A hét kérdése: hogy adózunk építési telkek sorozatos eladása után?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Három év alatt négy építési telket értékesített az adószámos, áfatörvény hatálya alá tartozó magánszemély. Miként kell adót fizetnie?

Az ügyfél 2012. és 2013. években összesen három telket értékesített, idén adja el a negyediket, sőt vélhetően még további telkeket is. Az ügyfél adószámos magánszemély, aki Áfa tv. hatálya alá is be van jelentkezve. Az első három ingatlan esetén az értékesítést, a 2012. évi és a 2013. évi személyi jövedelemadó bevallásokban, ingatlan értékesítésből származó jövedelemként vallotta be. A következő, a sorban 4. telek értékesítésekor milyen bejelentési kötelezettségei vannak az ügyfélnek, és ezeknek hogyan tehet eleget? Az ingatlan értékesítésről milyen bizonylatokat kell benyújtania az adóhatóság felé? Hogyan alakul az áfa fizetési kötelezettség, illetve az egyéb adófizetési kötelezettség önbevallás útján kerül megállapításra, vagy az adóhatóság határozattal veti ki? Mikortól valószínűsítheti az adóhatóság, hogy az ingatlan értékesítése gazdasági tevékenység keretében történik, mivel akkor más adózási szabályok vonatkoznak rá?

Válasz

A kérdésből nem derült ki, hogy 2012. és 2013. évben pontosan hány értékesítés történt, de a megfogalmazásból arra lehet következtetni, hogy 2012-ben is legalább 1 telket értékesített az ügyfél, ez alapján 2013. évben maximum 2 telket értékesíthetett, és feltehetően építési telkekről van szó. A naptári évenkénti értékesítés száma azért fontos, mert az Áfa tv. 259. § 18. pontja szerint az építési telek értékesítésének sorozat jellege akkor merül fel, ha két naptári éven belül négy vagy több értékesítés történik. Arra a kérdésre, hogy a sorozat jelleg meddig marad fent, irányadó a hivatkozott jogszabályi előírás további rendelkezése „a rá következő 3 naptári éven belül további építési telket értékesítenek”. Megjegyzem, hogy a sorozat jellegnél az építési telken kívül a beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlan értékesítését is figyelni kell.

A kérdésben leírtak alapján még nem valósult meg a két naptári éven belüli negyedik értékesítés. Az Áfa tv. – az értékesítés sorozat jellege kapcsán – külön kezeli a kisajátítás illetve az öröklés esetét, de ez esetben nem erről van szó, viszont ami érdekes lehet (és erről nincs információ a kérdésben): a telekmegosztás. Az olyan építési telkek, amelyek lakóterület besorolásúak és amelyeket telekmegosztással egy építési telekből alakítottak ki – darabszámtól függetlenül – az előzőekben említett darabszámba egy építési telekként kell figyelembe venni.

Az adóalany magánszemély, amennyiben tevékenységi körében korábban nem volt bejelentve az ingatlan értékesítés, adóalanyiság e tekintetben – az Áfa tv. szerint – a sorozat jelleg felmerülése kapcsán keletkezik. A sorozat jelleget kiváltó értékesítést követő 15 napon belül a 101-es adatlapon fel kell vegye ezt a tevékenységet, és önadózás keretén belül, az adott negyedévi (vagy az ügyfélre vonatkozó, korábbi tevékenysége kapcsán meghatározott áfa bevallási gyakoriság szerinti áfa bevallási időszakban) áfa bevallásban az értékesítést, valamint a kapcsolódó áfát be kell vallania. Bejelentkezésen és áfa bevalláson túl, az értékesítéssel kapcsolatosan bizonylatot nem kell benyújtani az adóhatósághoz (egy ellenőrzés esetén természetesen be kell mutatni azokat).

Szja tv. szempontjából – álláspontom szerint – már a második értékesítés is önálló tevékenységből származó jövedelemként adóztatható, ha az ügy összes körülményéből az következik, hogy e tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres, és ez ellenérték elérésére irányul (vagy azt eredményezi), valamint annak végzése független formában történik. Ez ügyben az ügyfél tud nyilatkozni: milyen céllal szerezte meg az építési telkeket és mit tervez velük.

Kisegítő szabályként vehető figyelembe az Áfa tv.: ha e törvény sorozat jellegűnek minősíti az értékesítést, akkor már Szja tv. szempontjából nehezen védhető a tevékenység nem gazdasági jellege.

Hogy mikortól minősítheti az adóhatóság gazdasági tevékenységnek az építési telkek értékesítését? Az bizonyos, hogy a fentebb is említett törvényi előírásokon túl, az adóhatóság az ügy összes körülményeit vizsgálni fogja, és határozatát ez alapján hozza meg. Az adóhatóság jellemzően ellenőrzés keretén belül találkozik az ilyen jellegű ügyekkel, amikor már az adózónak önellenőrzési lehetősége nincsen és rossz jogalkalmazási gyakorlatának súlyos anyagi vonzata lehet. Ezért bonyolult megítélésű ügyek esetén indokolt előzetesen az adóhatóságtól állásfoglalást kérni, amely utólag – annak alkalmazása esetén – az adózó jogkövető magatartását és jóhiszeműségét bizonyíthatja.

Munkajogi szabályok bérszámfejtőknek

Bizonytalan a munkabér-szabályok alkalmazásában? Értesüljön az újdonságokról, tegye fel kérdéseit szakértő előadónknak, dr. Pál Lajos ügyvédnek – jöjjön el 2014. május 15-én szakmai konferenciánkra.                     Ízelítő a tematikából: A munkabér elemei (alapbér, bérpótlék, teljesítménybér, ösztönzés) Díjazás munkavégzés hiányában (állásidő, a távolléti díj számítása) Rendkívüli munkaidő díjazása Munkaszüneti nap és díjazás                     Helyszín: Best Western Hotel Hungária, 1074 Budapest Rákóczi út 90.                     Bővebb információk és jelentkezés itt.

Ha az építési telek értékesítéséből származó jövedelmet önálló tevékenységből származó jövedelemként kell kezelni (Szja tv. 62. § (3a)), akkor bevétel az építési telek –  áfával csökkentett – ellenértéke, amellyel szemben elszámolható a beszerzés költsége és egyéb, a törvény által felsorolt költségek (Szja tv. 62. § (1)-(3)). Az így keletkező különbözet jövedelem, amely alapján tényleges adóalapként a jövedelem 78%-át kell figyelembe venni (Szja tv. 29. §), ha a magánszemély a 27%-os egészségügyi hozzájárulást (eho) maga fizeti meg (ez esetben a 27% eho alapja szintén a jövedelem 78%-a). Amennyiben 10%-os költségátalányt választ az ügyfél, akkor abban már elszámoltnak kell tekinteni a 27%-os eho-t is. Ha sorozat jellege miatt áfa köteles az értékesítés, akkor az értékesítéssel kapcsolatos kiadások előzetes felszámított áfája levonható, így ebben az esetben költségként – a bevételhez hasonlóan – a nettó összeget lehet figyelembe venni.

A kérdést dr. Antalóczy Emese szakértőnk válaszolta meg. További kérdéseket és válaszokat itt talál.

Kreditpontos rendezvények, kiadványok
Szerezze meg Ön is kötelező kreditpontjait Kiadónk minőségi képzésein! További részletekért kattintson ide! A Wolters Kluwer Kiadó kreditpontot érő kiadványai

---