A társasházak áfa-szempontjai
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Előző cikkemben az adóalanyiság egy speciális változatát, a sorozatértékesítés kapcsán adóalannyá válás körülményeit jártam körbe, ezen felbuzdulva jutottam arra, hogy sokak számára lehet hasznos, ha a tulajdonostársak közösségének adóalanyiságát is megvizsgáljuk.
Az Áfa tv. 5. § (2) bekezdése alapján adóalanyisága keletkezik a tulajdonosi közösségeknek, amibe ha mélyebben belegondolunk, nem csupán társasházak tartozhatnak bele, hanem klasszikusan a házassági tulajdonközösség is, ha van közös tulajdonuk, ezen felül pedig jogi személyek tulajdonközössége is adóalannyá tud válni.
Az adóalannyá váláshoz elengedhetetlen a közös tulajdonnal való gazdasági tevékenység végzése is. Ha például egy házaspár él a közös tulajdonú ingatlanjukban, azzal még nem válnak adóalannyá, vagy ha az ingatlan egy helyiségét a feleség manikűrszalonná alakítja és ott gazdasági tevékenységet végez, akkor csak a feleség válik adóalannyá, a pár (a közösség) nem. Azért fontos ezt ilyen mélységben elemezni, mert a jogalkotó „csak a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingóra vagy ingatlanra, mint ellenérték fejében” hasznosítandó dologra irányuló gazdasági tevékenység kapcsán hoz létre adóalanyiságot.
A közösség jogait és kötelezettségeit egy képviselő útján gyakorolja, akinek ha nincs egyéb tevékenysége kapcsán adóalanyisága, akkor a hivatal olyan adószámot állapít meg részére, amiből kitűnik adóalanyiságának különleges volta.
A leggyakoribb hasznosítási módja a közös ingóságnak, ingatlannak, ha azt a közösség bérbe adja, vagy eladja / megveszi, ahogy előbb rögzítettem, a közös képviselője útján. Előbbi gondolatot továbbszőve arra juthatnánk, hogy a hasznosítás során elvileg csak egy számla kellene, hogy képződjön, azonban a hivatal megengedő jogalkalmazásának köszönhetően, azt is el tudja fogadni (nem mindig kifogásolja), ha a tagok – tulajdoni hányaduk arányában – külön-külön számlákat adnak a bérbevevőnek. Már csak azért is, mert a közösség egyes tagjainak egymás közötti ügyleteiben nem történhet áfa hatálya alá tartozó, áfa-tartalmú bizonylat kiállítása, csak számviteli bizonylat kísérheti a „belső” ügyleteiket.
Ha a közös tulajdonnal folytatott gazdasági tevékenység az ingatlan bérbeadás, akkor itt is érvényesül a főszabály, azaz az ingatlan bérbeadás adómentes, amelyhez kapcsolódóan megilleti az adókötelezettség választásának a joga. Ha nem választja az adókötelezettséget, akkor – tárgyi mentes – tevékenység lévén, számlát sem kell kiállítania a bérleti díjról, és a nem áfa-alany természetes személyeknek sem kell adószámot kiváltaniuk a mentes bérbeadás kapcsán.
Ingatlan tulajdonosi közösség által történő megvásárlása kapcsán azt érdemes alaposan körbejárni, hogy milyen célból történik a vásárlás. Ha annak célja gazdasági tevékenység végzése, akkor a közösség részére egyetlen számlát kell kiállítani, míg ha nem gazdasági tevékenység folytatása a cél, akkor külön-külön számlákon kell bizonylatolni (számlázni) az adásvételt minden vásárlónak az őt megillető tulajdoni hányad arányában.
A leggyakoribb tulajdonközösségi forma a társasház. A társasházat, a fentiekben ismertetett általános tulajdonközösségi adóalanyiságtól az különbözteti meg a legmarkánsabban, hogy előbbinek célhoz kötött jogképessége (jogokat szerezhet, kötelezettségeket vállalhat) van, amit a közös tulajdon fenntartása, valamint az az ingatlan fenntartása tekintetében áll fenn. Fontos kiemelni attól, hogy egy társasház megalakul, nem lesz automatikusan alany az áfa-nak. Meg kell vizsgálni, hogy végez-e gazdasági tevékenységet a közös tulajdon (használat) tekintetében.
A társasház és tagjainak egymás felé nyújtott szolgáltatásai
A társasház és a tagok egymás felé irányuló szolgáltatásait kezelni tudjuk, itt sem szabad másból kiindulni, minthogy a társasháznak célhoz kötött adóalanyisága van, így az üzemeltetéssel, fenntartással kapcsolatos kiadásokra (közüzemi költségek, takarítási költség, közös költség…) nem keletkezik adóalanyisága a társasháznak, már csak azért sem ezek a tételek nem adóköteles tevékenység érdekében merülnek fel.
A társasház áfa-alanyisága alá tartozó legjellemzőbb ügyletek
Az áfa-alanyisághoz leggyakrabban kapcsolódó ügyletek a közös tulajdonú és hasznosítású dolgok bérbeadása, elidegenítése közösségen kívüli személynek, vagy a közösség valamely tagjának. Az ingatlan bérbeadása, haszonbérbeadása főszabály szerint (Áfa tv. 86. §) adómentes, amelyről számlát nem kell kiállítani, és az ehhez kapcsolódó áfa nem vonható le, ellenben ha a bérbeadásra adókötelezettséget választanak, akkor számlázni kell, és levonási jogával is élhet.
Adásvétel esetén természetesen alkalmazni kell az új ingatlanra vonatkozó szabályokat, azaz két éven belül csak adókötelesen lehet értékesíteni, két éven túl adómentesen, de választható az adókötelessé tétel, és attól függően, hogy a vevő adóalanynak vagy nem adóalanynak minősül, fordított adózás alkalmazásával, vagy áfa-n kell értékesítenie.
Összefoglalva tehát a társasház csak a közös tulajdon hasznosítása révén válik adóalannyá, így a közműszolgáltatóktól kapott számlák tekintetében nem élhet adólevonási jogával, és nem is terhelheti ki azt (az áfa-t) számla ellenében a tagok felé, csak egyéb számviteli bizonylattal kérheti be azt. Ezzel szemben a közös tulajdonú helyiség bérbeadására alapozva adóalanyisága keletkezik, így a közüzemi költségnél a szolgáltatás közvetítőjeként lép fel, tehát a saját nevében rendeli meg a szolgáltatást, a társasház nevére szól a számla. Ha a közös tulajdonú helyiségek, valamint a tagok saját tulajdonában álló ingatlanrészek fogyasztásának mérésére nincs a társasháznak külön mérőórája, akkor a társasház még arányosan sem vonhatja le a kiterhelt közüzemi díjakat. A bérbe adott közös tulajdoni hányadra vonatkozó közüzemi díjat a bérlő felé az ingatlan-bérbeadásra vonatkozó adómértékkel kell számlázni.
Amennyiben a tag a saját tulajdonát adja bérbe, akkor e tekintetben nem a társasház, hanem a tag lesz az adó alanya, aki a saját neve alatt jogképesnek minősül. Önálló jogalanyiságára tekintettel a tulajdonos a bérlő felé a közüzemi díjakat is áfa-s szolgáltatásként tudja érvényesíteni a bérbeadás adómértékével.
