Nem kell félni a vagyonszerzési illetéktől

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Függetlenül attól, hogy örökléssel, ajándékozással, vagy vásárlással szerzünk meg egy ingatlant, esetleg egy ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogot, a kapcsolódó illetékfizetési szabályokkal is szükséges tisztában lennünk.

A vagyonszerzési illeték szabályai igen összetettek és számos mentességi, illetve kedvezményi lehetőséget biztosítanak, melyek kihasználásával jelentős megtakarítások is elérhetőek a gyakran igen nagy kiadással járó ingatlanvásárlások esetén.

Az ingatlanügyletek tervezése során bárki számára hasznosak lehetnek az RSM DTM vagyonszerzési illeték kalkulátorai, melyek közül a telek, a termőföld és a lakásnak nem minősülő egyéb ingatlanszerzési illeték kalkulátort érdemes hasnálni.

Vagyonszerzési illeték

Az ingatlanszerzés tekintetében a vagyonszerzési illeték három kategóriájának van jelentősége: az öröklési-, az ajándékozási-, illetve a visszterhes vagyonszerzési illetéknek. Amennyiben a tulajdonszerzés nem felel meg egyetlen illetékmentességi kritériumnak sem, az illetékfizetés szempontjából, a megszerzett tulajdonrész mértéke kiemelt fontossággal bír, ugyanis a vagyonszerzőnek csak a tulajdoni hányadának megfelelő tulajdonrész után kell az illeték arányos részét megfizetnie.

A lakásnak nem minősülő ingatlanok utáni öröklési és ajándékozási illeték

Az öröklési és ajándékozási illetékre vonatkozó szabályok alapjaikban véve azonosak, de főleg a mentességek tekintetében jelentős eltérések mutatkoznak közöttük.

Jó tudni, hogy nem csak az örökség, hanem a haszonélvezeti jog megváltása, a hagyomány, a meghagyás alapján történő vagyonszerzés, a kötelesrész szerzése, valamint a halál esetére szóló ajándékozás után is öröklési illeték szabályait kell alkalmazni. Az ajándékozási illeték az ingatlan-, vagy ingó ajándékozása, a vagyoni értékű jog ingyenes alapítása, az ilyen jognak vagy gyakorlásának ingyenes átengedése, továbbá az ilyen jogról ellenszolgáltatás nélkül történő lemondása esetén merül fel.

A lakásnak nem minősülő ingatlanok utáni öröklés és ajándékozás esetén – amennyiben mentességi és kedvezményi feltételek nem állnak fenn – az örökösnek, hagyományosnak juttatott örökség és a megajándékozottnak juttatott ajándék tiszta értéke után 18% mértékű vagyonszerzési illeték kötelezettség merül fel. Az örökség és az ajándék tiszta értéke a megszerzett vagyonnak a hagyatékot terhelő tartozással, illetőleg az ajándékot terhelő adóssággal és az egyéb teher értékének egy-egy örökösre, illetőleg megajándékozottra eső részével csökkentett forgalmi értéke.

Ha más személy örökli, vagy kapja ajándékba az ingatlan tulajdonjogát és más annak haszonélvezetét vagy használatát, a tulajdonjog megszerzője a haszonélvezetnek, használatnak az illetéktörvény által meghatározott értékével csökkentett forgalmi értéke után, míg a haszonélvező, használó pedig az ugyanígy számított haszonélvezeti, használati érték után fizeti az öröklési, illetve az ajándékozási illetéket. A vagyoni értékű jogok illetéktörvény szerinti értékének meghatározása során több szempontot kell egyidejűleg figyelembe venni: egyrészről azt, hogy a jog határozott, vagy határozatlan időre szól, másrészről hogy a jog szerzője természetes személy, vagy sem. A vagyoni értékű jog meghatározásában kalkulátorunk segítséget nyújt bárki számára.

A személyes illetékmentességen kívül (mely többek között a Magyar Államot, a helyi önkormányzatokat, a költségvetési szerveket, az alapítványokat, stb. illet meg) a lakásnak nem minősülő ingatlanok esetén számos (tárgyi) illetékmentességi, illetve kedvezményi szabály létezik:

Mentes az öröklési illeték alól:

• az örökhagyó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), valamint a túlélő házastársa által megszerzett örökrész;
• az örökhagyó mostoha- és nevelt gyermeke, mostoha- és neveltszülője által megszerzett örökrész tiszta értékéből 20 millió forint;
• a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak az öröklése, ha az örökös az örökölt ingatlanon a hagyaték átadásától számított 4 éven belül lakóházat épít;
• az örökös, ha az örökölt termőföldet családi gazdálkodó örököstársnak ellenszolgáltatásért átengedi.

Öröklési illeték kedvezmények:

• A kiskorú örökös az öröklési illetéket a nagykorúvá válásától számított 2 évig késedelmipótlék-mentesen fizetheti meg. E fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt.
• Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának öröklése esetén az egyébként járó öröklési illeték felét (9%), ha pedig az örökös az erre a célra létesített nyilvántartásban családi gazdálkodóként bejegyzett magánszemély, akkor egynegyedét (4,5%) kell megfizetni.

Mentes az ajándékozási illeték alól:

• az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa által megszerzett örökrész;
• a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés;
• a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint az ilyen ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a megajándékozott a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít, és felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át;
• termőföld megszerzése ajándékozással az egyéni vállalkozónak, őstermelőnek, családi gazdálkodónak minősülő földműves gazdaságátadási támogatása feltételeként;
• az egyéni vállalkozónak, őstermelőnek, családi gazdálkodónak minősülő földműves gazdaságátadási támogatásának igénybevétele érdekében a Polgári Törvénykönyv szerinti közeli hozzátartozóval megkötött szerződésben a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó ajándékozása, illetve vagyoni értékű jog ingyenes átengedése.

Öröklési illeték kedvezmények:

• Termőföld tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának ajándékozása esetén az egyébként járó ajándékozási illeték felét (9%) kell megfizetni.

A lakásnak nem minősülő ingatlanok visszterhes vagyonátruházási illetéke

Az ingatlanoknak, valamint az illetéktörvény által meghatározott egyes ingóságoknak és vagyoni értékű jogoknak visszteher mellett, valamint öröklési vagy ajándékozási illeték alá nem eső más módon történő megszerzése esetén visszterhes vagyonátruházási illeték fizetési kötelezettség keletkezik. Ennek megfelelően visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés, vagy az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése, amennyiben az ellenérték fejében történik.

Új szolgáltatásokkal bővült az Adó Online: díjmentes cikk és szaklap értesítő kérdés-válasz szolgáltatásunk kényelmesebb használata egyedi szaklap ajánlatok Részletes információk »

Az ingatlanok utáni visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Ingatlan résztulajdonának szerzése esetén az 1 milliárd forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos összegére kell alkalmazni a 4%-os illetéket, illetve az ingatlanonként legfeljebb 200 millió forintot a tulajdoni hányad arányában kell figyelembe venni.

Számos kedvezmény létezik, így a fentiektől eltérően az ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén az illeték mértéke az ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 2%-a, ha a vagyonszerző olyan, ingatlanok tulajdonjogának értékesítését (a továbbiakban: ingatlanforgalmazást) végző vállalkozó, amelynek előző adóévi nettó árbevétele legalább 50%-ban e tevékenységből származott, vagy engedély alapján pénzügyi lízinget folytató vállalkozó és legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabásra történő bejelentéstől számított 2 éven belül eladja, illetve a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja.

A visszterhes vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a tulajdonszerző (hasonlóan az örökléshez és az ajándékozáshoz) a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, a haszonélvező, használó pedig a haszonélvezet, használat számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket. A lakásnak nem minősülő ingatlanok cseréje esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke.

Különös adózási módok az áfa rendszerében
Kiskönyvtár az áfáról címet viselő sorozatunk 5. kötete a különös adózási módok elméleti szabályanyagának a magyarázatán túl konkrét példák bemutatásával segíti az adózók mindennapos hatékony jogalkalmazását. További információ és megrendelés >>

Az öröklési és az ajándékozási illetéknél már említett személyes illetékmentességen kívül a lakásnak nem minősülő ingatlanok esetén is számos (tárgyi) illetékmentességi, illetve kedvezményi szabály létezik:

Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól:

• a vagyonszerzés, ha egyenes ági rokonok (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), vagy házastársak egymás közötti vagyonátruházásából, esetleg házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik;
• a lakóház építésére alkalmas telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át;
• a társasági adóról (tao) és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kedvezményezett átalakulás, kedvezményezett részesedéscsere, vagy (az egyéb előírások teljesülése mellett a) kedvezményezett eszközátruházás keretében történő vagyonszerzés;
• a birtokösszevonási célú földcsere keretében létrejött megállapodáson alapuló termőföldtulajdon szerzése, valamint ehhez kapcsolódóan haszonélvezet, használat jogának alapítása, abban az esetben, ha az elcserélt földrészletet azonos jogosult javára haszonélvezet, használat joga terhelte;
• a termőföldnek a földműves általi, ellenérték fejében történő megszerzése, feltéve, ha a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától számítva 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegeníti el, a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapít, és a termőföldet egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként vagy családi gazdálkodóként mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítja;
• az egyéni vállalkozónak, őstermelőnek, családi gazdálkodónak minősülő földműves által gazdaságátadási támogatás igénybevétele érdekében a Polgári Törvénykönyv szerinti közeli hozzátartozóval megkötött szerződésben a termőföld, a tanya, és a mezőgazdasági termelőtevékenységhez szükséges művelés alól kivett terület, építmény (magtár, istálló stb.) valamint ingó tulajdonának, illetve vagyoni értékű jognak a megszerzése;
• az ingatlannak kapcsolt vállalkozások közötti átruházása, feltéve hogy az illetékkötelezettség keletkezése időpontjában a vagyonszerző főtevékenysége saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele;
• az ingatlannak a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező lízingszerződés keretében történő megszerzése, ha az ingatlan a lízingszerződés megkötéséig a lízingbevevő tulajdona volt, és a tulajdonjog a lízingszerződés megkötése érdekében került a lízingbeadónak átadásra.

Jól látható, hogy a fizetendő illeték pontos megállapítása a komplex szabályrendszerre, valamint a számos mentességi és kedvezményi szabályra tekintettel igen bonyolult, de mindebben segít az RSM DTM kalkulátora, amellyel az egyedi paraméterek megadását követően pontos képet kaphat illetékfizetési kötelezettségéről.

A bejegyzés szerzője Vizer József, az RSM DTM Hungary adómenedzsere. Az RSM DTM Blog az Adó Online szakmai partnere.

 

---