A megosztott funkciójú ingatlanok értékesítése
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Nem ritka, hogy egy ingatlanban eltérő rendeltetésű ingatlanrészek találhatók. Ezen ingatlanok eladása, vagy akár használatba vétele adózási szempontból nem egyszerű.
Lakóingatlan fogalma
Az Áfa tv. 259.§ 12. pontja értelmében lakóingatlan a lakás céljára létesített, és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan.
Az Áfa tv. hivatkozott rendelkezése alapján nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Az Áfa tv. értelmező rendelkezéséből adódóan az általános forgalmi adó tekintetében különbséget kell tenni a lakás értékesítése és a nem lakás funkciójú ingatlanrész értékesítése között. A lakásnak minősülő ingatlanrész, valamint az egyéb funkciója ingatlanrész(ek) külön-külön adótárgyak.
Értékesítés adókötelezettsége
A kész lakóingatlan és a hozzá tartozó földrészlet értékesítését 27%-os általános forgalmi adó terheli, ha a használatbavételi engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Amennyiben az értékesítésre ezt követően kerül sor, akkor az ügylet mentes az adó alól, kivéve, ha az eladó az adókötelessé tételt választotta, de ekkor a fordított adózás szabályai szerint (Áfa tv. 142. §) adófizetésre a vevő kötelezett.
Kész lakóingatlannak azon ingatlan tekinthető, amelyre vonatkozóan a használatbavételi engedély kiadására sor került. Ugyanis a használatbavételi engedély kiadása alapozza meg azt, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlanként bejegyzésre kerüljön. Mindaddig, amíg a használatbavételi engedély kiadására nem kerül sor, az ingatlant az ingatlan-nyilvántartásban lakóingatlanként nem lehet bejegyezni.
Ebből következően, ha az ingatlan értékesítése a használatbavételi engedély kiadása előtt megtörténik – függetlenül az ingatlan készültségi fokától –, akkor az értékesítést szintén 27%-os általános forgalmi adó terheli.
Az értékesített ingatlan státuszát az Áfa tv. által meghatározott teljesítési időpontra kell meghatározni.
Nagyon fontos szabály, hogy az „értékesítés” fogalma alatt nem kizárólag a „normál” visszterhes értékesítéseket kell érteni, hanem mindazon ügyletet, amelyet az Áfa tv. termékértékesítésnek tekint.
Így értékesítésként kell (kellett) kezelni többek között a saját vállalkozásban létrehozott lakóingatlan aktiválását is, ha a lakóingatlan létrehozásához olyan terméket használtak fel, hasznosítottak, amelynek beszerzéséhez, kitermeléséhez vagy előállításához kapcsolódó előzetesen felszámított adó részben vagy egészben levonható (volt).
Amennyiben az aktiválás időpontját megelőzően a használatbavételi engedély kiadására nem került sor, akkor az aktiválással nem kész ingatlan értékesítése valósul(t) meg.
Abban az esetben, ha az aktiválás időpontját megelőzően a használatbavételi engedély kiadására már sor került, akkor kész ingatlan értékesítéséről beszél(t)ünk.
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja alapján nem tekinthető a lakóingatlan részének a lakóingatlanhoz tartozó telek, azonban az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontjában foglaltak alapján a lakóingatlanhoz tartozó földrészlet a lakóingatlannal együtt egy adótárgyat képez. Ebből adódóan a lakáscélú ingatlanrészhez kapcsolódó telek osztja a lakóingatlan adóterhelését. Az a körülmény, miszerint az ingatlan nem kizárólag lakásfunkcióval bír, nem jelenti azt, hogy a lakásként használatba vett ingatlanrészhez nem tartozik telek.
Nem lakáscélú ingatlanrész és az ahhoz tartozó telek adózására ugyanazok a szabályok vonatkoznak, mint a lakáscélú ingatlanrész és az ahhoz tartozó telekrészre.
Az eladó részéről fizetendő adó meghatározásánál továbbá figyelemmel kell lenni az Áfa törvény 67.§ (1) bekezdésében foglaltakra is. E rendelkezés szerint az ellenérték helyett az értékesített termék általános forgalmi adó nélküli, az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontjában fennálló forgalmi értéke az adó alapja, ha az ellenérték összege az értékesített termék általános forgalmi adó nélküli, az adófizetési kötelezettség keletkezésének időpontjában fennálló forgalmi értékéhez hasonlítva aránytalanul alacsony, és a termékértékesítés gazdaságilag nem független fél részére történik.
A gazdaságilag nem független fél fogalmát az Áfa tv. értelmező rendelkezése (259. § 13. pont) fogalmazza meg az alábbiak szerint:
- jelenlegi és volt tulajdonos, tag;
- munkaviszonyban álló személy;
- munkaviszony jellegű jogviszonyban álló személy;
- megbízási jogviszonyban álló személy;
- vezető tisztségviselő;
- felügyelőbizottsági tag;
- választott könyvvizsgáló;
- természetes személy adóalany közeli hozzátartozója;
- előzőekben felsorolt személyek közeli hozzátartozója;
- a számviteli törvény szerint anyavállalatnak, anyavállalat leányvállalatának, leányvállalatnak, társult vállalkozásnak minősülő vállalkozás.
Vételár megállapítása
A vételár meghatározásánál nem hagyható figyelmen kívül az Art. 1.§ (5) bekezdése szerint az, hogy az adózó köteles a jogait jóhiszeműen gyakorolni, valamint a (7) bekezdés szerint, hogy a szerződést, ügyletet és más hasonló cselekményeket valódi tartalmuk szerint kell minősíteni.
Az Art. 2. § (1) bekezdése szerint az adójogviszonyokban a jogokat rendeltetésszerűen kell gyakorolni.
Az adótörvények alkalmazásában nem minősül rendeltetésszerű joggyakorlásnak az olyan szerződés vagy más jogügylet, amelynek célja az adótörvényekben foglalt rendelkezések megkerülése, így például az ellenérték részeknek a tényleges értékviszonyokhoz viszonyított jelentős eltérítése, az adóköteles adóalap lecsökkentése érdekében.
Az ingatlant értékesítő megsérti a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét, ha a lakás, a lakáshoz tartozó telek, a nem lakáscélú ingatlanrész(ek) és az ahhoz tartozó telek vételárát eltéríti a tényleges piaci értéktől. A nem rendeltetésszerű joggyakorlás esete akkor is fennáll, ha az ingatlan teljes vételára ugyan megfelel a piaci értéknek, de a lakás, a lakáshoz tartozó telek, a nem lakáscélú ingatlanrész(ek) és az ahhoz tartozó telek vételára külön-külön (egymás rovására) nem felel meg a tényleges piaci értéknek.
A vevő adólevonási jogának érvényesíthetősége szempontjából kiemelt jelentősége van annak, hogy a felek szem előtt tartották-e a rendeltetésszerű joggyakorlás elvét.
A Borsod-Abaúj-Zemplén Megyei Bíróság 12.K.20.882/2006/5. számú ítélete szerint nem tekinthető az ingatlanvásárlásról kibocsátott számla hitelesnek, ha az azon feltüntetett ellenérték a valós értékviszonyoknak nem felel meg.
Számlázási szabályok
Az adókötelezettség jogszerű teljesítéséhez mindenképpen szükséges a lakás, a lakáshoz tartozó telek, a nem lakáscélú ingatlanrész(ek) és az ahhoz tartozó telek vételárának meghatározása. Ezen adatokat célszerű az adásvételi szerződésben szerepeltetni, de nem kötelező. Ezeket az adatokat külön megállapodásban is rögzíthetik a felek, mivel ennek hiányában sincs akadálya a szerződés ingatlan-nyilvántartásba történő átvezetésének.
Amennyiben az adott – eltérő rendeltetésű ingatlanrészeket magában foglaló – ingatlan adásvételére egy szerződés keretében kerül sor, akkor az értékesítéséről kibocsátott számlában az adótárgyakat (lakás, lakáshoz tartozó telek, nem lakáscélú ingatlanrész(ek) és az ahhoz tartozó telek), az adótárgyat terhelő adóalapot és az azután számított adót külön-külön kell feltüntetni.
Felmerül az a kérdés is, hogy elutasíthatja-e az adóhatóság ellenőrzés során a vevő által gyakorolt adólevonási jogot, ha az eladó nem a számlában, hanem külön dokumentumban bontja meg az egyes adótárgyakat, azok adóalapját és adóját, így a számlán az adóalapot és az adót összevontan tünteti fel.
A 7006/2008. (AEÉ 12.) APEH irányelv szerint, ha a bizonylatok formai hiányosságban szenvednek, akkor csak a formai hibák kiküszöbölése után vizsgálható, hogy fennáll-e valóságos tartalmi hiányosság.
Az irányelv értelmében hibás számlának tekintendő minden olyan név-, számelírás, hiányosság, amely nem az adóalapot és az adó összegét érinti, javítható, illetve pótolható.
Az irányelv kimondja, hogy az adóhatóság tényállás-tisztázási és az adózó együttműködési kötelezettségéből adódóan az a helyes eljárás, ha a nyomtatványforgalmazóktól beszerzett, kézi kiállítású számlák esetében az adóhatóság rövid határidő kitűzésével felhívja az adózót a hiba kijavíttatására, illetve pótoltatására. Amennyiben a számla hiányossága, illetve hibája pótlásra, illetve kijavításra került, akkor az adólevonási jog nem korlátozható. A számla kijavítása esetén – amennyiben az adóalapot, adókötelezettséget nem érinti – az adólevonási jog a számla szerinti eredeti időpontban gyakorolható.
A felhozott esetben az összevont adóalap és adó nem változik, csupán az nem a számlán, hanem külön dokumentumban került esetleg részletezésre, így a nyomtatványforgalmazóktól beszerzett, kézi kiállítású számla kijavítását követően, a javított számla alapján a vevő az eredeti – vizsgálat alá vont időszakra eső – teljesítési időpontban jogszerűen gyakorolhat adólevonási jogot.
Számlázó programmal kibocsátott számla esetében nincs annak semmi akadálya, hogy a vevő az eladótól kérje a számla érvénytelenítését, valamint új számla kibocsátását, amelyben már az egyes adótárgyakat, azok adóalapját és adóját külön-külön tünteti fel.
Az eladó az új számla alapján jogszerűen gyakorolhat adólevonási jogot az ellenőrzés alá vont időszakban – feltételezve, hogy a teljesítés időpontja a vizsgált időszakra esik –, még akkor is, ha az új számlát az adóhatóság részére az ellenőrzés alatt vagy annak lezárását követően nyújtja be.
Abban az esetben, ha az egyes ingatlanrészek értékesítésére – ugyanazon, illetve más-más vevők részére – külön-külön adásvételi szerződés keretében kerül sor, akkor az egyes ingatlanrészek ellenértékéről önálló számlát kell kibocsátani.
Bonácz Zsolt cikke az Áfa-kalauz 2012/12-es számában is olvasható.
