Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (VIII. rész)

A tételes költségelszámolás szabályrendszere értelemszerűen lényegesen összetettebb, mint a 10 százalékos költséghányad alkalmazásáé.

Vonatkozó jogszabály:

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

---

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Személyi jövedelemadó (folyt.)

Költségelszámolás (folyt.)

Tételes költségelszámolás

Tételes költségelszámolás esetén adott esetben a 10 százalékos költséghányadhoz képest jelentősen magasabb arányú költség vehető figyelembe, például ha a közüzemi díjakra nem érvényesíthető az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésének a cikksorozat IV. részében említett kedvező szabálya

Adminisztráció terén viszont nagyobb terheket jelent ez a költségelszámolási mód, mivel minden költségről szabályszerű bizonylattal kell rendelkezni, valamint a magánszemélynek alapnyilvántartást (pl. bevételi és költségnyilvántartást), és, ha értékcsökkenést számol el, részletező nyilvántartásként tárgyieszköz-nyilvántartást is vezetnie kell. Ezért, ha a rezsiköltségre alkalmazható a mentesítő szabály, és a bérbeadó ezen felül csak a közös költséget hárítja át a bérlőre, elképzelhető, hogy habár tételes költségelszámolás esetén a közös költség teljes összege, míg 10 százalékos költséghányad alkalmazása esetén csak a közös költség 10 százaléka levonható, és tételes költségelszámolásnál értékcsökkenési leírás is érvényesíthető, az adóalany a kisebb adminisztratív teher miatt mégis a 10 százalékos költséghányad alkalmazását választja.

Az elszámolható ráfordítások köre

Ha a magánszemély tételes költségelszámolást választ, akkor a bevétellel szemben az alábbi ráfordításait számolhatja el:

• legfeljebb a bérbeadási tevékenység bevételének mértékéig az e tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen felmerült és igazolt – az Szja tv. 3. számú mellékletének rendelkezései szerint – elismert költség,
• igazolás nélkül elismert költség,
• továbbá meghatározott körben értékcsökkenési leírás elszámolására is lehetőség van.

Az Szja tv. 4. § (1) bekezdése kimondja, hogy bármely költség csak egyszeresen, egy alkalommal és – az e törvényben meghatározott kivételekkel – legfeljebb a bevétel mértékéig vehető figyelembe. Ingatlan-bérbeadási tevékenység esetén elhatárolt veszteség elszámolására az Szja tv. nem biztosít lehetőséget, ezért – a főszabályból adódóan – a tárgyévi költségek a tárgyévi bevétel mértékéig érvényesíthetőek. Ha tehát adott évben a költségek összege meghaladja a bevétel összegét, a veszteséget nem lehet „továbbvinni”.

Mivel a bérbeadásból származó bevétellel szemben kizárólag az e tevékenység folytatása érdekében felmerült költség számolható el, arra sincs lehetőség, hogy a magánszemély akár az egyéni vállalkozásában felmerült, akár más önálló tevékenység végzéséből származó bevételével csökkentse a bérbeadás bevételét (vagy fordítva). Ez még abban az esetben is igaz, ha a másik önálló tevékenység is ingatlan hasznosítására irányul, pl. a magánszemély a lakását hosszú távra bérbeadja, míg balatoni üdülőjét szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében hasznosítja. A két tevékenység jövedelmét ekkor is külön-külön kell megállapítani, az egyik vesztesége nem számolható el a másik bevételével szemben.

A kiadás igazolására alkalmas bizonylatok

Elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kifizetett, szabályszerűen (megfelelő bizonylattal) igazolt kiadás minősül.

• Ha a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója az Áfa tv.-ben meghatározott bizonylat kiállítására kötelezett, akkor a kiadás igazolására kizárólag az Áfa tv. szerinti bizonylat (ide nem értve a nyugtát) alkalmas,
• egyébként a kiadás igazolására kizárólag az a bizonylat alkalmas, amely tartalmazza a költség összegének megállapításához szükséges valamennyi adatot (így például a kiadás összegét és pénznemét) is.

Közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén a költségek igazolására bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat figyelembe vehető.

---