Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adókötelezettségére vonatkozó szabályok az elmúlt években nem változtak jelentősen, mégis érdemes feleleveníteni a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) vonatkozó rendelkezéseit, mivel az ingatlanpiac várva várt élénkülése nyomán várhatóan többen fognak ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani.
1. Az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó fogalmak
Az Szja tv. 3. § 29. pontja határozza meg az ingatlan, a 31. pont pedig a vagyoni értékű jog fogalmát. A rendelkezés szerint ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa).
Vagyoni értékű jognak pedig a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga minősül.
Szorosan kapcsolódik a témához a termőföld, a lakótelek és a lakás fogalma is.
Termőföld: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld, azaz a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.
Lakóteleknek minősül: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek, ha arra a településszerkezeti terv, a helyi építési szabályzat szerint lakás építhető, valamint az ingatlan-nyilvántartásban a lakással együtt nyilvántartott földrészlet, továbbá az a földrészlet, amelyet lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel.
Az Szja tv. vonatkozásában lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.
2. A jövedelem megállapítása
2.1. A jövedelem szerzési ideje
Mind az adókötelezettség, mind a bevallás szempontjából lényeges annak meghatározása, hogy a magánszemély mikor szerezte a jövedelmét.
|
Új szolgáltatásokkal bővült az Adó Online:
|
 |
Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Szerződés hiányában a szerzést igazolhatja okirat, bírósági vagy hatósági határozat is.
2.2. Az ingatlan szerzési időpontja
Az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.
Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökség megnyíltának napja.
Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.
A földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlan szerzési időpontja.
Ingatlanlízing esetében, ahol az ingatlan tulajdonjoga a futamidő végén vételi jog gyakorlása útján száll át a magánszemélyre, az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell szerzési időpontnak tekinteni.
Különös adózási módok az áfa rendszerében |
|---|
Kiskönyvtár az áfáról címet viselő sorozatunk 5. kötete a különös adózási módok elméleti szabályanyagának a magyarázatán túl konkrét példák bemutatásával segíti az adózók mindennapos hatékony jogalkalmazását. |
Épített ingatlanok esetében nem ilyen egyszerű a helyzet. Az ingatlan tulajdonban tartásának időszakában, 2007. december 31-ét követően az ingatlanon létesített épített ingatlan (épület, épületrész, építmény, építményrész) esetében, valamint a megszerzéskor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan helyiségei hasznos alapterületének hat négyzetmétert meghaladó növelése esetében a szerzést az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.
Ezt a szabály kell alkalmazni a megszerzéskor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan helyett létesített újjáépített, leválasztott, megosztott épített ingatlan esetében is.
Épített ingatlan esetében szerzési időpontként választható a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan bevételrésze tekintetében a szerződés ingatlanügyi hatósághoz való benyújtásának időpontja és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevételrésze tekintetében az az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontja. A bevétel a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeggel arányosan megosztható.
Dr. Székely Zsuzsanna, az Adó Szaklap 2015/4-5. számában megjelent cikkében példákkal is illusztrálja az egyes ingatlantípusok megszerzése után befizetendő szja összegét.
