A rozsdaövezeti lakások értékesítésének áfakezelése
Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.
Tekintettel arra, hogy a közelmúltban – 2021. november 9. napján – ténylegesen is kijelölésre került egy ún. rozsdaövezeti akcióterület, az e fogalmi körbe tartozó földrészleten létesített ingatlanok a jövőben már nem csak egy elméleti kategóriát képeznek. Mivel ennek folyományaként a gyakorlatban is értelmet nyert az ilyen lakóingatlanokra vonatkozóan kedvezményes áfakulcsot előíró (az elmúlt években már egyéb jogcímekhez kötötten létező) szabályozás, ebből az apropóból az alábbiakban az 5%-os adómérték alkalmazhatósága kapcsán releváns, elsősorban a már említett rozsdaövezeti ingatlanokra fókuszáló feltételrendszert ismerteti az Adó szaklap írása.
A rozsdaövezeti lakások jogcímen kedvezményes adómértékű termékértékesítések kapcsán – mint az 1. pontban arra már utaltunk – a feltételrendszer alapvető elemei azonosak az egyéb jogcímen 5%-os adókulcsú ingatlanértékesítésekre vonatkozó feltételekkel, e mellett pedig két olyan további elem van, mely kifejezetten a rozsdaövezeti ingatlanok értékesítésével függ össze. Ezek összességét tekintve elmondható, hogy a rozsdaövezeti lakás értékesítésére abban az esetben alkalmazandó az 5%-os kedvezményes adókulcs, amennyiben
a) a lakás az Étv.-ben meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített (létesítendő) többlakásos lakóingatlanban található,
b) az értékesítés, illetve az azzal összefüggésben fizetett előleg kézhezvételére, jóváírása, megszerzése olyan időpontra esik, amikor az érintett rozsdaövezeti akcióterületet kijelölő kormányrendelet (jelen esetben a Kormányrendelet) már hatályba lépett,
c) a lakás kimeríti az Áfa tv. 259. § 12. pontja szerinti lakóingatlan fogalmát,
d) a lakás az áfa fogalmi rendszere szerinti új ingatlannak minősül,
e) a lakás összes hasznos alapterülete a 150 négyzetmétert nem haladja meg.
a) Rozsdaövezeti akcióterületen lévő földterületen való létesítés feltétele
Mivel a rozsdaövezeti lakásra vonatkozó kedvezményes áfamérték alkalmazhatóságához – ahogyan arról már szó volt – két, csak az az ilyen lakás értékesítésre vonatkozó követelmény is kapcsolódik, a feltételrendszer elemzését kézenfekvő első lépésként azzal a kritériummal kezdeni, miszerint az ingatlan létesítésének rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten kell megtörténnie.
E körben az alapvető kérdés, hogy mit kell egyáltalán rozsdaövezeti akcióterületnek tekinteni. Ezt a definíciót az Étv. 2. § 45. pontja a következőképpen határozza meg: az Étv. felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben kijelölt, közlekedési, közmű- és intézményi infrastruktúrával ellátott vagy fenntartható módon ellátható, lakó- és más rendeltetés kialakítására alkalmas, jellemzően barnamezős területeket is magában foglaló terület, függetlenül attól, hogy a barnamezős területek Étv. 8. § (7) bekezdése szerinti lehatárolása megtörtént-e. Barnamezős terület alatt – az Étv. 2. § 43. pontja értelmében – olyan földrészlet vagy földrészletek összessége értendő (a mező- és erdőgazdasági területek kivételével), amely elsősorban ipari, kereskedelmi, közlekedési vagy honvédelmi célú felhasználást követően felhagyottá, alulhasznosítottá vagy leromlott állapotúvá vált, jellemzően környezetszennyezéssel terhelt, ugyanakkor környezeti és műszaki beavatkozással értéknövelt, fejleszthető területté alakítható.
Azt, hogy a gyakorlatban konkrétan pontosan mely (lehatárolt) területet kell rozsdaövezeti akcióterület alatt érteni, a 2021. november 8. napján kihirdetett és 2021. november 9-én hatályba lépett Kormányrendelet 1. számú melléklete állapítja meg. Ennek megfelelően jelenleg egy Budapest XIII. kerület közigazgatási területén elhelyezkedő, az ingatlan-nyilvántartás szerinti belterületi ingatlan tekinthető olyan területnek, mely kimeríti ezt a feltételt.
b) Az ügylet teljesítésének (az előleg megszerzésének) időpontja
A második – kifejezetten a rozsdaövezeti lakások kapcsán előírt speciális – feltétel egy időbeliségre vonatkozó rendelkezést takar, melynek lényege, hogy a lakás értékesítésének, illetve az azzal összefüggésben fizetett előleg kézhezvételének, jóváírásának, megszerzésének olyan időpontra kell esnie, amikor az érintett rozsdaövezeti akcióterületet kijelölő kormányrendelet már hatályba lépett. E rendelkezésből, valamint a Kormányrendelet 2021. november 9. napján történő hatálybalépéséből következően ez az időpont 2021. november 9. napja vagy azt követő időpont lehet, vagyis legkorábban az e napon teljesített ügyletek, illetve megszerzett előlegek jogosíthatnak (az egyéb feltételek fennállása esetén) arra, hogy – a rozsdaövezeti minőséghez kapcsolódó jogcímen – a lakás értékesítése 5% áfamértékkel adózhasson.
Szükséges ugyanakkor itt is utalni arra, hogy a fenti időpontot megelőzően teljesült lakás-értékesítések, illetve az azzal összefügésben átvett előlegek önmagában véve az időbeliség okán nem esnek ki a kedvezményes adómérték köréből, tekintettel arra, hogy az 5%-os adómérték ilyen esetben más jogcímen – az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 50. pontja alapján – is alkalmazható lehet.
Tekintve, hogy ez a feltétel alapvetően az ügylet megvalósulásának időpontjához köthető, röviden célszerű kitérni arra, hogy mikor tekinthető egy lakóingatlan értékesítésére irányuló ügylet teljesítettnek az Áfa tv. rendelkezései alapján. Annak figyelembevételével, hogy az Áfa tv. 55. § (1) bekezdése alapján az adófizetési kötelezettséget annak a ténynek a bekövetkezése keletkezteti, amellyel az adóztatandó ügylet tényállásszerűen megvalósul, a lakóingatlan tárgyában történő értékesítési tényállások esetén a teljesítés beállta a következő időpontokhoz köthető:
– Abban az esetben, ha a lakóingatlan értékesítése az Áfa tv. 9. § (1) bekezdésében foglalt főszabály szerinti értékesítés keretében – vagyis a „klasszikus” adásvétel útján – valósul meg, teljesítésről akkor beszélhetünk, amikor a birtokba vehető dolgot átengedik, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy amikor bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet valósul meg. A megfogalmazásból következően tehát ilyenkor az Áfa tv. szerinti teljesítésnek nem előfeltétele a polgári jog szerinti tulajdonjog átruházása is (vagyis a teljesítés nem az ingatlan nyilvántartásba történő bejegyzés napjával esik egybe), hanem elegendő a teljesítettség bekövetkeztéhez az is, ha a felek közötti adásvételi szerződésben a tulajdonosként való rendelkezési jogosultsághoz kötött feltételek maradéktalanul teljesülnek.
– Amennyiben a lakóingatlan értékesítése zárt végű lízing, részletvétel vagy valamilyen egyéb tulajdonjog-fenntartással történő értékesítés keretében történik, a tranzakció az Áfa tv. 10. § a) pontja szerint minősül (ti. a lakóingatlant úgy adják birtokba, hogy a szerződés a lakóingatlan határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi). Ez esetben a teljesítés időpontjának a birtokbaadás napját kell tekinteni, következésképpen az adófizetési kötelezettség a lakóingatlan birtokbaadásakor keletkezik.
– Az értékesítés megvalósulhat az Áfa tv. 10. § d) pontja szerint – jellemzően generálkivitelezői közreműködéssel érintett – termékértékesítések keretében is (ti. az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre). Ilyenkor a teljesítés időpontja főszabály szerint az ingatlan átadásának napjával egybeeső időpont.
c) A lakóingatlan fogalomnak való megfelelőség
A lakóingatlan fogalmának való megfelelőség eldöntése érdekében az áfa rendszerében használatos lakóingatlan definícióját szükséges alapul vennünk. Az Áfa tv. 259. § 12. pontja a lakóingatlan alatt érti a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlant, továbbá kizárja ebből a körből a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiséget még akkor is, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázst, a műhelyt, az üzletet és a gazdasági épületet is.
Mivel a rozsdaövezettel érintett kedvezményes szabály kizárólag lakások értékesítésére vonatkozik, szükséges a lakás fogalmi meghatározásával is tisztában lenni a megfelelő áfakezelés érdekében. Ezt a definíciót az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) a következők szerint tartalmazza: A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek lakóhelyiségeit (lakószoba, étkező stb.), főzőhelyiségeit (konyha, főzőfülke), egészségügyi helyiségeit (fürdőszoba, mosdó, zuhanyozó, WC), közlekedő helyiségeit (előszoba, előtér, belépő, szélfogó, közlekedő, folyosó) és tároló helyiségeit (kamra, gardrób, lomkamra, háztartási helyiség stb.) úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé
– a pihenést (az alvást) és az otthoni tevékenységek folytatását,
– a főzést, mosogatást és az étkezést,
– a tisztálkodást, a mosást, az illemhely-használatot,
– az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását tervezési program szerint (pl. élelmiszer-tárolás, hűtőszekrény elhelyezési lehetősége, mosás céljára szolgáló berendezés, ruhanemű, lakáskarbantartás eszközeinek, egyéb szerszámoknak és sporteszközöknek az elhelyezése).
Tekintettel arra, hogy az Áfa tv. 3. számú melléklet I. rész 59. pontja értelmében az 5%-os adókulcs – a rozsdaövezeti földterületen elhelyezkedő ingatlanok közül – kizárólag a lakások értékesítésére irányul (az egyéb feltételek teljesülése esetén), abban az esetben, ha az ügylet keretében mind lakás, mind annak nem minősülő helyiség (pl. mélygarázs beálló) értékesítésére is sor kerül, az értékesítés adóalapját szükséges megbontani annak érdekében, hogy a kedvezményes adómérték kizárólag a lakásnak minősülő ingatlanra eső adóalap kapcsán érvényesüljön. (A lakásnak nem tekinthető ingatlan értékesítésének adóalapjára az általános szabályoknak megfelelően 27%-os mértékű általános forgalmi adót szükséges felszámítani.)
d) A lakás új ingatlan jellege
A kedvezményes áfamérték érvényesülése kapcsán további feltételt jelent az, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlannak – az áfa fogalmi rendszere szerinti – új ingatlannak kell minősülnie. Ez a feltétel a következő esetekben teljesül az ingatlanok kapcsán:
– az első rendeltetésszerű használatbavétel még nem történt meg (ilyen eset áll fenn pl. félkész ingatlanok, szerkezetkész ingatlanok esetén),
– az első rendeltetésszerű használatbavétel megtörtént ugyan, de az arra jogosító hatósági engedély véglegessé válása, vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásulvétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy az Étv. szerinti egyszerű bejelentés alapján történt beépítés esetén a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Szükséges megjegyezni, hogy első rendeltetésszerű használatbavétel alatt nem a tényleges használatbavétel napját, hanem az adott ingatlan használatbavétele kapcsán lefolytatandó eljárástól függően meghatározott időpontot kell érteni. Abban az esetben, ha az ingatlan kapcsán alkalmazandó jogszabályok értelmében használatbavételi engedélyezési eljárást kell lefolytatni, az első rendeltetésszerű használatbavételének időpontja alatt a használatbavételi engedély véglegessé válásának napja értendő. Mindemellett első rendeltetésszerű használatbavételnek tekintendő továbbá az az esetkör is, ha az ingatlan már rendelkezik ugyan használatbavételi engedéllyel, de annak kapcsán – valamilyen, a korábbi állapot szerinti funkciót vagy rendeltetést érintő változás miatt, vagy valamilyen átalakítás eredményeképpen történő ingatlan-albetét szám változás okán – új használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás, bejelentés megtétele válik szükségessé. Abban az esetben, ha olyan átalakításra kerül sor, mely az albetétek számát vagy a funkciót, rendeltetést nem érinti, fogalmilag nem jelent új – első – használatbavételt.
Amennyiben a beépített ingatlan nem meríti ki az Áfa tv. szerinti „új” ingatlan fogalmi körét, akkor annak értékesítése
– főszabály szerint adómentesség alá esik (vagyis az értékesítést áfa nem terheli),
– amennyiben az értékesítő adóalany a lakóingatlanok értékesítése kapcsán élt az adókötelessé tétel lehetőségével, akkor 27% áfa terheli,
– amennyiben az értékesítő és a vevő is – az általános szabályokat alkalmazó – belföldi adóalanyok, az értékesítést ez esetben is 27%-os adó terheli, de az adófizetési kötelezettséget a vevőnek kell teljesítenie a belföldi fordított adózás szabályainak megfelelően.
e) A lakás összes hasznos alapterülete
Azon feltétel teljesítését illetően, hogy a lakás összes hasznos alapterülete a 150 négyzetmétert nem haladhatja meg, az OTÉK 1. számú melléklet 46. és 88. pontjaira szükséges figyelemmel lenni, amely szerint a helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületen számított területéből az kezelendő hasznos alapterületnek, amelyen a belmagasság legalább 1,9 méter. Építményszint alatt az építmény mindazon használati szintjét kell érteni, amelyen helyiség van, azzal a kitétellel, hogy nem minősül építményszintnek a padlás, valamint az a tetőszint, amelyen a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.
A rozsdaövezet szabályokkal érintett lakások kapcsán fontos tudnivaló, hogy a lakásokhoz kapcsolódó külső tartózkodó tereket (pl. terasz, erkély, loggia) részben vagy egészben épületszerkezet (pl. korlát vagy az épület falszakasza) fogja körbe, ezért az összes hasznos alapterület áfa szempontból való számításakor ezeket a területeket is figyelembe kell venni, feltéve, hogy a belmagasság legalább 1,90 méter. (Értelemszerűen a nem fedett külső tartózkodó terek esetén a belmagasságra vonatkozó feltétel nem értelmezhető, így az ilyen fedetlen külső tartózkodó terek nem tartoznak bele az Áfa tv. szerinti összes hasznos alapterületbe.)
Dr. Váradi Adrienn cikkében, amely az Adó szaklap 2021/12-es számában jelent meg, példákkal illusztrálva olvashat a részletekről, és mindent megtudhat a kedvezményes adómérték alá tartozó ingatlanértékesítésekről általában is.
