Hogyan adózzunk ingatlan-bérbeadás után?

  • Értesítő a rovat cikkeiről

Sokan még mindig bizonytalanok, hogy ha lakást, házat, irodát stb. albérletbe adnak ki, vagy például üdülőknek, turistáknak adnak szálláshelyet, a keletkező jövedelmet hogyan kell bevallaniuk, mert 2010-től megszűnt ezeknek a jövedelmeknek az elkülönült adózása. Nekik nyújtunk útmutatást.

Milyen jövedelmet kell megállapítani?

A személyi jövedelemadóról szóló 1995.évi CXVII. (Szja) törvény szerint az ingatlan-bérbeadás és az egyéb szálláshely-szolgáltatás önálló tevékenységnek minősül, ha azt a magánszemély nem egyéni vállalkozóként végzi [Szja törvény 3. § 17./ab) pont]. Vagyis a bérleti díjból, szállásdíjból megállapított jövedelem (kivéve fizetővendéglátás esetén a tételes átalányadózás választását) az összevont adóalap része. Természetesen nincs akadálya, hogy ezeket a tevékenységeket is egyéni vállalkozóként végezze a magánszemély, de az is lehetséges, hogy az egyéb vállalkozói tevékenysége mellett, ezekre az önálló tevékenységre vonatkozó szabályokat válassza. Az utóbbiaknak a bérbeadásból, az egyéb szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelmüket a február 25-éig beadott bevallásban az önálló tevékenységből származó jövedelem sorában már be kellett vallaniuk.

A következő ismertetés akár számukra is hasznos lehet (ha valamit elfelejtettek volna), a többiekre viszont a május 21-ei bevallási határidő vonatkozik, így még érdemes átgondolniuk a szükséges tudnivalókat.

Fontos hangsúlyozni, hogy az ingatlan-bérbeadási tevékenységbe a szálláshely-szolgáltatás nem tartozik bele, ezért nevesíti a törvény az említett szabályozás alkalmazásában külön is, az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységet.

Egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységnek minősül a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerint üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás rendeltetéssel létesített önálló épületben vagy annak lehatárolt részében szálláshely és az ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása. További feltétel, hogy az e célra hasznosított szobák száma legfeljebb nyolc, az ágyak száma legfeljebb tizenhat lehet.

Az adózás rendjéről szóló törvény szerint mentesül a magánszemély adózó – ha nem egyéni vállalkozó – az adószám megszerzéséhez előírt bejelentési kötelezettség teljesítése alól, ha kizárólag az általános forgalmi adóról szóló törvény szerinti ingatlan-bérbeadási (haszon-bérbeadási) tevékenységet folytat és az általános forgalmi adót érintően nem él az adókötelessé tétel jogával. Ez a könnyítés az egyéb szálláshely-szolgáltatókra nem vonatkozik, ők minden esetben kötelesek az adószámot kiváltani.

A jövedelem megállapítása

Az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályok alkalmazása nem jelent hátrányt a bérbeadók, egyéb szálláshely-szolgáltatók számára, mert a szabályozás lehetővé teszi, hogy az ingatlan bérbeadásából, egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevétellel szemben önálló tevékenység esetén is az egyéni vállalkozókra vonatkozó rendelkezések szerint számolhatók el a felmerült költségek és a bérbe adott ingatlan értékcsökkenési leírása. Ugyanakkor előny, hogy önálló tevékenységet folytatóként választható a 10 százalék költséghányad levonásával történő egyszerű jövedelem-megállapítási módszer is, ami egyéni vállalkozóként nem alkalmazható.

Az ingatlan-bérbeadási, egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó bevételre vonatkozóan – tételes költségelszámolás választása esetén – az Szja törvény külön rendelkezése [17. § (3) bekezdés ab) alpont] mondja ki a folyó kiadásokon túlmenően elszámolható értékcsökkenési leírás szabályait.

Ezek szerint, a kizárólag bérbeadásra hasznosított épület értékcsökkenési leírása, felújítási költsége, valamint a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírása, felújítási költsége a törvény 11. számú melléklete szerint számolható el. Ez a gyakorlatban évenként – az Szja törvény 11. számú mellékletében megadott, az épület jellegétől függő besorolás szerint – az épület beruházási költsége (szerzési értéke) 2-6 százalékának leírhatóságát jelenti.

Az ingatlant bérbeadó, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó (nem egyéni vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – értékcsökkenést akkor is elszámolhat, ha azt három évnél régebben szerezte meg, vagy építette.
A felújítási költségek elszámolhatóságára választható az értékcsökkenési leírás szerinti elszámolás akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása (mert például nincs vagy nem állapítható meg az épület beruházási költségének szerzési értéke).

Ha a bérbeadás, vagy a szálláshely-nyújtás nem egész évre vonatkozik és/vagy csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például, ha a szállás célú hasznosítás esetenként egy-egy szobára, épületrészre vonatkozik), az értékcsökkenési leírást, illetve a felújítási költségeket időarányosan (naponta 365-öd részben) és alapterület-négyzetméterrel arányosan lehet elszámolni. Ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe kell venni. De, ha a felújítás csak a hasznosított épületrészre vonatkozik, a felújítási költség terület szerinti arányosítását nem kell alkalmazni.

Mérlegképes Kreditkártya

Szerezze meg Ön is kötelező kreditpontjait Kiadónk minőségi képzésein! További részletekért kattintson ide!

Rodin mérlegképes kreditpontos rendezvények - további részletek itt.

A Complex Kiadó kreditpontot érő kiadványai

Egyéb tudnivalók:

  • Az értékcsökkenési leírás összegének megállapításához a Szja törvény 5. számú mellékletében foglaltak szerint tárgyi eszköz-nyilvántartást kell vezetni.
  • A bérbeadás, illetve az egyéb szálláshely-szolgáltatás időtartamát a tárgyi eszköz-nyilvántartásban fel kell tüntetni.
  • Nem számolható el értékcsökkenési leírás a földterület, telek után, ezért amennyiben a bérbe adott ingatlanhoz telek is tartozik, a telek értékét el kell különíteni.
  • Elszámoltnak kell tekinteni az értékcsökkenési leírást azokra a naptári évekre, amelyekben a magánszemély az ingatlant jövedelemszerző tevékenységéhez használta és személyi jövedelemadó-kötelezettségének jogszabályban vélelmezett jövedelemhányad (például egyéni vállalkozóként, mezőgazdasági őstermelőként átalányban megállapított jövedelem) szerint, vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával tett eleget, vagy értékcsökkenés ellentételezése címén bevételt kapott, vagy adómentes árbevétele volt.
  • Az ingatlant nem egyéni vállalkozóként bérbeadó, illetve a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szerinti egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó magánszemély a tevékenységének megkezdése (újrakezdése) előtt – legfeljebb három évvel korábban – beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított, korábban költségként még el nem számolt kiadásait, valamint a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásait a tevékenységének kezdése évében költségként elszámolhatja.

Lakás bérbeadása esetén 2012. január 1-jétől érvényes új rendelkezés, hogy a bérbeadó magánszemély a bérbeadásból származó bevételéből levonhatja a más településen általa bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítették meg. Ebben az esetben a jövedelmet a fennmaradó bevételből kell a tételes költségelszámolás, vagy a 10 százalék költséghányad levonásával megállapítani [Szja törvény 17. § (5) bekezdés].

A fizető-vendéglátó tevékenységet folytatókra vonatkozó külön szabályok

A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély adóévenként az adóév egészére az e tevékenységéből származó bevételére tételes átalányadózást választhat, ha a tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetben lévő lakásában vagy üdülőházában folytatja, ha pedig több lakástulajdonnal vagy üdülőházzal rendelkezik, akkor csak abban az esetben, ha azok közül csak egyben folytat fizető-vendéglátó tevékenységet (Szja törvény 57/A. §).

Fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemélynek minősül, az az egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységet folytató magánszemély, aki az előzőek szerint adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra nyújt szálláshelyet ugyanannak a személynek.

Az Szja törvény szerint a szállásadói tevékenységet folytató (nem egyéni vállalkozó) magánszemély, ha tevékenysége megfelel a fizető-vendéglátás feltételeinek, választhat, hogy az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint adózik, vagy az ún. tételes átalányadózást alkalmazza.

A tételes átalányadózás választását, illetve megszüntetését (mindig a következő évre), az adóbevallásban kell bejelenteni (2013-ra a 1253-01 bevallási lap 107., illetve 108. sorában).

A tételes átalányadó éves összege szobánként 32 ezer forint. Az éves adótételt akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a fizető-vendéglátó tevékenységét az adott év folyamán megszünteti. Tehát a tevékenység megszüntetése miatt „időarányosítás” nem lehetséges. A tételes adótétel magában foglalja az áfát is, így annak megfizetésével a tevékenység utáni személyi jövedelemadó mellett a tevékenységgel kapcsolatos általános forgalmi adó is rendezettnek (kiegyenlítettnek) minősül. A tételes átalányadót egyenlő részletekben, a negyedévet követő hó 12. napjáig – ideértve az utolsó negyedévet is – kell megfizetni. A tevékenység megszüntetése esetén 15 napon belül kötelező a tételes átalányadó megfizetése.

A tételes átalányadózás esetén a tevékenységgel kapcsolatos valamennyi bevételi és költségbizonylatot és egyéb üzleti iratot a személyi jövedelemadó törvényben foglalt szabályok szerint kell megőrizni, a tételes átalányadózás alkalmazása nem mentesít a kifizetői minőségben, illetőleg más jogszabály előírása szerinti bizonylat-kiállítási, valamint adatszolgáltatási, továbbá számla-, illetőleg nyugtaadási kötelezettség, vagy például a vendégkönyv vezetése alól.

A tételes átalányadózás évében felmerült összes költséget elszámoltnak kell tekinteni, ideértve a korábban és a tételes átalányadózás időszakában beszerzett tárgyi eszközök és nem anyagi javak beszerzési és előállítási értékének a tételes átalányadózás időszakára jutó értékcsökkenési leírását is a Szja törvény 11. számú melléklet II. fejezete szerint. A tételes átalányadózást megelőző időszakból fennmaradt összes elhatárolt veszteségből a tételes átalányadózás időszakának minden évében 20-20 százalékot elszámoltnak kell tekinteni.

Ha a tételes átalányadózás választásakor a törvényben előírt feltétel bármelyike hiányzott, akkor az adót az önálló tevékenységre vonatkozó előírások szerint kell megállapítani. Ha a tételes átalányadózást egyébként jogszerűen választotta a magánszemély, de azt követően valamely feltételt vagy egyidejűleg több feltételt nem teljesít, a következő negyedév első napjától át kell térnie az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alkalmazására. Ekkor az adótételnek a megelőző negyedév(ek)vel arányos részét kell csak megfizetnie.

Mikor kell egészségügyi hozzájárulást fizetni?

Az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. (Eho) törvény szerint a magánszemély az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából [Szja törvény 16. § (1) bekezdés] származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes összeg után 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást fizet mindaddig, amíg a biztosítási jogviszonyában a Tbj. 19. § (3) bekezdése alapján megfizetett természetbeni és pénzbeli egészségbiztosítási járulék, az egyszerűsített közteherviselési hozzájárulásról szóló 2005. évi CXX. törvény 9. § (1) bekezdése alapján megfizetett egészségbiztosítási járulék, a Tbj. 36-37. §-a és 39. § (2) bekezdése alapján megfizetett egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint az Eho törvény 3. §-a (3) bekezdésének a)-e) pontjában meghatározott jövedelmek után megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege a tárgyévben el nem éri a négyszázötvenezer forintot.

Fontos, hogy az értékhatár figyelembe vételénél a bevétel mínusz költség alapján számított jövedelem értendő. Az egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén viszont nem csak a forintot meghaladó rész, hanem a teljes összeg után kell a 14 százalék ehot megfizetni.

Ezek a rendelkezések egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó jövedelemre nem vonatkoznak, az után a fizetendő eho 27 százalék, illetve a fizető-vendéglátó tevékenységet folytató magánszemély esetében a fizetendő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás a tételes átalányadó 20 százaléka.
Adókötelezettség közös tulajdon esetén

Az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után az adót (eho-t) fő szabály szerint a tevékenységet folytató magánszemélynek kell megfizetnie. A törvény azonban lehetőséget ad arra, hogy a tulajdonostársak a tulajdoni hányadoknak megfelelően a bevételt egymás között megosszák [Szja törvény 4. § (6) bekezdés]. A bevallásban bevételként és egyben jövedelemként is az egy főre jutó értéket kell feltüntetni. Ebben az esetben az eho-értékhatárt a tulajdonostársak mindegyike külön-külön figyelembe veheti.

Bevallási sorok

A 2012-ben ingatlan-bérbeadási, egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenységből származó jövedelmet a 1253-A bevallási lap 7. sorában kell bevallani, illetve aki a 2011. évi bevallásában a fizetővendéglátó tevékenységből származó jövedelmére a tételes átalánydózást jogszerűen választotta, a kiadott szobák számát és a fizetendő adót a 1253-04 bevallási lap 174. sorába kell beírnia.

Az, akinek a szóban forgó jövedelmei nem kifizetőtől (magánszemélytől) származtak, ne felejtse el az őt terhelő adóelőleg-fizetési kötelezettségét negyedéves bontásban a 1253-C bevallási lap 60-63. soraiban bevallani.

A kifizetők által levont, illetve a magánszemély által megfizetett adóelőleget a 1253-C bevallási lap 55., illetve 64. sorának összegében kell figyelembe venni.

Az eho-fizetési kötelezettség bevallására a 1253-09 bevallási lap szolgál.

  • Értesítő a rovat cikkeiről
Az irányítópulton gyorsan elérhetőek az új funkciók Irányítópult

Az ado.hu új funkciói itt elérhetőek az Ön számára, a megjelenéshez kérjük regisztráljon vagy jelentkezzen be!

Újdonságok

  • üzletember futóverseny

    Hazánkban a harmadik legmagasabb a bérek adóterhelése (48,2%) az OECD államok között, és ez egyértelműen rontja a gazdaságunk versenyképességét. Így üdvözölni kell még a legkisebb lépést is, ami a probléma megoldása irányába mutat. Ugyanakkor Zara László, az Adótanácsadók Egyesületének elnöke szerint kétséges, hogy a most bejelentett – a tervezetthez képest 0,5%-kal nagyobb – szociális hozzájárulási adó csökkentés, valóban hatékonyan járul-e hozzá a cél eléréséhez.

  • pénz

    Mégsem emelkedik 2018-tól a reklámszatyrok és a reklámhordozó papírok termékdíja - döntött kedden a parlament a környezetvédelmi termékdíjról szóló törvény módosításakor. Az előterjesztésből az Országgyűlés törvényalkotási bizottságának javaslatára kerültek ki a díjemelésre vonatkozó rendelkezések.

  • erdő

    Százmilliós károkat okozó fakereskedő bűnözőkre csaptak le egyszerre két helyen is a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) észak-alföldi pénzügyi nyomozói. Négy embert előzetes letartóztatásba helyezett a bíróság - közölte a NAV térségi sajtóreferense kedden az MTI-vel.

  • teherfuvarozás

    A cég romániai leánya az adóhátralék kisebb részét kifizeti, a maradékot közigazgatási, vagy bírósági úton támadja meg. 

  • cégvezető

    A gyorsított járulékcsökkentés több szempontból is előnyt jelent a foglalkoztatóknak; a bérjárulékok szintje befolyásolja a versenyképességet, másrészt a szociális hozzájárulási adó csökkentésével együtt a százalékos egészségügyi hozzájárulás, továbbá a kifizetők által fizetendő egyszerűsített közteherviselési hozzájárulás (ekho) is azonos módon mérséklődik majd - hívta fel a figyelmet a Mazars adótanácsadó.