Áfa az új lakás értékesítésénél
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Cikkünkben áttekintjük, mikor alkalmazható a kedvezményes, 5 százalékos áfakulcs új lakás értékesítésénél. Az új lakással együtt értékesített garázsnál például a 27 százalékos áfát kell számítani.
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 82.§-a értelmében a törvény 3. számú mellékletben felsorolt termékek, szolgáltatások esetében az adó mértéke az adó alapjának 5 százaléka.
A melléklet I. részének 51. pontja szerint az 5%-os kulcs alá tartozik, a törvény 86. § (1) bekezdés j) pontjának ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan egylakásos lakóingatlan, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 300 négyzetmétert. Az 50. pont a 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó olyan, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított lakást említ az 5%-os áfakulcs alá tartozónak, amelynek összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert.
|
Új szolgáltatásokkal bővült az Adó Online:
- díjmentes cikk és szaklap értesítő
- kérdés-válasz szolgáltatásunk kényelmesebb használata
- egyedi szaklap ajánlatok
|
 |
Természetesen az 5%-os kulcs csak akkor merülhet fel, ha a lakóingatlan értékesítése adóköteles. Erről elsősorban akkor van szó, ha a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítése akkor történik, amikor
ja) az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg; vagy
jb) az első rendeltetésszerű használatbavétel már megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy a használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év. Ezek az új ingatlanok.
A használatbavétel tudomásulvételére irányuló kérelmet az építtetőnyújthatja be, formanyomtatványon. Az építtető a használatbavétel tudomásulvételére irányuló kérelemében kérheti, hogy az építésügyi hatóság a tudomásulvételt foglalja írásba. (Adózási szempontból ez lenne indokolt, mert „papír-ország” vagyunk.)
Az építmény, építményrész használatba vehető, ha azt az építésügyi hatóság hallgatással 15 nap elteltével tudomásul vette, egyidejűleg határidőmegjelölésével az esetlegesen hiányzó munkálatok elvégzésére kötelezheti az építtetőt.
Maga a szabályozás közvetett, mert az adóköteles értékesítést kivételként határozták meg az általános forgalmi adó alól mentes tételek között a 86.§-ban.
Az 5%-os áfa alkalmazásának fontos feltétele az is, hogy az értékesített ingatlan megfeleljen az általános forgalmi adóról szóló törvény 259.§-ának 12. pontjában szereplő lakóingatlan fogalmának. Eszerint lakóingatlan, a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
A 3. számú melléklet egyértelműen csak az új lakóingatlant sorolja az 5%-os áfa-kulcs hatálya alá. A fogalomból egyértelmű, hogy ha például garázst is értékesítenek, annak 27% a fizetendő általános forgalmi adója.
Az 5%-os adókulcs meghatározásához fontos szempont a hasznos alapterület fogalma, mely a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m [lásd a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. melléklet 46. pontját].
Összes hasznos alapterület: az összes építményszint hasznos alapterülete [lásd a 253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. melléklet 46a. pont]. A fogalmat a 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet 7. §-a és 2. számú melléklete rögzítette 2016. január 1. napjától, annak érdekében, hogy pontosan meg lehessen határozni azt, hogy a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület kategóriába milyen épületek tartoznak.
Mindezekhez az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet kell tanulmányozni, melyre más területek miatt is szükségünk van (például: CSOK).
Ha az építtető és a kivitelező közötti szerződés szerint az eladás (átadás) teljesítésekor félkész, szerkezetkész lakóingatlan képezi a teljesítés tárgyát, akkor is az 5%-os adómértéket kell alkalmazni.
