Egy, a számviteli szakemberek számára is izgalmas (és vitatott) jogintézmény került a Polgári törvénykönyvbe, amelynek gazdasági jelentősége miatt érdemes áttekinteni a szerepét. A centrumban a Ptk. szabályozása áll, amely jogi alapokra helyezi a jogalkotó által meghatározott gazdasági célt, egyúttal megadja a számviteli elszámolás logikai alapjait. A jelen cikkben áttekintjük az építményi jog gazdasági alapjait és jogi szabályozását.
Gazdasági alapok
A két gazdasági (és jogi) alany: egyfelől a jogosult (az építményi jog jogosultja), másfelől a tulajdonos (a telek tulajdonosa, amin az építményi jogot gyakorolják, jellemzően az állam vagy önkormányzat).
A jogalkotó úgy kíván tág teret nyitni az ingatlanfejlesztők számára, hogy az ne járjon együtt annak a teleknek a tulajdonjoga megszerzésével, amelyen a fejlesztést végre kívánják hajtani. A jogintézmény kizárólag a vállalkozások számára áll nyitva, így fogyasztó (öröklés kivételével) építményi jogot nem szerezhet, és nem is alapíthat.
Az építményi jog egy vagyoni értékű jog, amely átruházható, így forgalomképes, valamint jogutódlás tárgya is lehet.
A jogosult igen tág jogosítványokkal rendelkezik gazdasági céljai megvalósítása érdekében. Így nemcsak épületeket létesíthet, hanem minden olyan fejlesztést megtehet, ami az ingatlan használhatóságát növeli. Így közlekedési folyosókat nyithat (utak, járdák), föld alatti létesítményeket alakíthat ki (pince, mélygarázs, alagút), épületkiegészítőket helyezhet el (napelem, légkondicionáló), továbbá birtokolhatja, használhatja az ingatlanon már fennálló épületeket (egyéb létesítményeket, illetve ezek tartozékait), valamint szedheti ezek hasznait. Továbbá nem csak a jogosult maga, hanem megbízottja (alvállalkozója) útján is létesíthet épületeket (és minden más előbbiekben felsorolt létesítményt) az építményi joga alapján.
Az állam (önkormányzat) fejlesztés céljára ingyenesen is átengedhet földterületet, ennek folyományaként az építményi jog alapítása is lehet ingyenes és visszterhes is. Utóbbi esetben a jogosult egyösszegű vagy időszakonként visszatérő építménybér fizetésére kötelezett.
Jogi alapok
A legfőbb gazdasági cél az, hogy az állami (önkormányzati) területeken megvalósuló fejlesztésekhez biztonságos jogi keretet adjon. Ennek érdekében a jogalkotó felhasználta a
a/ haszonélvezeti jog, a
b/ földhasználati jog, és az
c/ elbirtoklás
szabályait.
A haszonélvezeti joggal egyezően maximálisan 50 évre lehet építményi jogot írásbeli szerződéssel alapítani. Az építményi jog az ingatlannyilvántartásba való bejegyzéssel jön létre (konstitutív hatály). Az időbeli korlátra a gazdasági fejlesztési periódus időhatárok közé szorítása miatt van szükség, bár ez a határ, érzékelhetően, elég tág. A jogosult írásbeli lemondó nyilatkozata alapján az ingatlannyilvántartásból való törléssel szűnik meg. Megszűnik továbbá az építményi jog akkor is, ha a tulajdonos keresete alapján a bíróság súlyos jogszabálysértés vagy kötelezettségszegés okán megszünteti (elrendeli ingatlannyilvántartásból való törlését). Ez utóbbi egy nagyon fontos szabály, mert az állam ezen keresztül tudja érvényesíteni az ingatlanhoz kapcsolódó fejlesztési érdekeit – egyrészt a jogszabályok betartatása útján (jogszabálysértés mint ok), másrészt az építményi jogot alapító szerződésbe foglalt és a jogosultat terhelő kötelezettségek betartatása útján (kötelezettségszegés mint ok).
A földhasználati jogról, az elbirtoklásról és az építmény forgalomképességét szolgáló egyéb szabályokról a cikk folytatásában olvashat.
A cikk szerzője Dr. Lőrinczi Gyula PhD., egyetemi docens (ELTE ÁJK); a MKVK minősített oktatója. A Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központ az Adó Online szakmai partnere.
