Épületes adózás – a mai magyar adórendszerről
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az „Épületes adózás” című sorozatunk záró részében a mai magyar adórendszer épületekkel, építményekkel kapcsolatos adószabályairól adunk rövid áttekintést (nem jogszabály-ismertetést, hanem összefoglalót!). A jelenleg hatályos magyar adórendszer két szinten is kezeli az épületekkel kapcsolatos adózást. Egyrészt a központi adórendszer adóztatja az épületeket, számos kedvezményi, mentességi szabályt lehetővé téve a méltányos (helyenként kevésbé méltányos) helyzetekre, másrészt a helyi adózás is lehetővé teszi az épületek adóztatását. Az önkormányzatok sokszínűsége gyakran érdekes adófajták megszületését is eredményezi.
A sorozat előző részeiben bemutattuk a kapuadót, füstadót, ablakadót, az építéssel, lakhatással kapcsolatos régmúlt, illetve a közelmúlt és a jelenkor adózási furcsaságait. Most rátérünk a jelenlegi hazai adózási szabályokra.
Az épületek helyett a következőkben bővebb fogalomkörrel, az ingatlanok adózásával foglalkozunk. Külön kitérünk arra, ha ennél szűkebb kört, épületeket, építményeket, lakásokat, építési telkeket, földterületet stb. érintenek az adószabályok.
Az ingatlanokkal kapcsolatban a magyar adórendszer adókötelezettség alá vonja az ingatlan birtoklását, tulajdonlását, az ingatlan elidegenítését és az ingatlan hasznosítását (pl. bérbeadás) is. Az ingatlan elidegenítése esetében adókötelezettség keletkezhet az elidegenítő és az ingatlant megszerző személyénél is, függetlenül attól, hogy az ingatlan elidegenítése ellenérték fejében (visszterhesen) vagy ellenérték nélkül (ajándékozással, örökléssel) történik.
A legfontosabb adószabályokat a következő törvények tartalmazzák:
Emellett a helyi adózás szabályait helyi adórendeletek is részletezik, itt viszont fontos megjegyezni azt, hogy a helyi adórendeletben sem lehet (többek között) az Alaptörvényben, a jogalkotásról szóló törvényben, a Hadó törvényben és az Art-ben meghatározottakkal ellentétes szabályt előírni.
Kunyhó vagy palota, az adózási szabályok nem tesznek különbséget
Az adószabályok értelmezéséhez, alkalmazásához az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt, illetve a lakáscélú állami támogatásokról szóló 12/2001. (I. 31.) Korm. rendeletet is fontos ismerni.
A következőkben az egyes adószabályok részletezésétől eltekintünk, helyette csak a leglényegesebb ismérveket tekintjük át (a részletes jogszabály-ismertetés, esetleg példák bemutatása vaskos könyvet eredményezne, ez most nem lehet célunk).
Sajátos szja szabályok vonatkoznak a társasház és társasüdülő jövedelmére, továbbá az ún. ingatlannal rendelkező társaságok és a lakásszövetkezetek társasági adózására. Ezekre most nem térünk ki.
Ingyenes ingatlanszerzés magánszemélyek között
Az ellenérték nélküli vagyonszerzésnek két módja lehetséges, vagy ajándékozással, vagy örökléssel.
Mind a magánszemélyek közötti ajándékozás, mind az öröklés mentes a személyi jövedelemadó alól (mindkét oldalon), függetlenül a vagyonszerzés mibenlététől (ingó, ingatlan stb.), illetve értékétől (ez akár milliárdos nagyságrendű is lehet!).
Ajándékozás és öröklés esetén a szerző félnek illetékfizetési kötelezettsége lehet.
Mentes az illeték alól az egyenes ági leszármazott és felmenő, valamint a házastárs megajándékozása, illetve az általuk való öröklés (a testvérre nincs mentesség!).
Az egyenesági le- és felmenők közötti ajándékozás, öröklés adó- és illetékmentes
Számos esetben az általános öröklési, ajándékozási illetékmérték (18 %) helyett kedvezményes (9 %) illetékmérték alkalmazható, vagy az illetékből kedvezmény érvényesíthető. Ilyen kedvezmény vonatkozik a lakásra, az építési telekre, ha lakást építenek rá, a termőföldre.
Az örökléssel, ajándékozással történő vagyonátszállás esetén további adó- és járulékkötelezettségek (áfa, tbj, eho stb.) nincsenek.
Ellenérték fejében történő ingatlan-átruházás magánszemélyek között
Visszterhes (ellenérték fejében történő) vagyonátruházás esetében az elidegenítő félnek személyi jövedelemadó, a szerző félnek illetékfizetési kötelezettsége lehet, ezen túlmenően áfa fizetési kötelezettség is lehetséges.
Az eladónak az ingatlanértékesítés számított jövedelme után kell szja-t fizetnie. Az ingatlanértékesítés jövedelme az eladási ár és a szerzési érték különbözete, de ez tovább csökkenthető az ún. értéknövelő beruházásokkal, illetve a szerzéssel és eladással kapcsolatos egyéb (igazolt) költségekkel. A jövedelemből a számított jövedelmet a Szja törvényben meghatározott évesítési szabályokkal (62.§) kell meghatározni, amelynek eredményeképpen a szerzést követő 5. év után már nincs adókötelezettség. Ez utóbbi szabály korábban csak a lakásokra vonatkozott, más ingatlanok esetében 15 év után volt mentesség, de 2017-től egységesen minden ingatlanra az 5 éves szabály vonatkozik., lakás esetében a szerzést követő 5. évtől nincs adókötelezettség.
További szja kedvezmény vonatkozhat például az idősek otthonában való férőhely vásárlására, illetve termőföld átruházására.
Mentes az szja alól a házassági vagyonközösség megszűntetése révén keletkezett jövedelem.
Ha az ingatlan értékesítése – kivéve, ha a magánszemély a bevételt egyéni vállalkozói tevékenysége keretében szerzi meg – gazdasági tevékenység keretében történik, akkor a jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül.
Gazdasági tevékenység: valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.
Független felek: azok a személyek (természetes személyek, jogi személyek, egyéb szervezetek), amelyek (akik) között nem áll fenn olyan szoros gazdasági, jogi kapcsolat, amelynek révén legalább az egyik fél meghatározó befolyást képes gyakorolni a másik fél gazdasági döntéseire, vagy amelynek révén a felek egymással szoros együttműködésben folytatják tevékenységüket (nem tekinthetők független feleknek különösen az egymással munkaviszonyban, tartós megbízási jogviszonyban álló személyek, továbbá a társas vállalkozás és a benne akár közvetlenül, akár közvetve – a közeli hozzátartozókat megillető jogokat együttesen számítva – többségi irányítást biztosító befolyással rendelkező magánszemély).
A szerző felet illetékfizetési kötelezettség terheli. Az illeték általános mértéke 4 %, de lakás, építési telek, földterület szerzése esetén kedvezmény érvényesíthető. Gépjármű és pótkocsi szerzése esetén az Itv. az előzőektől eltérő módon határozza meg az illeték mértékét.
Itt is igaz, hogy az egyenes ági rokon és a házastárs mentesül az illetékfizetési kötelezettség alól, ide értve a házassági vagyonközösség megszűnését is. Az utóbbi rendkívül fontos, sokan kérdeznek rá, hogy válás esetén a vagyonmegosztás után milyen adó- és illetékfizetés lehet. Az előzőeken túl a gyermektartási díj is mentes a közterhek alól (aki fizeti, azt más adózott pénzből fizeti!).
A válás nem az adózás miatt nehéz
A magánszemélynél áfa fizetési kötelezettség akkor keletkezhet, ha az ingatlanértékesítés sorozat jellegűnek minősül. Ez lényegében azt jelenti, hogy két éven belül négy, vagy annál több ingatlant értékesít a magánszemély. Nem vonatkozik a sorozatjelleg a kisajátított és az öröklési illeték tárgyát képező ingatlanra, de a számításnál (4 db) ezt is figyelembe kell venni. Az áfát a NAV állapítja meg. Áfa-levonási lehetősége is lehet a magánszemélynek, ha az ingatlan szerzésekor áfát fizetett.
Ingatlan bérbeadása magánszemély által
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem szja-köteles, kivéve a termőföld haszonbérbe adását, ha annak szerződés szerinti időtartama az öt évet eléri, illetve lakás települési önkormányzatnak történő lakáscélú bérbeadását (0 % az adó), ha az határozott időtartamú, és a bérbeadás időtartama eléri a 36 hónapot. Ha az önkormányzat a bérbevett lakást nem lakáscélra használja, akkor őt terheli szja-fizetési kötelezettség.
Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után járulékfizetési kötelezettség nincs, ha annak összege nem haladja meg éves szinten az egymillió forintot. Az értékhatár túllépése esetén a teljes összeg után 14 % eho-t kell fizetnie a magánszemélynek.
A bérbeadás adóköteles tevékenység, sőt lehet, hogy járulékot is kell fizetni
Az ingatlan bérbeadása mentes az áfa alól, de helyette adókötelezettség választható (Áfa törvény 86-88. §).
Adózás ingatlantulajdon után
Magyarországon vagyonadó nincs. Bár több próbálkozás is volt az előző három évtizedben erre vonatkozóan, de a média, a politikai pártok, vagy az Alkotmánybíróság „hathatós” közreműködése mindig meghiúsította ennek bevezetését vagy fennmaradását.
Egyes vagyontárgyakat ugyanakkor jelenleg is terhel(het) vagyonadó. Legismertebb ezek közül a gépjárműadó és a cégautóadó, a helyi adózás rendszerében működő építményadó, telekadó, de a szintén a helyi adózás rendszerében alkalmazott magánszemélyek kommunális adója is vagyontárgyhoz köthető. A gépjárműadóra és a cégautóadóra nem térünk ki.
Az építményadó és a telekadó kötelezettje nem csak magánszemély lehet, hanem jogi személy is, így például a gazdasági társaságokat is terhelheti a kötelezettség.
Az építményadó és a telekadó bevezetéséről az önkormányzat rendelettel dönthet, természetesen figyelembe véve a Hadó törvény rendelkezéseit is, az ott előírt maximális adómértéket nem lehet túllépni. A tételes adómértékeket az önkormányzat az inflációval növelt összegben veheti figyelembe (Hadó törvény 6.§ c) pont). Az adó mértéke igazodik az építmény, a telek alapterületéhez és/vagy forgalmi értékéhez.
A magánszemélyek kommunális adóját az önkormányzat illetékességi területén építmény vagy telek tulajdonjogával rendelkező személynek, illetve nem magánszemély tulajdonában lévő lakásban bérleti jogviszonnyal rendelkező személynek kell fizetni. Az adó mértéke ebben az esetben tételes (fejadó), azaz nem igazodik a vagyontárgy értékéhez.
Ezeket az adófajtákat az önkormányzatok általában bevezetik, de a legtöbb önkormányzat a magánszemélyek kommunális adóját alkalmazza (több mint 2200 esetben). Az adótöbbszörözés tilalma miatt a lakáscélú építményeket ők már nem adóztathatják meg. Építményadót mintegy 900 település vezetett be, telekadót viszont csak félezer.
Települési adó
A helyi önkormányzatok folyamatosan forráshiánnyal küszködnek. A központi kormányzat ugyan jelentős mennyiségű feladatot (oktatás, egészségügy) átvett a településektől, de ennek korábban kiosztott forrásait is elvonta. Az önkormányzatoktól történt adósságátvállalás, illetve az eladósodást megnehezítő szabályozás bevezetése a forráshiányos helyzetet nyilván nem változtatta meg. (Azért nem árt megjegyezni, hogy vannak kifejezetten gazdag önkormányzatok is, ahol a forráshiány emlegetése eléggé disszonáns.)
Az önkormányzatok szabad rendelkezésű bevételeinek köre eléggé korlátozott, különösen a kisebb önkormányzatok esetében, szinte egyetlen lehetőségük helyi adókat bevezetni. Ezzel éltek is a települések, ma már alig van olyan település, amely ne adóztatna a saját területén.
A forráshiányra hivatkozva sokszor javasolták a települések, illetve különböző érdekképviseleti szervezeteik, hogy további helyi adók bevezetésére legyen lehetőségük. Ilyen javaslat volt például a közművezetékek adóztatása is. Ez megtetszett a politikusoknak, és be is vezették, de nem helyi, hanem központi adóként.
Kincsem (Heinrich Schnaebeli fotográfiája)
Több évnyi vajúdás után született meg az a szabályozás, amely az önkormányzatok részére további adóztatási lehetőséget biztosított. A települési önkormányzatok 2015-től vezethetnek be ún. települési adókat. A felhatalmazást a Hadó törvény 1/A §-a tartalmazza, sajátos negatív taxációval.
Ezek alapján az önkormányzat
-
olyan települési adót vezethet be, amelyet törvény nem tilt;
-
olyan adótárgyat lehet megadóztatni, amelyet törvényben meghatározott más közteher nem sújt;
-
a települési adónak nem lehet alanya az állam, az önkormányzat, más szervezet, továbbá – e minőségére tekintettel – a vállalkozó. Ez lényegében azt jelenti, hogy a vállalkozó lehet adóalany, de nem a vállalkozási tevékenysége alapján.
Ahogyan az várható volt, az önkormányzatok óvatosan nyúltak ehhez az eszközhöz, viszont ma már meghaladja a százat a települési adót bevezető önkormányzatok száma. Néhány önkormányzat többfajta települési adót is bevezetett.
A helyi és települési adókra vonatkozó összefoglaló információk megtalálhatóak a Magyar Államkincstár honlapján is, de az ado.hu honlapon is van egy részletes összefoglaló táblázat.
Legkönnyebben az ingatlanvagyon, és a nagyobb értékű ingóvagyon mérhető fel, így – természetesen – ezen a területen van a legtöbb adófajta is.
A legtöbben a termőföldet adóztatják meg, annak területe vagy termőképessége (aranykorona) alapján. Hiába tiltakoztak még miniszteri szinten is a föld megadóztatása ellen („nem erre gondoltak az illetékesek”), ha a fenti negatív módon megfogalmazott kritériumokat teljesítik, akkor a földterület adóztatható. (1992-től 2012-ig volt hatályban a földadóról szóló törvény, de 1994-től adót ténylegesen nem kellett fizetni. A törvény hatályon kívül helyezésével a termőföldet már nem terhelte központi adó.) Van olyan önkormányzat, amely csak a halastavakat adóztatja meg (Csepreg), más önkormányzat viszont a meghatározott belterületen folytatott mezőgazdasági termelést adóztatja (pl. Balatonfüred). A földadóval kapcsolatban született már kúriai megsemmisítő ítélet is, amely szerint, ha az önkormányzat bevezette a mezőőri járulékot, akkor a termőföldre már nem vezethet be adót (Balmazújváros).
A termőföld adóztatása után a „legdivatosabb” a magas építmények adó alá vonása. Ezt általában olyan kistelepülések alkalmazzák, amelyek területén egyetlen ilyen magas építmény van (a templomtornyon kívül, amely alapból mentes az adó alól), a mobiltelefon átjátszó-torony. A kritériumokat úgy határozzák meg, hogy ez az egyetlen magas építmény adóköteles legyen.
A mobil átjátszó torony gyakran válik adózás tárgyává
Egyes önkormányzatok olyan járműveket terhelnek adóval, amelyek nem minősülnek gépjárműnek. Van, ahol a hajókat adóztatják (Nagymaros), de több településen is a traktorokat.
Eléggé sajátos Pilisjászfalu adórendelete, amely a belterületi lótartást adóztatta. Ennek az adónak sajátos módon csak egyetlen adóalanya volt, de rögtön három ló után kellett fizetnie éves szinten 450 ezer forintot. A 2017-es adatbázis már nem tartalmazza ezt az adót.
A sajtóban is nagy érdeklődést váltott ki a főváros harmadik kerületének (Óbuda-Békásmegyer) adórendelete, amely szerint az újépítésű, 300 m2-t meg nem haladó lakóépületek, lakóházak után településkép-védelmi adót kell fizetni. Az adó mértéke 500 000 Ft/év. Adómentesség abban az esetben adható, ha az építtető beszerzi azt a főépítészi véleményt, amely szerint az épület megfelel az építésre vonatkozó helyi rendeleteknek. Külön is kiemeli az adórendelet a településképi előírásoknak való megfelelést. Ennek alapján nevezték el ezt az adófajtát a sajtóban ízléstelenségi vagy giccsadónak.
Szintén nagy visszhangot váltott ki Alsónémedi adórendelete, amely a településen tartózkodó, de ott munkaviszonnyal. lakással nem rendelkező személyeket kívánja adó alá vonni. Mint kiderült, a településen élő, bejelentett munkaviszonnyal nem rendelkező külföldieket kívánják a 800 Ft/nap adóösszeggel távol tartani a településtől.
A települési adó tárgyaként számos további ötlet is felmerült, így szó volt kátyúadóról, dugódíjról (nem csak a fővárosban), sőt a főpolgármester felvetette, hogy a Római-parton létesítendő mobilgát közelében lévő ingatlantulajdonosokra értéknövekedési adót kíván bevezettetni. Ez utóbbi adófajta természetesen feltételezi azt, hogy az értéknövekedés megállapítható. Az már csak költői kérdés, hogy azok az ingatlantulajdonosok, akiknek ingatlanja értékcsökkenést szenved el (például egy közelben létesített szagos élelmiszer feldolgozó üzem miatt), jogosultak lesznek-e emiatt kedvezményre, adó-visszatérítésre, esetleg kártérítésre.
A települési adók eddigi gyakorlata elég sok problémát felvet. A külterületi termőföld adóztatása önmagában is disszonáns: miközben az EU és a központi kormányzat is jelentős támogatásokat biztosít a termelő tevékenységre, a település adóval sújtja a legfontosabb termelőeszközöket. Szintén problémásnak tekinthető, ha az adó alanya és/vagy tárgya egyetlen személy/objektum; így az átjátszó-tornyok adóztatása, az egyetlen lótulajdonos sarcolása nem biztos, hogy kiállna egy alkotmánybírósági vizsgálatot (a pozitív diszkriminációk halmaza ezekben az esetekben már negatív diszkriminációt eredményez). Szintén gondot okozhat, ha szubjektív értékítéleten alapul az adóztatás; ez felvetődhet az ízléstelenségi adó vagy a főpolgármester által bejelentett értéknövekedési adó esetében is.
Reklámfelület adója
Új helyi adó fajtát lehet bevezetni 2018-tól. Az önkormányzat dönthet a reklámhordozó felület megadóztatásáról, az adó mértéke legfeljebb 12 000 Ft/m2 (két tizedesjegyre számítva!).
A módosítást még 2016-ban fogadta el az Országgyűlés. Hihetetlen az a politikai bátorság, hogy a 2018. január 1-jei hatályba lépés miatt, az adó érdemi alkalmazására csak a 2018-as választásokat követően kerülhet sor.
