Beépített ingatlan vagy építési telek? (III. rész)


Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak, például a tulajdoni lapon még lakóingatlan szerepel, a valóságban azonban a telken álló épületet már elbontották.

 Az ítélkezési gyakorlat (folyt.)

EUB-ítéletek (folyt.)

A C‑326/11. sz. J .J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard ügyben a szóban forgó ingatlannak egy új épületté történő átalakítása céljából már számos bontási munkálatot végeztek az eladó megbízásából és javára azt megelőzően, hogy a J. J. Komen megvette volna az üzlethelyiségeket. E vételt követően a J. J. Komen folytatta a felújítási és átalakítási munkálatokat, és így mind az eladó, mind a J. J. Komen javára elvégzett munkálatok összessége folytán egy új épület jött létre. Az épület ezen átalakítási munkálatainak keretében egyetlen pillanatban sem keletkezett beépítetlen telek.

Az EUB szerint az alapügy körülményei különböznek a Don Bosco Onroerend Goed ügyben hozott ítélet alapjául szolgáló körülményektől, ahol, bár az eladó egy beépített telket értékesített, a vevő irányába többek között vállalta, hogy biztosítja az épület lebontását, így az értékesítés valójában egy beépítésre váró telekre vonatkozott.

A jelen ügyben az eladó által elvégzett munkálatok csak az értékesítés tárgyát képező épület részleges bontására irányultak, és a szóban forgó régi épületet – legalábbis részben – ilyenként használták az értékesítés pillanatában, mivel a szóban forgó bevásárlóközpont még nyitva állt a nyilvánosság számára, és legalább egy üzlet még működött.

Az EUB álláspontja szerint  a „régi” beépített ingatlanok értékesítésére előírt héamentesség kiterjed az olyan ingatlan értékesítésére irányuló ügyletre is, amely egy telekből és egy új épületté történő átalakítás alatt álló régi épületből áll, amennyiben ezen értékesítés pillanatában a régi épületen még csak részleges bontási munkálatokat végeztek el, és az ezen állapotában ‒ legalábbis részben ‒ még használatban volt.

A C‑543/11. sz. Woningstichting Maasdriel ügyben az EUB azt vizsgálta, hogy a héa rendszerében hogyan kezelendő az olyan földterület értékesítése, amely az ezen álló épület lebontása következtében vált beépítetlenné, amennyiben az értékesítés időpontjában nem végeztek a bontástól eltérő területrendezési munkálatokat (ami a vonatkozó tagállami szabályozás értelmében az építési telekkénti minősítés egyik kritériuma volt), ugyanakkor a szóban forgó földterületet beépítésre szánták.

Az EUB kifejtette, hogy a tagállamoknak az „építési teleknek” minősülő földterületek fogalmának meghatározásakor tiszteletben kell tartaniuk a héairányelv 135. cikke (1) bekezdésének k) pontjában követett célt, amely kizárólag azon beépítetlen telkek értékesítését mentesíti a héa alól, amelyek nem alkalmasak a beépítésre. Az adósemlegesség elvének tiszteletben tartása érdekében az szükséges, hogy valamennyi beépítésre alkalmas, és következésképpen beépítésre szánt beépítetlen földterület beletartozzon e nemzeti jogi fogalomba.

A héakötelezettség szempontjából az EUB szerint figyelembe kell venni a felek kinyilvánított szándékát, feltéve hogy azt objektív tényezők támasztják alá. Egyértelműen ilyen tényező az eladó által végzett átalakítási munkálatoknak az értékesítés időpontjában fennálló előrehaladott állapota, de az értékesítés időpontját megelőzően az eladó által jövőbeni építkezés céljából folytatott bontási munkálatok elvégzése, vagy az eladó kötelezettségvállalása ilyen bontási munkálatok jövőbeni építkezés céljából történő elvégzésére szintén ilyen tényező lehet.

Nem lehet tehát adómentesen értékesíteni az olyan beépítetlen földterületet, amely az ezen álló épület lebontása következtében vált beépítetlenné, még akkor sem, ha ezen értékesítés időpontjában nem végeztek a bontástól eltérő területrendezési munkálatokat, amennyiben az alapügyben szóban forgó ügylet összes, az értékesítés időpontjában fennálló körülményének – a felek szándékát is beleértve, feltéve hogy azt objektív tényezők támasztják alá – átfogó értékeléséből az következik, hogy a szóban forgó földterületet ténylegesen beépítésre szánták.

A C‑71/18. sz. KPC Herning ügyben a kérdést előterjesztő bíróság kérdése arra irányult, úgy kell‑e értelmezni a héairányelv vonatkozó rendelkezéseit, hogy egy olyan földterület értékesítésére irányuló ügylet, amelyen ezen értékesítés időpontjában egy épület állt, „építési telek” értékesítésének minősíthető, amennyiben a felek szándéka az volt, hogy az épületet teljes egészében vagy részben lebontsák egy új épület építése érdekében.

Az ítélet hangsúlyozta: az EUB ítélkezési gyakorlatából az következik, hogy azon releváns objektív tényezők között, amelyeket figyelembe kell venni egy adott ügyletnek a héa szempontjából történő minősítése során, többek között az is szerepel, hogy mennyire előrehaladott állapotban vannak a földterületből és épületből álló ingatlan értékesítésének időpontjában az eladó által végzett bontási vagy átalakítási munkálatok, valamint az, hogy mire használják az ingatlant ugyanezen időpontban, illetve az, hogy az eladó kötelezte‑e magát bontási munkálatok elvégzésére valamely jövőbeni építkezés lehetővé tétele céljából.

Az alapügyben két értékesítési ügyletre került sor. Az EUB megállapította, hogy az értékesített földterületen található raktár mindkét értékesítés időpontjában teljes egészében használható volt. Az első adásvételi szerződést megkötő felek közül senkit nem bíztak meg e raktár bontásával; a második értékesítést követően az eladó KPC Herning egyáltalán nem vett részt a raktár részleges bontásában. A vevő saját költségére és kockázatára egy harmadik vállalkozást bízott meg a szükséges munkálatokkal. Az EUB ezért úgy ítélte meg, hogy a raktár bontása annak értékesítésétől független ügylet, ezek gazdasági téren nem alkotnak egyetlen, egységes szolgáltatásnyújtást.

Ami az építési telekként történő besorolást illeti, a tagállamokat az „építési telek” meghatározása során megillető mérlegelési mozgásteret az „épületnek” a közösségi jogalkotó által a héairányelv 12. cikke (2) bekezdésének első albekezdésében meglehetősen tágan meghatározott fogalma is korlátozza, amely magában foglal „minden, a földhöz rögzített vagy a földön létesített építményt”.

A héairányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) pontja mentesíti a héa alól az épületek értékesítését, az ezen irányelv 12. cikke (1) bekezdésének a) pontjában említettek kivételével. Ezen utóbbi rendelkezés épületek, illetve épületrészek és a hozzájuk tartozó telkek első használatbavétele előtti értékesítésére vonatkozik. Ennek megfelelően e rendelkezések együttese megkülönbözteti egy épület régi vagy új jellegét, mivel főszabály szerint egy régi ingatlan értékesítése nem héaköteles. E rendelkezések ratio legise a valamely régi épület értékesítése által létrejött értéktöbblet relatív hiánya. Valamely épületnek ugyanis a végső fogyasztó számára történő első értékesítését követő eladása, ami a termelési folyamat végét jelenti, nem keletkeztet jelentős értéktöbbletet, tehát főszabály szerint mentesíteni kell az adó alól.

Az EUB álláspontja szerint a jelen ügyben úgy tűnik, hogy sem az alapügyben szóban forgó ingatlan első értékesítése, sem annak második értékesítése nem növelte ezen ingatlan gazdasági értékét, ezért e két ügylet nem keletkeztetett olyan jelentős hozzáadott értéket, hogy azok héakötelesek legyenek a jelen ítélet előző pontjaiban hivatkozott ítélkezési gyakorlatnak megfelelően.

Ha egy, az alapügyben az értékesítések tárgyát alkotó, teljes egészében használható raktár értékesítését építési telek, nem pedig egy létező épület és a hozzá tartozó telek értékesítésének lehetne minősíteni kizárólag a feleknek az adásvételi szerződésben kinyilvánított szándéka alapján, ez sértené a héairányelvben rögzített elveket, és azzal a kockázattal járna, hogy megfosztaná lényegétől az ezen irányelv 135. cikke (1) bekezdésének j) pontjában előírt mentességet.

Következésképpen egy olyan ügylet, amelynek lényege egy olyan földterület értékesítése, amelyen már egy teljes egészében használható épület áll, mint például – egyfelől – az alapügyben szóban forgó ingatlannak az odensei kikötő általi értékesítése a KPC Herning számára, illetve – másfelől – ezen ingatlan újbóli értékesítése a KPC Herning által a Boligforeningen Kristiansdal számára, amely értékesítések gazdaságilag függetlenek egymástól és más szolgáltatásokkal együtt nem képeznek egyetlen, egységes ügyletet, a kérdést előterjesztő bíróság által végzendő vizsgálatok fenntartásával, nem minősíthető építési telek értékesítésének.

Látható tehát, hogy amennyiben a vevő úgy vásárol felépítményes ingatlant, hogy a célja a felépítmény elbontása és a régi helyett új épület felépítése, az EUB álláspontja szerint az ügylet minősülhet beépített és beépítetlen ingatlan értékesítésének is, attól függően, hogy

  • az eladó kötelezte‑e magát bontási munkálatok elvégzésére valamely jövőbeni építkezés lehetővé tétele céljából,
  • mennyire előrehaladott állapotban vannak a földterületből és épületből álló ingatlan értékesítésének időpontjában az eladó által végzett bontási vagy átalakítási munkálatok, és
  • mire használják az ingatlant az értékesítés időpontjában.


Kapcsolódó cikkek

2022. szeptember 27.

Beépített ingatlan vagy építési telek? (II. rész)

Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak, például a tulajdoni lapon még lakóingatlan szerepel, a valóságban azonban a telken álló épületet már elbontották.
2022. szeptember 21.

Beépített ingatlan vagy építési telek? (I. rész)

Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak, például a tulajdoni lapon még lakóingatlan szerepel, a valóságban azonban a telken álló épületet már elbontották.