Az ingatlan fogalma az áfa rendszerében – II. rész
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Az előző cikkben körbejárt új közösségi ingatlan fogalom nem igényelte, hogy a magyar Áfa tv-be közvetlenül beillesztésre kerüljön tekintettel arra, hogy a 282/2011/ EU tanácsi végrehajtási rendelet közvetlenül alkalmazandó az Unión belül. Mivel az új ingatlan fogalom nem lett beillesztve a magyar Áfa tv-be, ez lehet az oka annak, hogy aszinkronitás áll fenn a közösségi ingatlan fogalom, és a magyar Áfa tv-ben szereplő ingatlan fogalom között.
A törvény végén található Értelmező rendelkezések között nem szerepel definíció, vagy felsorolás típusú ingatlan fogalom, azonban a törvény elején a termékértékesítések részben rögtön találkozhatunk a generálkivitelezői teljesítés kapcsán egy ingatlan-meghatározással (Áfa tv. 10. § d) pont). E szerint akkor adózik fordítottan a generálkivitelező teljesítése, ha a munkája révén létrejövő fizikai objektumot az ingatlan-nyilvántartásba kell bejegyezni. Ezen a ponton azt érdemes – nem tipikus esetként – megjegyezni, ha az ingatlan-nyilvántartásba csak térképen kerül feltüntetésre adott objektum, már teljesítheti is a törvényi elvárást, de ezzel együtt kiabál mennyire ellentétes ez a közösségi jogban definiált ingatlan fogalommal. Ilyen esetekben – is – nagyon nagy gondossággal kell eljárni, javaslom, mindenképpen kérjük adótanácsadó segítségét, hogy a konkrét esetben lehet-e a generálkivitelező teljesítését a fordított adózás szerint kezelni.
A másik hellyel a törvényben, ahol az ingatlan fogalma nagyon hangsúlyosan jelenik meg, az Adófizetésre kötelezett részben találkozhatunk (Áfa tv. 142. § b) pont). Abban az esetben, amikor ezt a paragrafust kell alkalmazni, akkor az adó fizetésének kötelezettsége a termék beszerzőjéhez, szolgáltatás igénybevevőjéhez kerül telepítésre. A hivatkozott paragrafus szerint létrejövő, megváltozó fizikai objektum bizonyos eljárások lefolytatásához van kötve, hogy ingatlanná tudjon válni. Ezek az eljárások lehetnek:
- építéshatósági engedélyhez kötöttek,
- építési hatósági tudomásulvételi eljáráshoz kötöttek,
- egyszerűsített bejelentéshez kötöttek.
Ennek a cikknek nem célja, hogy az előbb említett három eljárást alaposan bemutassa, ezek részletes szabályai az épített környezet védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben olvashatóak, de érintőleges érdemes néhány fontos szabályt kiemelni, ami az áfa-val nagyon szorosan összefügg.
[htmlbox afa_kotelezettseg]
Jogalkotói szándékra, a korábban közigazgatási „állatorvosi ló”-nak tekintett építési engedély megszerzésére irányuló eljárás bizonyos esetekben lényegesen leegyszerűsödött, érdemben csökkent az építési engedély köteles építkezések száma, a fő hangsúly áttevődött a tudomásulvételi eljárásra, illetve az egyszerű bejelentéshez kötött eljárásra.
Tudomásulvételre irányuló kérelmet akkor kell például benyújtani, ha az építési engedélyre irányuló kérelem során szakhatóságot nem kellett bevonni az engedély kiadásába, vagy ha a szakhatóság az építési engedélyezési eljárás során az állásfoglalásában nem tett kikötést, vagy feltételt.
Áfa szempontjából talán a legizgalmasabb eljárás az egyszerű bejelentéshez kötött építkezést követő nyilvántartásba vételre irányuló eljárás, hiszen egyenértékűként kezeli a jogalkotó a „hagyományos” használatbavételi engedéllyel engedélyezett ingatlanokkal, de mégis jóval lazább szabályokat tesz lehetővé. Másfelől azért is nevezhetjük ezt a legizgalmasabb eljárásnak, hiszen olyan sarkalatos áfa szabályok nyugszanak ezen az eljáráson is, mint az új-, félkész-, használt jelleg eldöntése az ingatlanértékesítéseknél, a nem adóalany által történő sorozatjellegű ingatlanértékesítések szabályai, vagy bizonyos építési, szerelési szolgáltatások fordított adózás alá sorolásának eldöntése.
Az előbbiek következtében:
- ha az ingatlan egyszerűsített bejelentéssel jön létre, és a beépítését tényét igazoló hatósági tanúsítvány kiállítása valamint az értékesítés között nem telt el két év, akkor az ingatlan sorozatértékesítés darabszámába bele kell számítani az ingatlant;
- a fordított adózás szabályait kell alkalmazni az ellenérték fejében végzett olyan építési-szerelési, egyéb szerelési munkákra, amely egyszerű bejelentéshez kötött;
- ha az ingatlan egyszerűsített bejelentéssel jön létre, és a beépítését tényét igazoló hatósági tanúsítvány kiállítása valamint az értékesítés között nem telt el két év, akkor az ingatlan új ingatlannak minősül. Ha olyan társasházi lakásról beszélünk, amelynek hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 m2-t, családi ház esetében a 300 m2-t, akkor 5%-os kulccsal adózik az értékesítés, egyéb esetekben 27% az áfa mértéke. Amennyiben a 2 év már eltelt, akkor főszabály szerint mentes az értékesítés, de ha az értékesítő adókötelezettséget választott az ilyen típusú értékesítéseire, akkor újra a 27%-os kulcs alkalmazandó az értékesítésre.
