A közös költség elszámolása a társasházakban

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Mivel ma Magyarországon többmillióan élnek társasházban, és mivel a társasházak közös tulajdonban lévő elemeinek fenntartási költsége a tulajdonosokat terheli, a közös költség megtervezésének és főként elszámolásának kérdése kiemelt jelentőségű.

Cikkemmel abban kívánok segíteni, hogy mind a szakmailag valamilyen értelemben és területen hozzáértők, mind a teljesen tájékozatlanok megismerkedjenek a közös költség fogalmával és a kapcsolódó „játékszabályokkal”, ezáltal is segítve a közös tulajdonnal való hatékony gazdálkodást, illetve védve a közös költséghez, illetve az elszámolásához kapcsolódó visszaélésekkel szemben a jellemzően jóhiszemű és hozzá nem értő tulajdonosok érdekeit.

A közös költség fogalma és annak értelmezése

Ez a közös tulajdon fenntartásának a költsége, de a költség fogalmát hiába használják sokan a hétköznapokban is, itt a pontosságnak és a szakszerűségnek kiemelt jelentősége van.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban Tht.) azt mondja, a közös költség fogalmát a számviteli szabályok szerint kell értelmezni, így szükségünk van a 2000. évi C. törvény (a továbbiakban Sztv.) előírásainak ismeretére ezen a téren. Amit azonban itt ki kell hangsúlyozni, az Sztv. szerint csak az minősülhet költségnek (az egyszerűség kedvéért jogszerű pénzkiadásnak), amelyhez valós felhasználás kapcsolódik (pl. közös tulajdont érintő villanyszámla, vízdíj, valamilyen javítás-karbantartás költsége, vagyis az elektromos áram vagy éppen a víz tényleges felhasználásának, illetve a ténylegesen elvégzett javítás-karbantartásnak az ára, stb.). Ennek azért van kiemelt jelentősége, mert a Tht. 24. § szerint a tulajdonosokat ez a közös költség terheli (alapesetben tulajdoni hányad szerint). Talán nem mindenki számára egyértelmű a költség fogalomnak a valós felhasználáshoz való rendelése, és főleg ennek indokoltsága, mindenesetre a számviteli szabályok így írják elő, ráadásul a társasházak esetében itt van a visszaélések egyik, a közös költség értelmezéséhez kapcsolódó és sokszor alkalmazott technikája, ezért is lényeges ennek a kérdésnek az érdemi vizsgálata. A Tht. 47. § foglalkozik a költségvetéssel (leegyszerűsítve a várható költségek tervével), amelyben szerepel egy újabb, a közös költséghez kapcsolódó fogalom, mégpedig a közös költség hozzájárulás. Mivel ez csak egy terv, és így nem kapcsolódik hozzá valós felhasználás, ezt csupán a közös költségre fizetett előlegként lehet értelmezni, amit természetesen – a társasház közös tulajdonban lévő részeinek (és állagának) hatékony fenntartása érdekében – a tulajdonosoknak kvázi előre, ütemezetten kell befizetniük, vagy a tényleges költségek felmerülésével egyidőben (vagyis amikor jön a számla), hogy ne legyenek a társasháznak likviditási problémái.

Mint talán már most is érzékelhető, a két fogalom (közös költség, illetve közös költség hozzájárulás) pontos értelmezése, illetve esetleges összemosása, „félreértelmezése” magában hordozza a konfliktusok, sőt, az ebből származó visszaélések lehetőségét is.

A megtervezett hozzájárulást természetesen be kell fizetni, és bár csupán előlegként szolgál a későbbi költségekre (hiszen azoknak a tényleges felmerülése, illetve a felmerülés pontos ideje és összege az esetek többségében előre nem ismerhető), de a befizetési kötelezettség így is egyfajta, bár időleges teherként jelenik meg a tulajdonosok számára, még abban az esetben is, ha ez nem a végleges összeg, hiszen a már említett Tht. 24. § szakszerű értelmezése szerint csak a valós, ténylegesen felmerült költség terheli – véglegesen – a tulajdonost. A probléma csupán annyi, hogy a számviteli szabályok pontos ismerete és értelmezése nélkül mindez nem biztos, hogy mindenki számára ilyen egyértelmű, márpedig a Tht. hivatkozott jogszabályhelye (a közös költség fogalma kapcsán) mindezt nem fogalmazza meg „közérthetően”, nem szerepel benne a „végleges teher”.

A közös költség hozzájárulás megtervezése, a társasház éves költségvetése részeként

A korábban már hivatkozott Tht. 47. § határozza meg a költségvetés pontos tartalmát (leegyszerűsítve fenntartási elemenként), amellyel kapcsolatban egyrészt kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, másrészt (többek között) a közös tulajdonban lévő elemek fenntartási költségeihez való hozzájárulás a tulajdonosok nevének feltüntetésével szereplő összegeit (pl. lakások szerinti bontásban). Ez így rendben is van, legalábbis a közös költség hozzájárulás megtervezése szempontjából, és persze abban az esetben, ha a tervezett „fenntartási elemek” (pl. üzemeltetés, karbantartás, felújítás) megtervezése szakszerű és jogszerű.

A költségvetésben, vagyis a tervben a tervezett (várható) költségek nem költség, hanem kiadás néven szerepelnek, ami a költség hivatalos fogalmának ismeretében érthető, hiszen a terv és a tényleges kiadás (pl. pénzfelhasználás) két külön kategória, mindenesetre a várható kiadások költségnemenként történő előírása mutatja a kapcsolatot, hiszen a költségnemek a költségek fajtáinak a hivatalos számviteli gyűjtőfogalma.

A közös költség későbbi elszámolása szempontjából érdemes felvetni azt a kérdést, hogy mi van akkor, ha nem készül jogszerű, a Tht. 47. § eltérést nem engedő előírásainak megfelelő költségvetés, vagy bár készül, de az nem felel meg a jogszabályi előírásoknak. Kell-e a tulajdonosoknak ilyenkor hozzájárulást fizetni, és milyen jogi alapon? Mikor és mennyit kell fizetniük? Izgalmas lehet ez a felvetés annak ismeretében, hogy a költségvetésnek a Tht. előírásainak megfelelően, és a számviteli előírásokkal összhangban szigorúan naptári évenként és egy naptári évre vonatkozóan kell készülnie. És különösen izgalmas ez a felvetés annak a fényében is, hogy a költségvetés hiánya, illetve a jogszerűség esetleges hiánya nem a tulajdonosok „bűne”, hiszen ők még fizetnek is azért, hogy azt az illetékes (a Tht. szerint a közös képviselő, illetve az intézőbizottság) jogszerűen elkészítse, mint ahogy erre kötelezi is őt (őket) a Tht. 48. § előírása. Hogyan fognak ilyen esetben majd később elszámolni az illetékesek a közös költséggel, vagyis a tulajdonosok pénzével?!

A közös költséggel való elszámolás, a társasház éves elszámolásának részeként

A Tht. 48. § határozza meg tételesen az éves elszámolás elemeit.

1) A jogszabály kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, illetve azt hogy az elszámolásnak a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján kell készülnie.

2) Jelentős kérdés a tervezett és tényleges kiadások költségnemenként történő bemutatásának az előírása. Az egyértelmű költségek és a terv között itt akár már nagyságrendi különbségek is lehetnek.

3) Újabb jelentős kérdés a tényleges kiadások bemutatásának a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban előírt szabálya szerinti bontásban történő előírása, ami elvileg szinkronban van a tervezéssel (vagyis a tulajdonosok nevének feltüntetésével és pl. lakások szerinti bontásban), de a szakszerű (és talán nem közérthető) megfogalmazás miatt ez nem olyan egyértelmű, mint a költségvetésben volt.

4) És végül, a vizsgált témánk szempontjából legfontosabb kérdés, hogy az elszámolásnak tételesen tartalmaznia kell (mégpedig a tulajdonostársak neveinek feltüntetésével) a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését.

Míg tehát a Tht. 24. § kógens előírása szerint a tulajdonosokat csak a tényleges költség arányos része terheli, addig ennek az elszámolása a nem közérthető megfogalmazás miatt sok esetben elmarad, és csupán a hozzájárulási kötelezettséggel és annak teljesítésével számolnak el, hiszen az egyértelmű.

A fentiek következményeiről, valamint arról, hogy egy társasház közösségének hol, és miért pont ott húzódik a tűréshatára, a cikk folytatásában olvashat.

A cikk szerzője A cikk szerzője Krapecz Imre főiskolai docens (Budapesti Metropolitan Egyetem Gazdaságtudományi Intézete), a Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központjának oktatója.

---