Beépített ingatlan vagy építési telek? (II. rész)


Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak, például a tulajdoni lapon még lakóingatlan szerepel, a valóságban azonban a telken álló épületet már elbontották.

Beépített ingatlan vagy építési telek? (II. rész) 

A NAV álláspontja

Az ingatlanok besorolása tekintetében az állami adóhatóság korábban következetesen képviselt álláspontja évek óta az volt, hogy a beépített ingatlankénti minősítés szempontjából a hatályos építésügyi jogszabályokban foglaltakat kell irányadónak tekinteni, azzal, hogy az építésügyi szabályozás a „beépített ingatlanról” mint fogalomról, illetve kategóriáról nem rendelkezik, ugyanakkor az építésügyi jogszabályok különbséget tesznek beépítésre szánt és beépítésre nem szánt területek között, valamint azt is meghatározzák, hogy a fenti területek esetében mekkora a beépítettség legkisebb és legnagyobb megengedett mértéke.

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Étv.) 2. § 2-3. pontja értelmében:

  • beépítésre nem szánt terület: a település közigazgatási területének a közlekedési- és közmű-elhelyezési, a hírközlési, a zöldterületi, a mezőgazdasági, az erdő-, a vízgazdálkodási, a természetközeli és különleges célra szolgáló övezetbe sorolt területrésze;
  • beépítésre szánt terület: a település közigazgatási területének a beépített, illetve a további beépítés céljára szolgáló, építési telkek kialakítására alkalmas, építési övezetbe sorolt területrésze.

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 6. § (1) bekezdés a) és b) pontjai alapján a városok és községek igazgatási területét építési szempontból

– beépítésre szánt (beépített, további beépítésre kijelölt) területbe, amelyen belüli építési övezetekben az építési telkek megengedett beépítettsége legalább 10 %, illetőleg

– beépítésre nem szánt területbe, amelyen belüli övezetekben a telkek megengedett beépítettsége legfeljebb 10 %,

kell sorolni.

Az OTÉK 25. § (1) bekezdése kimondja, hogy a beépítésre szánt területek építési használatának megengedett felső határértékeit a 2. melléklet tartalmazza.

A településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet 4. melléklete alapján a településszerkezeti terv tartalmazza a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területeket, valamint az azokon belüli területfelhasználási egységek körében a már kialakult beépített és nem beépített területeket. Az 5. melléklet értelmében pedig a helyi építési szabályzaton belül a szabályozási terv tartalmazza a beépítésre szánt építési övezeteket és a beépítésre nem szánt övezeteket érintő előírásokat.

Az építési telek fogalmát korábban az Étv. határozta meg. 2013. április 21-től az Áfa tv. saját definíciót tartalmaz az építési telekre vonatkozóan.

Az állami adóhatóság a fentiek alapján arra az álláspontra helyezkedett, hogy ha az adott településen fekvő építési telek beépítettsége az OTÉK-ban és a településrendezési tervben (településszerkezeti és szabályozási terv), illetőleg a helyi építési szabályzatban megállapított legkisebb beépítési határértéket eléri, az ingatlan beépített ingatlannak minősül. A helyi építésügyi szabályzatokban megállapított legkisebb beépíthetőségi határértéket, vagy ilyen határérték hiányában az OTÉK-ben meghatározott 10 %-os határértéket határértéket el nem érő beépítettség esetén az ingatlant beépítetlen ingatlannak tekintették. Ez az értelmezés azonban bizonyos esetekben egészen különös besoroláshoz vezetett. Ha például egy hatalmas telken állt egy kastély, de a telek méreteiből adódóan a szabályozási határértéket nem érték el, az ingatlant a NAV beépítetlennek minősítette.

A NAV álláspontja értelmében, ha a beépítetlen ingatlan megfelel az építési telek, építési terület fogalmának, akkor az ingatlan értékesítése kötelezően áfás. Amennyiben a tulajdoni lap alapján nem egyértelmű, hogy az adott telek építési teleknek minősül-e, a kérdés az adott település településrendezési terve alapján dönthető el. Olyan külterületi ingatlan értékesítésekor, amely éppen építési telekké történő átminősítés alatt áll, az ügylet tényállásszerű megvalósulásának időpontjában (a tulajdonosként való rendelkezési jog megszerzésének időpontjában) érvényes minősítés mérvadó.

Amennyiben egy beépített ingatlant, amelyen egy lebontás előtt álló épület áll, úgy értékesítenek, hogy az értékesítés időpontjában az épületre jogerős bontási engedélyt adtak ki, de a bontás ténylegesen még nem történt meg, akkor az adóhatósági álláspont szerint az ingatlan beépített ingatlannak minősül az áfa rendszerében, ezért – ha nem „új” ingatlan – az értékesítése főszabály szerint adómentes.

A fenti kérdésekben mind az uniós, mind a magyar ítélkezési gyakorlat eltérést mutat bizonyos pontokon a NAV által képviselt értelmezéshez képest.

Az ítélkezési gyakorlat

EUB-ítéletek

Az EUB a C-461/08. sz. Don Bosco Onroerend Goed ügyben hozott ítéletében az EUB azt vizsgálta, hogy – az „új” ingatlanokra vonatkozó speciális szabályra is figyelemmel – azon földterület értékesítése, amelyen olyan épület áll, amelyet le kell bontani, hogy a helyére új épületet emeljenek, és amelynek bontása már ezen értékesítést megelőzően megkezdődött, HÉA‑köteles‑e, vagy sem.

Az ítélet indokolása értelmében az alapügyben az eladó nem csak azt a földrészletet adta el, amelyen a szerződés megkötésekor a két épület állt. Az eladó a Don Boscóval kötött megállapodás értelmében bontási engedély iránti kérelmet is nyújtott be, illetve saját költségén szerződést kötött egy vállalkozással, aki a fent említett épületek bontási munkáit ténylegesen el is végezte. Megállapodtak abban is, hogy a vevő vállalja a bontással kapcsolatban felmerült költségeknek a vételárhoz való hozzászámítása révén való megtérítését, az azbeszt eltávolításának költségeit kivéve, amelyek az eladót terhelik. Ezzel szemben nem következik az előzetes döntéshozatalra utaló határozatból, hogy az eladó az új épület építési munkálataiban részt vett volna. Következésképpen a Don Boscóval fennálló viszonyában és a HÉA szempontjából az eladó értékesítette az ingatlant, valamint az azon fekvő épületek lebontásához kapcsolódó szolgáltatásokat nyújtott.

Az EUB álláspontja szerint ilyen esetben az eladó által végzett cselekmények a HÉA szempontjából vizsgálva szorosan összetartoznak. A bontási munkák és a földrészlet értékesítése már önmagukban átfedést mutatnak egymással. E cselekmények gazdasági célja a földterület építési telekké alakítása. E tekintetben a valóságtól való elrugaszkodás lenne azt állítani, hogy a Don Bosco ugyanazon személytől előbb régi épületeket szerzett meg a hozzájuk tartozó telekkel, amely ezen állapotában a gazdasági tevékenysége szempontjából semmilyen használati értékkel nem rendelkezett, és csak ezt követően végeztette el az épületek bontási munkálatait, amelyek alkalmassá tették a telket az ilyen célú hasznosításra.

Következésképpen olyan körülmények között, mint amelyeket az előterjesztő bíróság felvázolt, azon földterület értékesítését, amelyen olyan romos épület áll, amelyet le kell bontani, hogy a helyére új épületet emeljenek, és amelynek bontása már ezen értékesítést megelőzően megkezdődött, valamint ezen épület lebontását a HÉA szempontjából egy egységet képező ügyletnek kell tekinteni, mivel annak célja – egészét tekintve – nem a telken álló épületnek, hanem magának az építési teleknek az értékesítése.

Az ilyen ügylet nem esik a „régi” beépített ingatlanokra vonatkozó adómentesség alá, függetlenül attól, hogy a régi épület bontási munkálatai mennyire vannak előrehaladott állapotban a földterület tényleges értékesítésének időpontjában. Az értékesítést beépítetlen földterület értékesítéseként kell kezelni, és vizsgálni szükséges, hogy a szóban forgó földterület megfelel‑e az „építési telek” fogalmának.



Kapcsolódó cikkek

2022. szeptember 21.

Beépített ingatlan vagy építési telek? (I. rész)

Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak, például a tulajdoni lapon még lakóingatlan szerepel, a valóságban azonban a telken álló épületet már elbontották.