Társasházak az adózás rendszerében

Napjainkban a tásasházakat nehezen tudjuk elhelyezni a gazdasági élet egyes területein. A Számviteli tanácsadó írásában áttekinti a társasházak speciális helyzetét, sajátos számviteli és adózási kérdésköreit és problémáit.

1. Jogszabályi háttér

A társasházak fogalmának meghatározása már egy érdekes kérdéskört jelent. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseivel összhangban szükséges volt a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Társasház tv.) felülvizsgálata is.

A társasház fogalma a 2014. március 15-én hatályba lépett Ptk. XX. fejezet 5:85. § (1) bekezdése szerint:

Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.”

A társasházakra vonatkozó részletes szabályokat, azok sajátos jogalanyiságára tekintettel a Társasház tv. állapítja meg.

Külön meg kell említeni a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) 75. §-a szerinti társasüdülő fogalmát. A társasüdülő, nem lakás céljára szolgáló épületként tartozik a társasház fogalmába.

2. Számviteli sajátosságok

A társasházak elszámolásának nehézségei javarészt abból fakadnak, hogy egyszerre három törvény szabályozásának kell megfelelniük:

– adózási szempontból az Szja tv. előírásainak,

– a társasházi könyvelés kialakítása során a Társasház tv. szabályainak,

– az elszámolási és beszámolókészítési részletszabályok miatt a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény mellett a számviteli törvény szerinti egyes egyéb szervezetek beszámolókészítési és könyvvezetési kötelezettségének sajátosságairól szóló 479/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet szabályainak.

A társasház közössége önálló jogalanynak minősül, így az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat. Mindemellett önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, továbbá viseli a közös tulajdon terheit.

A társasház gazdálkodását az évenként elfogadott költségvetés alapján végzi. A Társasházi törvény idevonatkozó rendelkezése alapján:

47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:

a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,

b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint

c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét a tulajdonostársak nevének feltüntetésével , a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.”

A sajátos számviteli szabályokra írásunk terjedelmi korlátai miatt nem térnénk ki, ehelyett az adókötelezettség kérdéskörére koncentrálnánk.

3. Adókötelezettség

Alapvető kérdés, hogy vajon a társasháznak mikor és milyen jellegű adókötelezettsége keletkezik, ugyanis ez sok tényezőtől függ. Ha a társasház a közös tulajdont hasznosítja, megbízási díjat vagy a közös képviselő részére tiszteletdíjat fizet ki, adókötelezettsége keletkezik. Fontos, hogy a társasháznak az adókötelezettség keletkezésétől számított 15 napon belül be kell jelentkeznie a NAV területileg illetékes igazgatóságához.1

3.1. A személyi jövedelemadó

A társasházak kizárólag az Szja tv. alapján, annak alanyaként lesznek adókötelesek a közös név alatt megszerzett jövedelem után akkor is, ha a tulajdonosok nemcsak magánszemélyek vagy nincs közöttük magánszemély.

Az szja bevétel alapja a számviteli szabályok szerint elszámolt bevétel összege.

A bevételeken belül a külön adózó jövedelmeket is úgy tekinti a szabályozás mind adómegállapítás, mind adófizetés szempontjából, mintha magánszemély lenne.

Azonban a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész bérbeadásából származó bevételt a társasház más bevételeinek tekinti.

A társasházaknál előforduló külön adózó jövedelemnek minősül:

– az ingó- és ingatlanvagyon átruházásából,

– a kamatból,

– az osztalékból,

– az árfolyamnyereségből,

– az ellenőrzött tőkepiaci ügyletekből,

– és kamatkedvezményből származó bevételek.

Ezekre a bevételekre az Szja tv. szabályai az irányadóak, így a jövedelmet, majd az adót úgy kell megállapítania a társasháznak, mintha magánszemély lenne. A fizetendő adó mértéke 15%, melyeket a kifizető rendez, így a társasházat további adófizetési kötelezettség nem terheli.

Kivételként említettük a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész átruházását. Ebben az esetben a társasház magánszemély tulajdonostársait választási lehetőség illeti meg.

Ha a közgyűlési határozatban úgy döntenek, hogy a magánszemélyeknek egyénileg kell eleget tenniük az adókötelezettségüknek, úgy a magánszemélyek az ingatlanértékesítésre vonatkozó szabályok szerint teljesítik adókötelezettségeiket a tulajdoni hányad alapján őket megillető bevétellel kapcsolatban.

Ha a közgyűlésben nem így döntenek, úgy az átruházásból származó bevétel 25%-át kell figyelembe venni, mint társasházi jövedelem, így ezután 15%-os személyi jövedelemadót kell a társasháznak megfizetnie.

3.2. Egyéb adókötelezettségek

A korábban nevesített társasházi bevételek nélkül fennmaradó bevétel esetén le kell vonni a tulajdonostársak által a közös költségre, felújításra befizetett összegeket, a társasház által közvetített szolgáltatásként továbbszámlázott ellenértéket, és azokat a tételeket,2 melyeket az Szja tv. szerint nem kell figyelembe venni a jövedelemszámítás során. Az ezen levonások során fennmaradó bevétel teljes egészében jövedelemnek számít, mely összeg után 15% adófizetési kötelezettsége keletkezik a társasháznak.

Ha a bevétel kifizetőtől származik, úgy a 15%-os adót a kifizetőnek kell megállapítania, levonnia és befizetnie. A kifizetőnek a társasház részére erről igazolást kell kiállítania.

A nem kifizetőtől származó adóköteles bevételből a társasháznak kell megállapítania a 15% adót és negyedévente, a negyedévet követő hó 12-ig befizetnie, emellett negyedévenkénti bontásban bevallania az éves bevallásában.

3.3. Általános forgalmi adó kérdésköre

A társasháznak abban az esetben keletkezik áfa alanyisága, ha a társasház, mint a tulajdonostársak közössége az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) szerinti gazdasági tevékenységet végez és e tevékenység közvetlenül a közös tulajdonban és a közös használatban lévő ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítható dologra irányul.

Áfaköteles ügyletnek minősül:

– a közös tulajdon vagy annak egy részének bérbe adása valamely közösségen kívüli személynek, szervezetnek vagy;

– közösségen kívüli személynek, szervezetnek közüzemi szolgáltatást végez vagy;

– a közös tulajdon üzletszerű vagy rendszeres értékesítést végez, azaz kifelé értékesít.

Fontos kiemelni, ha a társasház a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlan ellenérték fejében történő tartós, rendszeres vagy üzletszerű bérbeadási tevékenysége miatt áfaalannyá válik, úgy az eseti jellegű ügyleteit is áfaalanyi minőségben köteles teljesíteni.

Nem áll fenn áfaalanyiság, ha közvetlenül a közös tulajdonban és közös használatban lévő ingatlanra, mint ellenérték fejében hasznosítható dologra irányuló gazdasági tevékenysége nincs.

Az áfaalanyisághoz fűződő kötelezettségeket és jogokat a tulajdonostársak közössége által kijelölt közös képviselő útján gyakorolja. A képviselő lesz az a személy, aki a társasház nevében teljesíti a tulajdonostársak közösségének adókötelezettségét. Ha a képviselő vonatkozásában nem történik kijelölés, akkor képviselőnek a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs minősül, azonban ha egyenlő tulajdonok vannak, akkor az adóhatóság által kijelölt személy minősül képviselőnek.

Fontos kiemelni, hogy a közös tulajdon fennállása során közösen igénybe vett víz-, villany-, szemétszállítás stb. szolgáltatások ellenértékének tulajdonostársak közötti megosztása miatt nem történik adóköteles szolgáltatásnyújtás a tulajdonostársak közössége és a közösség egyes tagjai között, még akkor sem, ha más tekintetben a társasház más tevékenységére tekintettel áfaalannyá válik. Azt is fontos tisztázni, hogy mindezekből következően a társasház, mint a tulajdonostársak közössége számlát nem bocsáthat ki a tagjainak, mivel a közösen igénybe vett, hasznosított szolgáltatást nem nyújthatja tovább a tagoknak.

Az áfamentességet az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j), jb) és l) pontja alapján kell értelmezni.

j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek

jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvény szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év;

l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása;”

A tulajdonostársak közössége nem köteles számlát kibocsátani az általa teljesített adómentes ingatlan bérbeadásáról (haszonbérbeadásáról), valamint az általa 2020. július 1-jét megelőző Áfa tv. szerinti teljesítési időponttal megvalósított adómentes ingatlan értékesítéséről, azonban köteles gondoskodni az ügylet teljesítését tanúsító okirat kiállításáról, amely számviteli bizonylatnak minősül.

A 2020. június 30-át követő teljesítési időponttal3 megvalósított adómentes ingatlan értékesítések esetében számlát kell kibocsátani.

A társasháznak ugyanúgy lehetősége van az áfamentesség kiválasztására, ha annak törvényi feltételei fennállnak.

A társasháznak nincs áfabevallási kötelezettsége, ha áfaalanyként kizárólag a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel áfamentes ingatlan- bérbeadást, haszonbérbe adást vagy ingatlanértékesítést végez, vagy olyan társasház, aki alanyi áfamentességet választ.

Dr. Zatykó Zsuzsanna a Számviteli tanácsadó 2021/6. számában megjelent cikkéből azt is megtudhatja, hogy mikor keletkezhet járulékfizetési kötelezettsége a társasházaknak.

1 A bejelentés a 21T21 számú nyomtatvány kitöltésével akár elektronikus úton vagy bizonyos esetekben papír alapon is teljesíthető.

2 Támogatás, hitel, kártérítés.

3Áfa tv. szerinti.


Kapcsolódó cikkek:


Ismerje meg a kiva minden részletét (3.)
2021. június 23.

Sorozatunkban a lehető legrészletesebben mutatjuk be a kisvállalati adót. A harmadik részben a kisvállalati adó és a helyi adók kapcsolatáról szólunk.

Évek óta blokkolják a multik adatszolgáltatását az unióban
2021. június 22.

Már több mint 5 éve elfogadta az Európai Bizottság azt a javaslatot, amely alapján az EU-ban működő, 750 millió eurónál nagyobb éves árbevétellel rendelkező multinacionális cégek számára adatszolgáltatást írnának elő, de többek között Magyarország és Németország is blokkolja a javaslatot.

4,6 milliárdnyi áfacsalás állt a mobilbiznisz hátterében
2021. június 22.

Költségvetési csalás alapos gyanúja miatt letartóztatott négy férfit a Pécsi Járásbíróság, akik úgy tudtak versenyképes árat ajánlani a piacon, hogy a fiktív számlákra épülő hálózatuk révén 4,6 milliárdnyi áfát nyeltek el.

Tárgyi eszközök az áfában (IX. rész)
2021. június 22.

A tárgyi eszközökhöz az általános forgalmi adó rendszerében számos speciális rendelkezés kapcsolódik. Cikksorozatunk ezekről nyújt áttekintést; most arról írunk, miként kell kezelni a tárgyi eszközöket egyéb, különös adózási módoknál.