Egyéni vállalkozó ingatlan-bérbeadása magánszemélyként (V. rész)

A közüzemi díjakon felül egyes további, a bérlő által fizetendő összegek – például közös költség, építményadó – kapcsán sem mindig egyértelmű a bérbeadó számára, hogy azok a bérbeadásból származó bevételének minősülnek-e.

Vonatkozó jogszabály:

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

Cikkünk előző része ITT olvasható.

Közös költség és felújítási alapba fizetett összeg

Ha a bérbeadott ingatlan társasházban vagy lakásszövetkezeti házban van, a tulajdonosnak általában fizetnie kell közös költséget. Ez magában foglalhatja a házbiztosítás, -takarítás díját, a közös képviseleti díjat, de közüzemi díjakat is, egyrészt a közös használatú helyiségekhez kapcsolódóan, másrészt adott esetben a bérbeadó tulajdonában álló lakáshoz kapcsolódóan is, pl. házközponti fűtés esetén. Ha a ház képez felújítási alapot, a tulajdonosoknak ehhez is hozzá kell járulniuk.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 24. § (1) bekezdése értelmében a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

A lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény 4. § (2) bekezdés h) pontja értelmében a lakásszövetkezetek alapszabályában kell meghatározni az építési, és a fenntartási költségek viselésének és felosztásának módját. A (3) szerint, ha az alapszabály másként nem rendelkezik, a (2) bekezdés h) pontjában említett költségek felosztása során a lakások teljes alapterületének nagysága az irányadó.

A fentiek alapján mind társasházi, mind lakásszövetkezeti lakások esetében elmondható, hogy a közös költséget és a felújítási alaphoz történő hozzájárulást az ingatlan tulajdonosának abban az esetben is fizetnie kell, ha az ingatlant sem saját maga nem használja, sem másnak nem adja bérbe, nem az ingatlan használatához kapcsolódó díjról van tehát szó. (Előfordulhat, hogy üresen álló lakás esetén a tulajdonos nem köteles pl. az arányos szemétszállítási díjat vagy vízdíjat megfizetni, a teljes közös költség alól és a felújítási alaphoz történő hozzájárulás alól azonban ekkor sem mentesül.)

Minthogy nem teljesül az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésének egyik alkalmazási kritériuma, ti. hogy az ingatlan használatához kapcsolódó szolgáltatás díjáról legyen szó, a kedvező szabály nem alkalmazható sem a közös költségre, sem a felújítási alapba történő befizetésre.

A hivatalos adóhatósági álláspont szerint még akkor sincs helye a mentesítő szabály alkalmazásának, ha a bérlőre áthárított közös költség tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat vagy szemétdíjat. A bérlő által megfizetett közös költség ezért továbbra is az ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek

tekintendő, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség, a választott költségelszámolási módnak megfelelően (azaz, ha nem tételes költségelszámolást alkalmaz a bérbeadó, hanem 10%-os költséghányadot, akkor a közös költség 90%-a adóköteles jövedelemnek fog minősülni).

Példa5:

Nézzünk egy olyan esetet, amikor a Példa4-ben említett Precíz Patrícia úgy állapodik meg a bérlővel, hogy az havi 180.000 Ft bérleti díjat fizet, emellett megtéríti Precíz asszony részére a lakást terhelő 22.070 Ft közös költség összegét és a felmerülő rezsiköltségeket is.

A közös költség tartalmazza egyebek közt a társasházi közös helyiségek és a lépcsőház világításának költségét, szemétszállítási díjat, a szeméttárolóban lévő közös csapból történő vízhasználathoz kapcsolódó víz- és csatornadíjat, valamint a fűtés és melegvíz-szolgáltatás díját is, amelyet a lakás alapterülete és a lakásban lakók száma alapján képzett mutató alapján osztanak szét a társasházbeli lakások között.

A bérleti díj minden esetben az ingatlanbérbeadás bevétele. A továbbhárított rezsiköltség megítélése a Példa4-ben leírtak szerint alakul.

A közös költség, habár tartalmaz rezsielemeket, nem tekinthető az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatás igénybevétellel arányosan a bérlőre áthárított díjának, ezért az ingatlanbérbeadás bevételének minősül, amellyel a választott (tételes vagy 10%-os) mód szerint van lehetőség költségelszámolásra.

Építményadó, kommunális adó

A helyi adókról szóló 1990. évi C. törvény (a továbbiakban: Htv.) rendelkezései értelmében az önkormányzatok építményadót vethetnek ki az illetékességi területükön lévő építmények közül a lakásokra és a nem lakás céljára szolgáló épületekre, épületrészekre. Az építményre tekintettel továbbá az önkormányzat kivethet kommunális adót is.

Ha a bérbeadott lakást építményadó és/vagy kommunális adó terheli, amelynek összegét a bérbeadó átterheli a bérlőre, ez is a bérbeadásból származó bevételnek minősül. (Arról, hogy az áthárított adó milyen esetben és feltétellel számolható el költségként, a cikksorozat költségelszámolásra vonatkozó részében lesz szó.)

Szerző: dr. Németh Szilvia

---