Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (I. rész)


Hogyan kell kezelni az adójogban, ha egyéni vállalkozó a vállalkozásába be nem vont ingatlant ad bérbe?

Vonatkozó jogszabály:

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1700150.tv

https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0700127.tv

– – –

A magánszemélyek általi ingatlanbérbeadásnak és az egyéni vállalkozásnak is megvannak a maguk speciális adójogi előírásai. Mi történik akkor, ha ez a két terület találkozik, és az egyéni vállalkozó a vállalkozásába be nem vont ingatlant ad bérbe? Erről lesz szó a következő cikksorozatban.

A cikksorozat a klasszikus bérbeadás alapesetéről szól, a szálláshely-szolgáltatási, fizetővendéglátási tevékenység, a termőföld-bérbeadás, az önkormányzatnak történő lakásbérbeadás, valamint a közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadásának adózási kérdéseire nem tér ki.

Bejelentkezés

Az adózás rendjéről szóló 2017. évi CL. törvény (a továbbiakban: Art.) 9. §-a sorolja fel az adózókat terhelő adókötelezettségeket. Ezek közül a legelső a bejelentkezési kötelezettség.

Az Art. 16. § (1) bekezdése alapján az adóköteles tevékenységet folytatni kívánó adózó adóhatósági nyilvántartásba vétele érdekében főszabály szerint köteles az adóhatósághoz bejelentkezni.

A 16. § (2) bekezdése kimondja, hogy adóköteles tevékenységet – a 32. §-ban és az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvényben (a továbbiakban: Áfa tv.) foglalt kivétellel – csak az állami adó- és vámhatósághoz bejelentkezett, adószámmal rendelkező adózó folytathat. Az adózó adóköteles tevékenysége megkezdésének bejelentésével egyidejűleg nyilatkozik az Áfa tv.-ben meghatározott adózási módokra vonatkozó választásáról, kizárólag adómentes tevékenység végzéséről, az adómegállapítás különös módjának alkalmazásáról.

Az Áfa tv. 257. § (5) bekezdése mentesíti az adószámkérési kötelezettség alól az olyan, egyéni vállalkozónak nem minősülő természetes személy adóalanyokat, akik kizárólag adómentes ingatlanbérbeadási tevékenységet folytatnak, azt nem tették adókötelessé, és nem kell közösségi adószámmal rendelkezniük.

Vajon ez a mentesítés kiterjed-e arra a magánszemélyre, akinek van egyéni vállalkozása, de nem annak keretében kíván ingatlanbérbeadási tevékenységet folytatni?

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 3. § 17. pont a) pontja alapján nem minősül egyéni vállalkozónak az a magánszemély, aki

aa) az ingatlanbérbeadási,

ab) a kereskedelemről szóló törvény szerinti magánszálláshely-szolgáltatási

tevékenységéből származó bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre, vagy a tételes átalányadózásra vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja, kizárólag a választott rendelkezések szerinti adózási mód alapjául szolgáló bevételei tekintetében.

A jövedelemadózás tekintetében tehát különválhat az egyéni vállalkozói és az ingatlanbérbeadási tevékenység adózási megítélése, sőt, ahogy később látni fogjuk, akár két külön adónem alá is tartozhatnak, ha az egyéni vállalkozó katásként működik.

Az általános forgalmi adó rendszerében viszont nincs lehetőség ilyen különválasztásra, áfa tekintetében a természetes személy nem „kettőződhet meg” egyéni vállalkozásra és természetes személyre, mivel a jogalanyisága nem tud elkülönülni az adóalanyiságától. Az áfa rendszerében ezért ugyanazon adószám alatt ugyanaz a természetes személy lesz az adó alanya valamennyi általa folytatott bevételszerző tevékenysége tekintetében, függetlenül attól, hogy az adott tevékenységet egyéni vállalkozói vagy egyéni vállalkozónak nem minősülő természetes személyi minőségében végzi.

A természetes személynek egyéni vállalkozói minőségében mindenképpen rendelkeznie kell adószámmal. Ha ingatlanbérbeadást is folytatni kíván, a fentiek alapján arra nem kell, nem is tud külön adószámot kérni, nincs tehát olyan adószám-kiváltási kötelezettség, amely alól az Áfa tv. 257. § (5) bekezdése mentesíteni tudná. Az ingatlanbérbeadási tevékenységet az egyéni vállalkozói adószámához fogja hozzárendelni az adóhatóság.

A hozzárendelés módjában viszont már jelentősége van annak, hogy a magánszemély nem egyéni vállalkozóként kívánja bérbeadni az ingatlant. Míg ugyanis az egyéni vállalkozóként folytatott tevékenységeket a Webes Ügysegéd útján vagy telefonon, a NAV Infóvonalán lehet bejelenteni, addig a nem egyéni vállalkozói minőségben folytatott tevékenységek felvételére a ’T101E nyomtatvány szolgál.

Annak az egyéni vállalkozónak tehát, aki magánszemélyként kíván ingatlant bérbeadni, a ’T101E nyomtatványon kell bejelentenie az állami adóhatóság felé a tevékenységet, az ÖVTJ-kód megadásával.

2024-ben az egyéni vállalkozó, ha nem kívánja a vállalkozásba bevonni a bérbeadni kívánt ingatlant, a bérbeadási tevékenységet a 24T101E nyomtatvány A01 lapjának 5. rovatában jelenti be, nem bejegyzett egyéni vállalkozóként végzett tevékenységként. Lakóingatlan bérbeadása esetén a vonatkozó ÖVTJ-kód 682001. A „Jellege” rovatban a „3” kód szolgál annak jelzésére, hogy a magánszemély az ingatlanbérbeadásra az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések alkalmazását választja.

Szerző: dr. Németh Szilvia:


Kapcsolódó cikkek

2024. július 19.

Orbán Trump ígérete nyomán adómentessé tenné a borravalót

Orbán Viktor miniszterelnök figyelemre méltónak tartja Donald Trump amerikai republikánus elnökjelölt javaslatát a borravaló adómentességéről, és Magyarországon sem látja annak szükségét, hogy a borravalót adóztassák.

2024. július 17.

Szponzori támogatások a sportban – társasági adó szemmel

2024 nyarán több olyan rangos sportesemény is megrendezésre kerül, amely nemcsak a sportközvetítések nézőit hozza lázba, hanem az esetleges támogatók, szponzorok számára is érdeklődésre tarthat számot. A jelentős marketingérték, amelyet ezek a rendezvények magukban hordoznak, azzal jár, hogy a gazdasági élet szereplői előszeretettel támogatják az adott sportág keretein belül működő sportszervezeteket, illetve sportköztestületet. Mindez természetesen adóvonzattal is jár – ennek kérdéskörét járjuk körül a társasági adó tekintetében.