Egy belföldi áfaalany társaság a tulajdonában lévő, az ingatlan-nyilvántartásban „kivett telephely” megnevezéssel feltüntetett, 1020 négyzetméter területű telekből és az azon található, 20 négyzetméteres alapterületű, a földdel betonalappal összekötött, az ingatlan-nyilvántartási térképen nem szereplő raktárépületből álló ingatlant kíván értékesíteni. Az épületre vonatkozó használatbavételi engedély több mint 2 éve jogerőre emelkedett. Az ingatlan beépítésre szánt területen és egyúttal olyan „ipari gazdasági terület” megnevezésű terület-felhasználási övezetben fekszik, ahol a beépítettség legnagyobb megengedett mértéke 50 százalék, a minimális beépítettség pedig 10 százalék. Az ingatlan két oldalát közút határolja. A társaság a beépített és a beépítetlen ingatlanok értékesítése tekintetében az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 88. § (1) bekezdés a) pontja alapján adókötelezettséget nem választott. A társaságnak a fenti ügylettel összefüggésben milyen feltételek mellett keletkezik áfakötelezettsége? A kérdés – és a válasz – az Adó szaklap friss számában jelent meg.
| Releváns jogszabály: |
A kérdéses esetben elsődlegesen azt kell megvizsgálni, hogy az adott ingatlan az áfatörvény alkalmazásában beépített ingatlannak vagy beépítetlen ingatlannak, illetve építési teleknek minősül-e.
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pont ja)–jc) alpontja értelmében mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
– első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de a használatbavételi engedély véglegessé válása vagy a használatbavétel tudomásulvétele vagy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján épített lakóingatlan felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év; vagy
– első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de mint önálló rendeltetési egység rendeltetését vagy a rendeltetési egységeinek számát megváltoztatták, és az ezt igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontja alapján mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését.
Az Áfa tv. 259. § 7. pont a) és b) alpontja szerint építési teleknek minősül az olyan
– telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;
– telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.
Az áfatörvény a „beépített ingatlan” fogalmát nem határozza meg, ezért az egyes ingatlanoknak az áfatörvény szerinti „beépített ingatlanként” történő minősítése szempontjából a hatályos építésügyi jogszabályokban foglaltakat kell irányadónak tekinteni. Az építésügyi szabályozás a „beépített ingatlanról” mint fogalomról, illetve kategóriáról nem rendelkezik, ugyanakkor az építésügyi jogszabályok különbséget tesznek beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területek között, valamint azt is meghatározzák, hogy a fenti területek esetében mekkora a beépítettség legkisebb és legnagyobb megengedett mértéke.
A társaság által értékesíteni kívánt ingatlan fekvését és jellegét, továbbá a földterület és az azon lévő épület területét, fizikai jellemzőit figyelembe véve megállapítható, hogy a kérdéses ingatlan
– egyrészt beépítésre szánt területen fekvő beépítetlen ingatlannak minősül;
– másrészt pedig megfelel az építési telekre vonatkozóan az Áfa v. 259. § 7. pontjában meghatározott egyéb követelményeknek;
ezért az áfatörvény alkalmazásában építési telkeknek minősül.
A fentiekre tekintettel a társaságnak az ingatlant mint építési telket az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pontjában foglalt kivételes rendelkezés alapján adókötelesen kell értékesítenie és az Áfa tv. általános szabályai szerinti egyenes adózást alkalmazva az adóalapot képező ellenértékre 27 százalékos mértékű áfát kell felszámítania. (2024. augusztus 9.)
Hivatkozott jogszabályhelyek:
– Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja)–jc) alpont
– Áfa tv. 86. § (1) bekezdés k) pont
– Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pont
– Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pont
– Áfa tv. 259. § 7. pont
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2024/11-es számában jelent meg.
