Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
A termőföldek vásárlásának, használatának feltételeit akár magánszemélyről, akár gazdasági társaságról van szó, a magyar jogi környezet erősen korlátozza, szabályozza. Ugyanakkor a termőföld ára az ingatlanpiacon belül is figyelemre méltó emelkedést produkált az utóbbi 10 évben. Mutatjuk a részleteket, mire kell felkészülni termőföld-ügylet esetén.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény határozza meg hogy mely területek tartoznak a termőföldekre vonatkozó szabályozás alá, milyen feltételekkel lehet ezen területeket megvásárolni, értékesíteni, illetve művelni. A termőföld megvásárlásához kapcsolódó szabályozói korlátozások jelentősen leszűkítik a termőföld megszerzésére jogosultak körét.
Termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezeken belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetik meg. Egy hektárnál, azaz 10.000 m2-nél nagyobb termőföld területet csak az a személy szerezhet meg, aki földművesnek minősül, az erre vonatkozó hatósági nyilvántartásba be van jegyezve.
A földműves nyilvántartásba történő bejegyzés feltételeit jogszabály rögzíti. Ehhez meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettség, vagy igazoltan legalább 3 éve igazoltan mező- vagy erdőgazdasági tevékenységet és ebből származó árbevétel szükséges, vagy mezőgazdasági termelőszervezetben legalább 3 éve legalább 25 százalékos tagsági részesedéssel kell rendelkezni.
Ha a magyar állampolgár vagy az európai uniós tagállami állampolgár nem minősül földművesnek, csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló földterület a megszerezni kívánt földterülettel együtt sem haladja meg az egy hektárt. Az egy hektáros szerzési korlát nem áll fenn akkor, ha a földművesnek nem minősülő személy a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója.
Földet elajándékozni vagy tartási és életjáradéki szerződéssel átruházni magánszemélyek közül is csak közeli hozzátartozó részére lehet.
A magánszemélyek esetében a földtulajdon szerzési maximum 300 hektár, amit a földet szerzőnek a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával kell megállapítani.
Jogi személyek, így gazdasági társaságok Magyarországon – a jogszabályban meghatározott szűk körű kivételekkel – nem szerezhetnek termőföldet.
Külön korlátozások vonatkoznak az egyes, adásvételen kívüli jogcímeken történő földszerzésekre is. Például termőföldet cserével megszerezni csak akkor lehet, ha mindkét érintett terület termőföld, továbbá ha legalább az egyik, cserével érintett földrészlet olyan településen található, ahol az azt megszerző félnek van már termőföld területe, vagy ha a szerződő életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelyiken a cserével megszerzett föld található. Gazdálkodó esetén a feltétel, hogy a mezőgazdasági üzem központja a megszerzett földtől legfeljebb 20 km távolságra legyen megtalálható.
A tulajdonszerzési jogosultság feltétele az is, hogy – kivéve a közeli hozzátartozók közötti szerződést – a szerző félnek a szerződésben vállalja, hogy a földet 5 éven keresztül saját maga fogja használni és ennek során eleget fog tenni a földhasznosítási kötelezettségének, azaz a földet mezőgazdasági célra fogja hasznosítani.
Mind magánszemélyek, mind jogi személyek esetében igaz, hogy termőföld a vásárlását követő 5 éven belül nem adható bérbe, főszabály szerint. Ezen az időn belül ha a területet a mezőgazdasági műveléstől eltérő célra akarják hasznosítani, azt a hatóság akkor sem fogja engedélyezni, ha a más célú hasznosítás egyéb jogszabályi feltételei egyébként fennállnának. Ha a föld már bérbe van adva, akkor az 5 éves mezőgazdasági hasznosítási kötelezettséget a földön fennálló bérleti időtartam megszűnésétől kezdődő időre kell vállalni.
Ennek megfelelően abban az esetben, ha a vétel tárgya beruházási célú földterület, akkor erre már a tervezéskor gondolni kell. A tranzakciót úgy kell strukturálni, hogy a terület átruházására már művelés alól kivett állapotban kerüljön sor. Ilyenkor ugyanis a termőföldekre vonatkozó korlátozások nem állnak fenn, illetve ilyen módon a területet a beruházást megvalósító jogi személy is megszerezheti.
A termőföldek tulajdonjogának átruházására vonatkozó szerződések kapcsán az egyéb ingatlan-szerződésekhez képest többlet formai és tartalmi követelményeket állapít meg a jogszabály.
A gyakorlatban az a tendencia látszik, hogy a jogosultak egyre gyakrabban élnek az elővásárlási jogukkal, azaz a még megszerezhető helybeli földterületeket a gazdák megpróbálják a saját gazdaságukhoz csatolni. Az viszont sokszor előfordul, hogy az elővásárlási nyilatkozat szabályos megtételére nem fordítanak kellő figyelmet és a nyilatkozat nem felel meg a formai és tartalmi követelményeknek, ezért az a hatósági jóváhagyási folyamat során elutasításra kerül.
A fentiekből láthatóan az adásvétellel történő termőföldszerzés egy eléggé hosszadalmas és összetett eljárás. Az adásvételi szerződés aláírásától számítva akár 6 hónapba vagy hosszabb időbe is beletelhet amíg eldől, hogy a szerződést aláíró vevő valóban meg tudja-e szerezni a föld tulajdonjogát. A földszerzési korlátozásokba ütköző módon megkötött szerződés, mint ahogyan általában a jogszabályba ütköző szerződések, érvénytelennek, semmisnek minősül.
Termőföld eladási szándék esetén célszerű odafigyelni arra, hogy abban az esetben ha a földtulajdon bérbe van adva, akkor a tervezett eladási időszakon túli hosszabb időre a bérleti szerződés ne kerüljön meghosszabbításra.
A határozott időre megkötött földbérleti szerződést ugyanis a tulajdonos rendes felmondással a bérleti időszak alatt nem mondhatja fel, viszont ha a földön, amit el kívánnak adni, egy hosszabb használati viszony áll fenn, ez a földpiacon jellemzően vételár csökkentő tényező.
Több tagban álló termőföld terület eladása esetén azt is figyelembe kell venni, hogy az elővásárlási jogra vonatkozó szabályok jellegéből eredően az egyes földterületekre alap esetben külön-külön elővásárlási jogosultak tehetnek elővételi nyilatkozatot. Így a szerződésben megjelölt területek közül az elővásárlásra jogosultak gyakorlatilag válogathatnak, azaz egy elővásárlásra jogosult dönthet úgy is, hogy a szerződésben szereplő földek közül nem mindegyikre, hanem csak egyes területekre tesz elővásárlási nyilatkozatot.
Ennek a lehetősége kizárható a gyakorlatban, ha a szerződésben szereplő földek között vételár megbontásra nem kerül sor. Ez az út azonban ismét csak bizonyos feltételek fennállása, vagy előzetes kialakítása esetén járható, amelynek segítségével biztosítható, hogy a földbirtok az eladás során egyben marad. Ezzel az eladó az ügyletet a vevők számára vonzóbbá teheti, így az alku során kedvezőbb vételárat érhet el.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény határozza meg hogy mely területek tartoznak a termőföldekre vonatkozó szabályozás alá. Mező-, erdőgazdasági hasznosítású földnek azok a földek minősülnek, k, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep),nádas, erdő és fásított terület művelési ágban vannak nyilvántartva. Ezen felül termőföldnek minősülnek még azok a művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészletek is, amelyek erdőként vannak feljegyezve.
Az ingatlan-nyilvántartásba mező-, erdőgazdasági hasznosítású földként nyilvántartott ingatlanra a tényleges hasznosítás módjától függetlenül a termőföldre vonatkozó szabályok vonatkoznak. Ezeket a területeket a tulajdonos vagy a földhasználó köteles a művelési ágnak megfelelően hasznosítani, azokon mező- vagy erdőgazdasági tevékenységeket végezni.
A jogszabályban előírt hasznosítási kötelezettséget a hatóság szigorúan ellenőrzi és szükség esetén bírságot szabhat ki. Majd, ha a jogszerű használati mód nem kerül helyreállításra, a hatóság a földet akár másnak kényszer hasznosításba is adhatja.
A termőföld megszerzése – akár befektetési, akár termelő vagyonelemként -, illetve értékesítése is egy komplex eljárás, ezért érdemes minden aspektusát megismerni és mérlegelni a döntés előtt.
A NAV által közzétett forgalmi adatokon alapuló földpiaci elemzés* szerint a 2020. évi termőföld árnövekedés országos átlagban 5 százalékot tett ki. A termőföld tranzakciók volumene ugyanakkor 2020-ban 10 százalékkal esett vissza és az érintett területek mérete 8 százalékkal zsugorodott.
Több éves átlagban a termőföldpiac azonban még a lakáspiaci árnövekedést is meghaladó értéknövekedést produkált. Az elmúlt tíz évben országos átlagban a termőföldek árának növekedése 275 százalékos volt. A földek átlagára országon belül jelentősen változó képet mutat, a magasabb talajminőség és a nagyobb városok közelsége magasabb árat is jelent. Hosszabb távon további termőföldárat befolyásoló tényező lehet a klímaváltozással járó hatások megjelenése is. 2020-ban a magyarországi termőföld átlagár 1,673 millió forint volt, ezzel a hazai földárak Európai Uniós szinten jelenleg a középmezőny végén állnak.
A bejegyzés szerzője dr. Jaczkó Géza, az RSM Hungary ügyvédje. Az RSM Blog az Adó Online szakmai partnere.
