Tételes költségelszámolás esetén a bevétellel szemben elszámolható ráfordítások első nagy csoportját a költségként elismert kiadások jelentik.
Vonatkozó jogszabály:
1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
A sorozat előző részeit itt olvashatja.
Személyi jövedelemadó (folyt.)
Költségelszámolás (folyt.)
Tételes költségelszámolás (folyt.)
Elismert költségek
Az Szja tv. 3. számú melléklete nevesít egyes jellemzően előforduló tételeket, amelyeket a törvény költségként enged elszámolni. Ezek közül az ingatlanbérbeadási tevékenységhez kapcsolódóan jellemzően előforduló, elismert költségek az alábbiak:
Az elismert költségek körére vonatkozóan a gyakorlatban számos kérdés felmerült.
A közüzemi díjak kapcsán a cikksorozat IV. részében már volt szó arról, hogy ha a mérőórákat a bérlő nevére írják át, akkor közvetlenül a bérlő fizeti meg a közüzemi díjakat a szolgáltató felé. Ekkor a bérbeadónak ezzel kapcsolatosan nemcsak bevétele nem keletkezik, hanem elszámolható költsége sem, hiszen nem neki merül fel kiadása.
Ha a mérőórák maradnak a bérbeadó nevén, de a közműszolgáltató a tényleges fogyasztás alapján számláz a bérbeadó felé, ő pedig szintén a tényleges fogyasztás alapján terheli át a bérlőre a közüzemi díj összegét, akkor ugyan a bérbeadónak felmerül kiadása, azonban, mivel a cikksorozat IV. részében leírtak szerint a bérlőre átterhelt díj nem minősül a bérbeadó bevételének, értelemszerűen a kiadás sem számolható el költségként.
Abban az esetben viszont, ha a mérőórák a bérbeadó nevén maradnak, és ő fix összegért adja bérbe az ingatlant, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségét is, vagy a bérlővel fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, vagy éppen a bérbeadó átalánydíjat fizet a közműszolgáltató felé, a bérlő által megfizetett összeg a bérbeadó bevételének minősül. Ilyenkor a bérbeadó az általa választott költségelszámolási módnak megfelelően jogosult a felmerült költségek elszámolására. Ha tehát tételes költségelszámolást alkalmaz, elszámolhatja a közműszolgáltató számlájában szereplő összeget.
A közös költség tekintetében a cikksorozat V. részében leírtakkal összhangban még akkor sincs helye a mentesítő szabály alkalmazásának, ha a bérlőre áthárított közös költség tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat vagy szemétdíjat. A bérlő által megfizetett közös költség ezért minden esetben az ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek tekintendő, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség, a választott költségelszámolási módnak megfelelően. Tételes költségelszámolás alkalmazása esetén tehát a közös költség a bevétellel szemben költségként elszámolható. A NAV a 2024. évi 10. információs füzetben kihangsúlyozza, hogy a költségként történő elszámolásra attól függetlenül lehetőség van, hogy a közös költség tartalmazza-e a vízhasználatot, szemétdíjat vagy más költséget.
Hitel törlesztőrészlete kapcsán az merült fel kérdésként, hogy ha a bérbeadott ingatlanhoz lakáscélú hitel felvételére került sor, a hitel törlesztőrészlete elszámolható-e költségként. Ehhez kapcsolódóan azt kell felidéznünk, hogy az Szja tv. 4. § (1) bekezdése tiltja a kétszeres költségelszámolást. A NAV a 10. számú információs füzetben rámutat, hogy az értékcsökkenési leírásnak a teljes – az ingatlannak az adásvételi szerződésben szereplő, a hitel összegét is tartalmazó – vételára képezi az alapját, így a törlesztő részlet elszámolása külön költségként nem megengedett.
Az önkormányzatok által kivetett építményadó és kommunális adó kapcsán a cikksorozat V. részében már szerepelt, hogy ha ezek összegét a bérbeadó átterheli a bérlőre, ez is a bérbeadásból származó bevételnek minősül. Mivel az Szja tv. 3. számú melléklete az elismert költségek között nevesíti a helyi önkormányzatoknak fizetett, kizárólag az adott önálló tevékenységhez kapcsolódó adót, kérdésként merült fel, hogy az építményadó illetve a kommunális adó összege elszámolható-e költségként.
A 10. számú információs füzetben kifejtett adóhatósági álláspont értelmében az építményadó tulajdonhoz köthető vagyoni típusú közteher, amely akkor is fizetendő, ha a magánszemély nem adja bérbe az ingatlant. Tehát nem az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteher, így költségként nem számolható el. Ha azonban igazolható, hogy az ingatlant terhelő építményadó kötelezettségét – vagy annak magasabb összegét – a magánszemély adott bevételszerző tevékenysége váltja ki – mert például az épületet bérbe adja –, akkor ebben az esetben nem kifogásolható az építményadó, vagy az adótöbblet költségként elszámolása.
Az információs füzet 18. kérdés-válaszának kérdés része („Elszámolhatom-e bérbeadóként költségként a bevételemmel szemben az önkormányzat részére megfizetett kommunális adót, illetve az építményadót?”) ugyan említi a kommunális adót is, a válasz már nem tér ki rá. Vélhetően azonban ezen adónem esetén is az építményadó kapcsán kifejtettek irányadóak.
