A vándorlási többlet és lakbérindex

Szoros összefüggés mutatható ki az ár és a vándorlási többlet között a legkedveltebb térségben. Ennek is köszönhető, hogy egy ingatlan akár 30 százalék feletti árnövekedést is elérhetett egy év alatt – állapítja meg az Otthon Centrum. A szeptemberi megtorpanás után októberben a kínálati lakbérek országosan 0,4, Budapesten 0,9 százalékkal nőttek az előző hónaphoz képest – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) és az ingatlan.com lakbérindexéből.

A vándorlási többlet is hajtja az ingatlanárakat

 Az ingatlanárak és a vándorlási értékek összefüggnek egymással, mert ahova sokan költöznek, ott a megnövekedett kereslet felfelé hajtja az árakat, míg a vándorlási veszteséggel küzdő településeken ennek pont az ellenkezője figyelhető meg” –hangsúlyozta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum (OC) elemzési vezetője. A szakember megjegyezte, az ezer lakosra vetített mutató mellett még társadalmi és gazdasági tényezők is szerepet játszanak az árak alakulásában, ám az ingatlanpiaci trendeket igen kézzel foghatóan jeleníti meg egy adott térség vándorlási többlete vagy vesztesége.

A tavalyi vándorlási adatok összegzése szerint – csak úgy, mint az ezt megelőző évben – a Gárdonyi járás végzett az első helyen, 17,5 ezrelékes vándorlási nyereséggel. Ugyanakkor a járás az ezt megelőző években magasabb értékekkel zárt, vagyis némiképp csökkent a beköltözők aránya.

Némi meglepetés, hogy ezúttal nem Pest vármegyei járás következik a sorban, hanem a győri agglomerációhoz tartozó Pannonhalmi járás, 16,3 ezrelékes értékkel. A járási központ mindössze 22 kilométerre, kevesebb mint félórányi autóútra van Győrtől, ezért népszerű kiköltözési célpont a Nyugat-dunántúli régió központjából, ahol ráadásul az utóbbi öt évben két és félszeresére nőtt a használt ingatlanok átlagára.

A rangsor következő hat helyét azonban már Pest vármegyei járások foglalják el: a dabasi, gödöllői, ráckevei, pilisvörösvári, váci, illetve a monori járás 10-15 ezrelék közötti vándorlási nyereséget könyvelt el tavaly. Az említett adat megegyezik az elmúlt években elért értékekkel, vagyis a vándorlási többlet trendszerűen ismétlődik. Az árak pedig a kereslet-kínálat törvényeinek megfelelően kilőttek, ami 2022-ben mindenhol 20-30 százalék közötti négyzetméterár emelkedéssel járt. Sőt, a legnépszerűbb települések és ingatlantípusok esetében 30 százalékot meghaladó árnövekedést is mért az OC. Az árak pedig idén sem csökkentek, csupán mérséklődtek, és a legtöbb járásban 10 százalék körüli átlagos volt az irányadó.

A fővárosban az előző év vége óta stagnálnak az árak és a legtöbb kerület enyhén negatív vándorlási mérleggel zárta a tavalyi évet. A legkedveltebb a XI. kerület, ahol 5 ezrelékes többlet mutatható ki, míg a pesti oldalon a IX. kerület volt a legerősebb, 2,2 ezrelékkel. Budapesten belül a legnagyobb vándorlási veszteséget a főváros külső pesti kerületei könyvelték el, közülük is a XXI. kerület zárt a legnagyobb veszteséggel, miközben az átlagos négyzetméterár alapján ez a főváros legolcsóbb városrésze. A vándorlási veszteség terén pedig a 197 járás és fővárosi kerület rangsorában ez a 181. leggyengébb eredmény.

Az utolsó helyeken Szabolcs-Szatmár-Bereg és Borsod-Abaúj-Zemplén vármegye járásai végzetek, a tíz leggyengébb vándorlási egyenleggel rendelkező járás mindegyike ebben a két vármegyében található. A legnagyobb vesztességgel a Vásárosnaményi (-23,1), a Záhonyi (-19,1) és a Fehérgyarmati járás (-17,3 ezrelékkel) zárta a tavalyi évet. Ezekben a térségekben a fővárosi ár töredékéért lehetett ingatlant vásárolni.

KSH-ingatlan.com-lakbérindex: októberben 0,4 százalékkal nőttek a lakbérek az előző hónaphoz képest

A KSH oldalán közölt adatok szerint az októberi lakbérek éves szinten országosan és a fővárosban egyaránt 13 százalékkal, a 2015. évi bázisidőszakinál pedig 95, illetve 86 százalékkal emelkedtek.

Arra is kitértek, hogy októberben a fogyasztói árak 0,1 százalékos mérséklődésével párhuzamosan a reállakbérek országosan 0,5, Budapesten 1 százalékkal emelkedtek egy hónap alatt.

A hirdetések 56 százaléka fővárosi, 29 százaléka vármegyei jogú, 14 százaléka nem vármegyei jogú városban lévő lakásra vonatkozott. A kiadásra meghirdetett lakások alapterülete Budapesten átlagosan 55, a vármegyei jogú városokban 57 négyzetméter volt.

Országosan a megfigyelt hirdetések 91 százaléka többlakásos épületben lévő lakásra vonatkozott, a fennmaradóknál családi házat hirdettek meg. Idén az év első tíz hónapjában a hirdetések országosan 44, a fővárosban 43 százaléka származott magánszemélyektől – olvasható a KSH oldalán.

Az ingatlan.com közleménye idézte Balogh Lászlót, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjét, aki elmondta az elmúlt hónapok adatai szerint ingadoznak a bérleti díjak. Nyár óta mérsékelt csökkenésre, stagnálásra és szerény emelkedésre egyaránt volt példa. A bérleti díjak hullámzása részben azzal magyarázható, hogy a mostani árszinteken már nagyon megnézik a bérlők, melyik lakást veszik ki. Erre utal az is, hogy a kiadó lakások kínálata folyamatosan nő, de a legjobb áron elérhető albérletek napok vagy órák alatt gazdára találnak – tette hozzá a szakértő.

Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint Budapesten éves összevetésben 10 százalékkal bővült a kínálat, így több mint 8500 lakásból válogathattak a bérlőjelöltek. A vármegyeszékhelyeken azonban ugyanannyi kiadó lakást (több mint 2500-at) hirdetnek, mint tavaly ilyenkor.

Budapesten az átlagos bérleti díj 240 ezer forint, míg a különböző kerületekben 160 ezertől 315 ezer forintig terjednek a bérleti díjak. A vármegyeszékhelyek közül Veszprémben és Miskolcon tavaly novemberhez képest stagnáltak az árak, így 160 ezer és 100 ezer forintnál tartanak most. Novemberben a győri albérletek a legdrágábbak, 190 ezer forintért szerepelnek a kínálatban, utána jön Debrecen és Székesfehérvár 180-180 ezer forinttal. A legolcsóbb nagyvárosok közé sorolható Salgótarján és Békéscsaba, ahol szintén 100 ezer forint az átlagos bérleti díj – olvasható az ingatlanhirdetési portál közleményében.

Az ingatlanbefektetési piacon jövőre kezdődhet meg a visszaépülés

Nehéz éven van túl az ingatlanbefektetési piac, azonban jövőre már megkezdődhet a visszaépülés, 2025-2026-ra pedig felpattanásszerű volumenbővülés várható – mondta az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke hétfőn Budapesten sajtótájékoztatón.

Takács Ernő a XI. Ingatlanfejlesztés napja alkalmából tartott rendezvényen felidézte, hogy 2019-ben, a rekordévben az ingatlanbefektetési tranzakciós forgalom elérte az 1,8 milliárd eurót. Ez az összeg 2020-ra 1 milliárd euróra csökkent, majd elkezdődött a kilábalás. A folyamat azonban az ukrajnai háború, az energiaválság, a magas infláció, a monetáris szigorítás és a recessziós várakozások miatt megtorpant, és 2023-ban az ingatlanbefektetési piacon félmilliárd eurós volument várnak.

Takács Ernő szerint optimizmusukat a makrokörnyezet javulása, egyebek mellett az alacsonyabb kamatkörnyezet és a vásárlóerő növekedése is alátámasztja. Megjegyezte azt is, hogy az ágazat sokkal jobb helyzetben van, mint 2008-ban, hiszen a piacon most van pénz és van elérhető befektetésre váró tőke. Kiemelte, továbbra is bővül az ipari ingatlanok piaca: az iparlogisztikai épületállomány elérte az 5 millió négyzetmétert, Budapest és környékén ebből 3,5 millió négyzetméter található, azonban a fejlesztés hangsúlya egyre inkább a vidéki iparfejlesztési központokra helyeződik át.

Az irodapiacon folytatódott a lassulás, ám miközben csökken a fejlesztési volumen, már emelkedik a kereslet – mondta az IFK elnöke, hozzátéve, idén várhatóan 165 ezer, jövőre 140 ezer, 2025-ben pedig ennél is kevesebb négyzetméternyi új irodát adnak át.

Takács Ernő szerint egyértelmű vesztese ennek az időszaknak a lakáspiac, ahol a magas infláció, a magas kamatkörnyezet és a vásárlóerő csökkenése is leállította az újlakás-értékesítést és a lakáspiaci tranzakciók száma is jelentősen zuhant. A csok plusz konstrukció mérsékelheti a lassulást, de az igazi forgalmat a hitelkamatok jelentősebb csökkenése és újabb kamattámogatott hitelkonstrukciók hozhatnak az új és a használt lakások piacán.

A szálloda üzletágról elmondta, örömteli, hogy az országban, azon belül elsősorban a fővárosban folyamatosan nő a turizmus bevétele és egyre több turista látogat az országba. A hotelpiac jól teljesít, folyamatosan emelkednek a szobaárak – mondta.

Az ingatlanpiac értékelése mellett a hétfői eseményen megemlékeztek Budapest 150. születésnapjáról is. Azért szervezték az eseményt – a Néprajzi Múzeumba – a Liget egyik épületébe, mert város- és ingatlanfejlesztési szempontból is ez egy olyan jelentőségű kulturális beruházás, amely méreteit tekintve is világszínvonalú – mondta Takács Ernő.

Forrás: MTI, Otthon Centrum sajtóközleménye

---