A társasházak adóbevallása


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Már csak napok vannak hátra a nem áfa-alany társasházakra is vonatkozó május 20-ai adóbevallási határidőig (ha a társasház az általános forgalmi adó fizetésére kötelezett, a bevallását 2014. február 25-éig kellett beadnia!).

Mire ügyeljen a közös képviselő, ha a bevallást még nem készítette el, és mit tegyen, ha már beadta, de esetleg rosszul töltötte ki?

A társasház (ideértve a társas üdülőt is) külön törvény alapján működő jogintézmény, amely alapító okirattal jön létre olyan épületingatlanon, ahol legalább két lakás vagy nem lakáscélú helyiség (épületrész) természetes személy(ek) vagy más személy(ek) külön tulajdonába kerül, míg egyébként az épületingatlan más részei (a külön tulajdonként meg nem határozott telek, berendezés, pince, padlás, lakás stb.) a külön tulajdonnal rendelkezők (tulajdonostársak) közös tulajdonát képezik.

A társasház nem jogi személy, ezért adóalanyként nem illeszkedik automatikusan az általános szabályozás kereteibe. Fő funkciója a közös tulajdonnal kapcsolatos felelősség és működtetés biztosítása, amihez döntően a tulajdonostársak befizetéseiből biztosítják a forrásokat. Ugyanakkor a társasházak többsége – bár vállalkozási tevékenységet nem folytathat – jellemzően a közös tulajdon hasznosítása révén és egyéb (például támogatás, kamat) formában jövedelemszerzést is megvalósít.

A társasházak méretüket és tulajdonosi összetételüket tekintve sokfélék lehetnek, a két tulajdonostársból állótól kezdve száznál is több tulajdonos előfordulása mellett lehetséges, hogy csak természetes vagy csak jogi személyek (társaság, önkormányzat, alapítvány) alkotják, de gyakran ezek vegyesen fordulnak elő. Egyes esetekben lakásokra és lakáscélú helyiségekre (például üdülő) vegyesen is szerveződnek társasházak, de előfordulnak kizárólag gyárakból, üzlethelyiségekből állók is.

A társasház sajátos adóalany

A társasházak sokszínűségük ellenére, a közös név alatt megszerzett jövedelmeik után egységesen kizárólag a személyi jövedelemadó (Szja) törvény alanyaiként adókötelesek még akkor is, ha a tulajdonostársak nem kizárólag magánszemélyek, vagy ha magánszemély tulajdonos nincs is közöttük.

A társasház adókötelezettségének megállapítása az adóévben könyvelt bevételek alapján történik. A bevételek közül meghatározott körre a Szja törvény úgy írja elő a jövedelem-számítás, az adómegállapítás és megfizetés kötelezettségét, mintha a bevétel megszerzője magánszemély lenne (a társasház „quasi magánszemély”). E bevételi körbe a társasház bevételei közül azok tartoznak, amelyek a Szja törvény ún. „Külön adózó jövedelmek” fejezet-cím alatt találhatóak. A külön adózó jövedelmekre vonatkozó szabályok hatálya alá tartozó, a társasházaknál is előforduló bevétel lehet például kamatból, osztalékból, árfolyamnyereségből, ellenőrzött tőkepiaci ügyletekből, nem pénzben kapott juttatásból, kamatkedvezményből, nyereményből származó bevétel.

Ezeket tehát a vonatkozó szja szabályok szerint kell kezelni, vagyis a jövedelmet, az adót úgy kell a kifizetőnek, vagy a társasháznak megállapítania és megfizetnie, mintha a társasházi közösség magánszemély lenne. Ha kifizető juttat adóköteles jövedelmet a társasháznak, akkor az adót – a törvényben meghatározott kivételekkel – a kifizetőnek kell levonnia, bevallania és befizetnie, a társasháznak pedig igazolást kell erről adnia.
A kifizetőtől származó bevételt (például bankbetéti kamatot), ha abból a kifizető az adót levonta, a társasház adóalapjának meghatározásánál már nem kell figyelembe venni.

Társasház esetében is előfordulhat ingóságok értékesítése (például feleslegessé vált kazán, irodabútorok, kerti hinta, számítógép). Ekkor alkalmazni kell azt a szabályt, amely szerint az ingóságok értékesítéséből származó éves bevételből, ha az nem haladja meg a 600 ezer forintot, nem kell jövedelmet megállapítani.
Több bevétel esetén az ingó értékesítés szabályai szerint [Szja törvény 58. §] kell a jövedelmet megállapítani. Az évi 200 ezer forintot el nem érő jövedelmet a bevallásban nem kell feltüntetni. Ha az adóévben megszerzett, ingó vagyontárgy értékesítéséből származó jövedelem 200 ezer forintnál több, akkor a jövedelem teljes összegét be kell vallani, de csak a 200 ezer forint feletti összeg után kell a 16 százalék adót megfizetni.

A közös tulajdonban lévő ingatlanrész (például garázs, házmesterlakás) átruházására a törvény külön előírása szerint a társasház magánszemély tulajdonostársait választási lehetőség illeti meg. Ha a közgyűlés határozata alapján az ebből származó bevételt a magánszemély tulajdonostársak a tulajdoni hányaduk arányában megkapják, egyénileg kell eleget tenniük adózási kötelezettségüknek. Ekkor a kiosztott összeg nem része a társasház adóalapjának. Ugyanakkor a nem magánszemély tulajdonostársak esetében, és egyébként is, ha a magánszemély tulajdonostársak részére nem történik felosztás, az átruházásból származó bevétel 25 százalékát kell a társasház jövedelmeként figyelembe venni.

A többi bevételből (bérleti díjak, közös rezsire beszedett összegek, támogatások stb.) le kell vonni a tulajdonostársak által közös költségre, felújításra az adóévben befizetett összegeket, a társasház által közvetített szolgáltatás tovább-számlázott ellenértékét, az adómentes bevételeket (például a lakástakarék-pénztárakról szóló törvény szerint nyújtott állami támogatást, adómentes közcélú juttatást, kártérítést, biztosítási szolgáltatást), a hitelként, kölcsönként, vagy a hitel, kölcsön visszafizetéseként kapott összegeket, a jogszabály alapján, nyilvánosan meghirdetett pályázat útján költségvetési, önkormányzati forrásból felújításra, korszerűsítésre kapott összegeket.

Az előzőek szerint megállapított jövedelem, illetve a levonások után fennmaradó bevétel után az adó mértéke 16 százalék.

A nem kifizetőtől (magánszemélytől, külfölditől) származó adóköteles bevételből az adót negyedévenként kell a társasháznak befizetnie az adózás rendjéről szóló törvény szerint a negyedévet követő hónap 12-éig. Ilyen esetben – mivel az adó megállapítására a társasház kötelezett – a bevételt és az adót az adóévet követő május 20-áig be is kell vallania a társasháznak.

A társasház a tulajdonostársak közös ügyeinek intézőjeként kifizetőnek minősül, az ebből eredő kötelezettségeit ugyancsak teljesítenie kell. Tehát, ha magánszemély (közös képviselő gondnok, takarító, karbantartó stb.) számára adóköteles járandóságot fizet, a törvények előírásai szerint adóelőleget kell levonnia, adót, járulékot kell megállapítania, havonta (a 1408-as számú nyomtatványon) bevallania, befizetnie, igazolást kell kiállítania, és adatot kell szolgáltatnia az adóhatóságnak.

Ha a társasház tulajdonostársainak közössége által közös név alatt megszerzett adózott jövedelemből a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában részesülnek:

  • – magánszemély esetében további adókötelezettség nincs;
  • – társasági adóalany esetében az adózás előtti eredményt csökkenti a bevételként elszámolt részesedés.

A társasági adóalany tulajdonostárs által a társasházi közös tulajdonnal kapcsolatos karbantartási és egyéb közös kiadásra (üzemeltetésre) elszámolt, tulajdoni hányaddal arányos költség a vállalkozási tevékenység érdekében felmerült ráfordításnak minősül.

A társasházak 2013. évi jövedelmeinek bevallása

A társasházak 2013.évi adóbevallásának teljesítésére a 1341-es számú nyomtatvány szolgál, amely letölthető a NAV honlapjáról és alkalmazható a NAV honlapjáról szintén letölthető nyomtatvány-kitöltő program is. Ezen a bevallási nyomtatványon kell tehát a társasház, (társasüdülő) tulajdonközösségének – a nem kizárólag magánszemélyekből állóknak és azoknak is, ahol a tulajdonostársak között egyáltalán nincs magánszemély – bevallást adnia a közös név alatt 2013-ban megszerzett adóköteles jövedelmeiről. (Nem ezen, hanem a 1308-as számú bevalláson kellett bevallani azokat az adókat, járulékokat, amelyeket munkáltatói vagy kifizetői minőségében kellett a társasháznak megfizetnie.)

A bevallást két példányban kell kitölteni. A bevallás egyik példányát a társasház ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett címe szerint illetékes adóhatósághoz kell benyújtani (a bevallás elektronikus bevallás formájában is benyújtható).

A társasháznál maradó példányt az elévülési idő lejártáig (2019. december 31-éig) kell megőrizni.
A társasház által megállapított személyi jövedelemadót a bevallás benyújtásának határidejéig, a Magyar Államkincstárnál vezetett 10032000-06056353 számú „NAV Személyi jövedelemadó magánszemélyt, őstermelőt, egyéni vállalkozót, kifizetőt terhelő kötelezettség” beszedési számlára kell befizetni.
Az adó megfizetése az adóbevallást nem pótolja!

Adóbevallás 2014
Az idei adóbevallásról minden információt megtalál gyűjtőoldalunkon.

A bevallás késedelmes benyújtása, illetve elmaradása esetén az adóhatóság mulasztási bírságot állapíthat meg. De, ha a közös képviselő már biztosan tudja, hogy rajta kívülálló ok miatt lekési a határidőt (például hiányoznak a bevallás elkészítéséhez szükséges iratok, igazolások), ezt május 20-a előtt az adóhatóságnak sürgősen jelentse be, mert ezzel időt nyer. Ugyanis ilyen esetben a bevallási késedelem miatt mulasztási bírság november 20. napjáig nem szabható ki (kivéve, ha az adózó bevallását november 20-a előtt nyújtja be és késedelmét igazoltan nem menti ki).

Nem érvényes a bevallás, ha az aláírás hiányzik!

A bevallást – függetlenül a kitöltésben közreműködő ügyintéző személyétől – az arra jogosult személynek (közös képviselőnek, az intézőbizottság elnökének) kell aláírnia.

A társasházat meghatalmazott is képviselheti az állami adóhatóság előtt. Amennyiben tehát nem a közös képviselő, intézőbizottság elnöke (a rá vonatkozó szabályok szerinti képviseleti joggal rendelkező személy) nyújtja be a bevallást, a következő személyek járhatnak el meghatalmazottként:

  • képviseleti joggal rendelkező személy,
  • képviseleti jogosultságát igazoló nagykorú tag vagy alkalmazott,
  • ügyvéd,
  • ügyvédi iroda,
  • európai közösségi jogász,
  • adószakértő,
  • okleveles adószakértő,
  • adótanácsadó,
  • könyvelő,
  • munkaviszonyban álló, illetve megbízás alapján eljáró jogtanácsos,
  • számviteli, könyvviteli szolgáltatásra vagy adótanácsadásra jogosult gazdasági társaság, illetve egyéb szervezet alkalmazottja, tagja.

Amennyiben a bevallást meghatalmazott írja alá, a meghatalmazást csatolni kell az adóbevalláshoz, és ezt X-szel jelölni kell a főlap (E) blokkjának kódkockájában. Ilyen esetekben a meghatalmazás csatolása nélkül az adóbevallás érvénytelen!

A meghatalmazásnak tartalmaznia kell a kiállítás időpontját, valamint a meghatalmazott és a meghatalmazó minden olyan adtát, amelyekből a meghatalmazott és a meghatalmazó személye egyértelműen megállapítható. Tartalmaznia kell továbbá a meghatalmazó és a meghatalmazott aláírását is, valamint azt, hogy a meghatalmazott milyen ügyben járhat el és milyen eljárási cselekményeket végezhet.

A társasház képviseletét állandó meghatalmazott is elláthatja. Ha a bevallást az állami adóhatósághoz erre a célra rendszeresített nyomtatványon bejelentett és a bevallás aláírására jogosult állandó meghatalmazott írja alá, úgy a meghatalmazás csatolása nem szükséges, de ezt a tényt a főlap (E) blokkjában a megfelelő kódkockában X-szel kell jelölni.

Az állami adóhatóságnál rendszeresített állandó meghatalmazás-nyomtatvány, valamint az eseti meghatalmazásra ajánlott nyomtatvány a NAV honlapjáról letölthető (http://www.nav.gov.hu -> Letöltések -> Adatlapok, igazolások, meghatalmazás minták útvonalon elérhetőek).

Az adóbevallást adótanácsadó, adószakértő, okleveles adószakértő ellenjegyezheti. Az ellenjegyzett hibás adóbevallás esetén a mulasztási bírságot az állami adóhatóság az adótanácsadó, adószakértő, okleveles adószakértő terhére állapítja meg.

A hibás bevallás javítása

A hibásan beadott adóbevallás helyreigazításának legfontosabb tudnivalói a kitöltési útmutató értelmében a következők:

  • A számítási hibákat, elírásokat állami adóhatóság automatikusan kijavítja, és az adófizetési kötelezettséget vagy az adó-visszatérítés összegét érintő a javításról 30 napon belül értesíti az a társasházat. Amennyiben az adóbevallás javításához adózói közreműködés szükséges, vagy olyan adatok hiányoznak, amelyek az állami adóhatóság nyilvántartásában sem szerepelnek, akkor – megfelelő határidő kitűzésével – az állami adóhatóság 15 napon belül az adózót javításra (hiánypótlásra) szólítja fel.
  • A NAV által elfogadott bevallás feldolgozása után, az adatok tekintetében ugyanarra az időszakra csak adózói javításként (helyesbítésként) nyújtható be ismételten a bevallás, feltéve, hogy a helyesbítés nem eredményez adóalap, illetve adókötelezettség változást. Adózói javításra (helyesbítésre) akkor van lehetőség, amikor az adózó észreveszi, hogy az állami adóhatóság által elfogadott bevallás valamelyik adata téves, vagy kimaradt, vagy a bevallás időszaka helytelen volt. Adózói javítás (helyesbítés) esetén a helyesbített, adatokkal valamennyi érintett lapon ki kell tölteni és azokat az adatokat is meg kell ismételni, amelyeket az adózói javítás (helyesbítés) nem érint.
  • Amennyiben az adózói javítás (helyesbítés) kötelezettség változást eredményez, vagyis az adóalap, illetve az adó összege az adózói javítással módosul, a bevallást önellenőrzéssel kell helyreigazítani. Ebben az esetben az önellenőrzést a főlap (C) blokkjában, az erre szolgáló helyen jelölni kell.
  • Egy önellenőrzéssel csak egy bevallási időszakra vonatkozó adatok módosíthatóak. Ha azonban az adóhatósági ellenőrzést kezdeményez, annak megkezdését követően a vizsgálat alá vont adó a vizsgált időszak vonatkozásában önellenőrzéssel nem módosítható. Az adóhatóság által utólag megállapított adót, költségvetési támogatást az adózó nem helyesbítheti. A vizsgálat alá vont adót, költségvetési támogatást és időszakot érintő helyesbítés abban az esetben minősül az ellenőrzés megkezdését megelőzően elvégzett önellenőrzésnek, ha az adózó az önellenőrzésről szóló bevallást legkésőbb az ellenőrzésre vonatkozó megbízólevél kézbesítésének – kézbesítés hiányában átadásának – napját megelőző napon az állami adóhatósághoz benyújtotta (postára adta).
  • Az adózó önellenőrzését a helyesbített adóalapot, adót és költségvetési támogatást tartalmazó, az erre a célra rendszeresített nyomtatvány (önellenőrzési lap) benyújtásával teljesíti. Amennyiben az önellenőrzéssel történő módosítással az adózónak pénzügyileg rendezendő adókötelezettsége keletkezik, akkor az adót és az esetlegesen felszámított önellenőrzési pótlékot az önellenőrzési bevallás benyújtásáig kell – késedelmi pótlék felszámítása nélkül eddig lehet – megfizetni. Kötelezettség csökkenése esetén az adó visszaigénylésének lehetősége ugyanezen időponttól nyílik meg. A visszaigényléshez a 17-es számú, Átvezetési és kiutalási kérelem a folyószámlán mutatkozó túlfizetéshez elnevezésű nyomtatványt kell benyújtani.
  • Önellenőrzéskor valamennyi – az önellenőrzéssel érintett, korábban beküldött bevalláson szerepeltetett – adatot ki kell tölteni. Amennyiben az önellenőrzéssel érintett bevalláson olyan adat szerepelt, amelyet az önellenőrzés nem érint, azt az önellenőrzéssel érintett bevalláson változatlanul meg kell ismételni.
  • Az adózó javára mutatkozó kötelezettség-változás esetén önellenőrzési pótlékot nem kell felszámítani, illetve fizetni.
  • Az adózó terhére mutatkozó módosítás esetén az önellenőrzési pótlék alapja a 1341-01-es lap (C) blokk 20. sorában feltüntetett összeg. Az önellenőrzési pótlékot a késedelmi pótlék 50 százalékának, ugyanazon bevallás ismételt önellenőrzése esetén 75 százalékának megfelelő mértékben kell felszámítani a bevallás benyújtására előírt határidő leteltét követő első naptól az önellenőrzés benyújtásának napjáig. (A késedelmi pótlék mértéke minden naptári nap után a felszámítás időpontjában érvényes jegybanki alapkamat kétszeresének 365-öd része. A százalékos mértéket 3 tizedes jegy pontossággal kell meghatározni és a harmadik tizedes jegy után következő számokat el kell hagyni.) Ha az önellenőrzés pótlólagos adófizetési kötelezettséget nem eredményezett – mert az adózó az adóját az eredeti esedékességkor vagy korábbi önellenőrzése során hiánytalanul megfizette – a fizetendő pótlék összegét az általános szabályok szerinti mértékkel kell meghatározni, de az 1000 forintot meghaladó összeget nem kell bevallani és megfizetni. Ha az önellenőrzés pótlólagos adófizetési kötelezettséget azért nem eredményez, mert az adózó a bevallani és megfizetni elmulasztott adót a későbbi bevallásában hiánytalanul bevallotta és megfizette, vagy a bevallani és megfizetni elmulasztott adó a következő elszámolási időszakban levonható adónak minősült volna, az önellenőrzési pótlék összege nem haladhatja meg a két bevallás közötti időre felszámítható késedelmi pótlék összegét.

Az önellenőrzési pótlék kiszámításához segítséget nyújt a NAV honlapján a Pótlékszámítás menüpont alatt található pótlékszámító segédprogram.

Az önellenőrzési pótlék összegét a Magyar Államkincstárnál vezetett 10032000-01076301 számú „NAV Adóztatási tevékenységgel összefüggő bírság, mulasztási bírság és önellenőrzéssel kapcsolatos befizetések” bevételi számlára kell megfizetni.

Amennyiben az adóhiányt12 eredményező hibát az adóhatóság tárja fel az ellenőrzése során, akkor az adó és a késedelmi pótlék megfizetése mellett adóbírságot is kell fizetni.


Kapcsolódó cikkek

2023. február 1.

Ingatlanok adózása: záródó kiskapu az illetékfizetésnél

Az ingatlanfejlesztési projektek tekintetében is jelentősebb változások léptek életbe a 2023. évi adótörvény módosító jogszabályai alapján. Elsősorban az általános forgalmi adó esetében találunk olyan szabályokat, amelyek könnyítéseket tartalmaznak. Ilyen például az új lakás értékesítésekhez kapcsolódó 5 százalékos áfakulcs alkalmazásának meghosszabbítása, ugyanakkor az illetékek esetében gyakorlatilag az utolsó kiskaput is bezárta a jogalkotó. A legfontosabb, ingatlanokat érintő változásokat a WTS Klient adószakértője, Gyányi Tamás foglalta össze.