Egyéni vállalkozó ingatlan-bérbeadása magánszemélyként (VI. rész)

A bérlő által fizetendő kaució nem feltétlenül minősül bevételnek. Ha a bérbeadó más településen lakást bérel, annak bérleti díját bizonyos feltételek teljesülése esetén levonhatja a bevételéből.

Vonatkozó jogszabály:

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

---

Személyi jövedelemadó (folyt.)

Kaució

Ingatlanbérleti szerződés kötése során jellemzően kaució (óvadék) kikötésére kerül sor. Ennek adójogi megítélése attól függ, hogy mire használják fel.

Az Szja. tv. 7. § (1) bekezdés c) pontja alapján a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni azt a kapott vagyoni értéket, amelyet az adóalany köteles visszaszolgáltatni.

Amint azt az adóhatóság a 2019/27. Adózási kérdésben kifejti, az Szja tv. hivatkozott bekezdése alapján nem minősül bevételnek bérbeadás esetén a kaució összege az átadás időpontjában, mivel a bérbeadó a bérleti jogviszony megszűnésekor köteles azt a bérlő részére visszaadni.

Abban az esetben azonban, ha a kaució azt a célt szolgálja, hogy a bérbeadónak legyen olyan biztosítéka, melyből a bérleti jogviszony megszűnésekor közvetlenül kielégítheti a bérlő által nem rendezett követeléseket (pl. hátrahagyott bérletidíj-, közösköltség- stb. tartozást), és emiatt a kauciót nem adja vissza a bérlőnek, akkor ez az összeg a bérbeadó magánszemély önálló tevékenységéből származó bevételének minősül, de nem az átadás időpontjában, hanem a bérleti jogviszony megszűnésekor, amikor abból a bérleti díj, közös költség stb. céljára történő felhasználásra sor kerül.

Megjegyzendő, hogy a Kúria Kfv.I. 35.280/2022/7. sz. ítélete kimondta: a kaució összegét, ha az nem az elmaradt bérleti díj fedezetére, hanem az ingatlanban bekövetkezett kár megtérítésére szolgál, nem lehet bevételként figyelembe venni, az Szja tv. 1. számú melléklet 6.1. pontjának c) alpontjában foglalt, a magánszemély által kapott kártérítésre vonatkozó mentességi szabályra tekintettel.

Bevételt csökkentő tétel

Előfordul, hogy a bérbeadásra azért kerül sor, mert a bérbeadó átmenetileg egy másik településre költözik (például mert ott kap munkát, továbbtanul stb.). Ott kibérel egy lakást, és az üresen maradt saját lakását bérbeadja, hogy az ebből származó bevétele részben vagy egészben fedezetet nyújtson a lakásbérlés költségeire.

Az Otthonteremtési Program keretében a jogalkotó lehetővé tette, hogy bizonyos feltételek teljesülése esetén a magánszemély a bérbeadásból származó bevételét a bérelt lakás bérleti díjával csökkentse.

Az Szja tv. 17. § (5) bekezdése értelmében lakás bérbeadása esetén a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a

• más településen általa bérbevett lakás
• ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját,
• feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja
• és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg.

A NAV hivatalos álláspontja értelmében (mely szerepel egyebek közt a 2024. évi 10. információs füzetben is) az így bérbevett lakásnak nem kell belföldön lennie, tehát nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse ily módon a bérbeadásból származó bevételét.

Az adóhatósági álláspont értelmében a bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó által kiállított számlával vagy számviteli bizonylattal – ha a bérbeadó nem kért adószámot – kell igazolni.

A feltételrendszer utolsó kritériuma miatt nem alkalmazható a kedvező szabály abban az esetben, ha ha a magánszemély részére a bérleti díjat részben vagy egészben megtérítik (pl. munkáltató, megbízó). Ha a bérleti díjat részben térítik meg, a magánszemély a bérleti díj összegének általa fizetett részét sem vonhatja le a bérbeadásból származó bevételéből.

A törvény nem tartalmaz viszont olyan korlátozást, hogy kizárólag egy lakás bérbeadásából származó bevétel lenne csökkenthető a más településen bérbevett lakás bérleti díjával. Ezért, ha a magánszemély több lakást is bérbead, és az általa fizetett bérleti díj magasabb, mint egy-egy lakása bérbeadásából befolyó bevétele, nem kifogásolható, ha a lakásbérbeadásból származó összes bevételt csökkenti az általa megfizetett bérleti díjjal.

dr. Németh Szilvia

---