Kedvezményes lakásáfa és az ügyvédi letét

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A Magyar Ügyvédi Kamara állásfoglalást kért a NAV-tól, hogy a 2020. január 1. napját megelőzően ügyvédi letétbe teljesített, az új építésű ingatlan vételárába beszámító előlegre a kedvezményes 5%-os vagy a 27%-os általános áfakulcsot kell-e alkalmazni.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfatörvény) alapján a NAV úgy foglalt állást, hogy előlegnek számít minden a teljesítést megelőzően adott, az ellenértékbe beszámítandó összeg.

A NAV felhívta a figyelmet, hogy az Áfatörvény alapján kizárólag akkor lehet egy adott összeget előlegnek tekinteni, ha a beszerző vagy igénybe vevő adóalanynak szerződésen vagy jogszabályon alapuló kötelezettsége van, a teljesítést megelőzően, az ellenérték egy meghatározott része vagy a teljes ellenérték megfizetésére.

A fentiek alapján nem minősül előlegfizetésnek és a normál teljesítési időpont szerint adózik az ügylet, ha az ellenértéket megfizetni köteles fél, saját döntése alapján, a felek által megállapított teljesítési napnál  korábban fizeti meg a vételárat vagy annak egy részét.

A Felek a szerződési szabadság keretei között szabadon állapodhatnak meg abban, hogy az új ingatlan értékesítésekor sor kerül-e és milyen mértékben kerül sor előlegfizetésre, ez nem tartozik az Áfatörvény hatálya alá.

Tehát annak sincs akadálya, hogy a felek megállapodjanak, hogy a vevő a teljes vételárat előre fizeti meg. Az előleg fizetése nem kötött az ingatlan készültségi fokához, így ez az áfára sincs hatással.

Tehát, ha a felek kikötik a vételár teljes összegének, előre történő megfizetését és azt az eladó 2020. január 1-jét megelőzően kézhez kapja, úgy az ügylet 5%-os áfakulccsal adózik, noha az új ingatlan átadása 2020. január 1-jét követően történik, de ekkor már nem marad fenn fizetendő ellenérték.

A NAV álláspontja szerint azonban nem lehet alkalmazni az előlegre vonatkozó szabályokat az ügyvédi letétbe történő teljesítés esetén. Az ügyvédi letét esetén az ügyvéd csak az abban foglalt feltételek teljesülése esetén vagy a felek rendelkezése alapján fizetheti ki a letétbe helyezett összeget. Ebből következőleg az eladó nem rendelkezhet szabadon a letétbe helyezett összeggel, amely ellentétes az Áfatörvény 59. §-ában foglaltakkal, amely úgy rendelkezik az előlegnek való minősítés feltétele, hogy azt az eladó ténylegesen kézhez vegye, afelett szabadon rendelkezzen.

Az Áfatörvény alapján nincs jelentősége annak sem, hogy a vevő helyezi ügyvédi letétbe az vételárat vagy azt az átadást követően az eladó köteles megtenni. Az eladó egyik esetben sem tud szabadon rendelkezni az átadott összeggel.

A NAV a jóhiszemű joggyakorlás betartására figyelmeztette az adózókat, illetve felhívta a figyelmet, hogy az adóhatóság az eset összes körülményeit mérlegelve dönthet úgy, hogy az ügyvédi letétbe helyezésre a rendeltetésszerű joggyakorlás keretében került-e sor, valamint, hogy ez sérti-e a szerződés tartalom szerinti megítélésének követelményét.

(magyarugyvedikamara.hu)

---