Az 5 százalékos kedvezményes áfamérték alkalmazása lakások, parkolók értékesítése és használati jogának átengedése esetén


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Egy belföldi áfaalany társaság többlakásos lakóingatlan felépítésére irányuló beruházást valósít meg. A társaság a lakóingatlan tulajdonosaként társasházat alapít és kiárusítja a kialakított lakásokat. A társaság a lakások értékesítése mellett bizonyos esetekben külön helyrajzi számmal (albetétszámmal) rendelkező parkolókat, illetve parkolóhelyeket is értékesít, más esetekben pedig a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók meghatározott tulajdoni hányadait értékesíti. A vevők úgy is dönthetnek, hogy a lakás megvásárlásával egyidejűleg a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultságot szereznek. A lakások, valamint a parkolók és parkolóhelyek fenti módon megvalósuló értékesítése esetén alkalmazható-e a kedvezményes 5 százalékos áfamérték?

A lakások értékesítésének adómértéke

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 82. § (2) bekezdésében, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50–51. pontjában és 59. pontjában foglalt szabályok értelmében kedvezményes 5 százalékos adómérték alkalmazandó

– az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű lakásnak, valamint a 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű egylakásos lakóingatlannak az értékesítésére; továbbá

– az épített környezet átalakításáról és védelméről szóló, 1997. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Étv.) meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó lakás értékesítésére irányuló ügyletek esetében.

Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontjai alá azok a lakások/lakóingatlanok tartoznak, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az Étv. szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

Az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében, az áfatörvény alkalmazásában lakóingatlannak tekintendő a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan – azzal, hogy nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

Az áfatörvény szerinti lakóingatlan-fogalom értelmezése a kedvezményes 5 százalékos adómérték alkalmazása szempontjából bír relevanciával. A kedvezményes 5 százalékos adómérték az áfatörvény hivatkozott rendelkezései alapján olyan egylakásos és többlakásos lakóingatlanok értékesítése esetében alkalmazandó, amelyeknek az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150, illetve 300 négyzetmétert. Az Áfa tv. 259. § 13/A. pontja alapján az áfatörvény alkalmazásában összes hasznos alapterület alatt az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterületet kell érteni.

Külön helyrajzi számon (albetétszámon) lévő parkolóhelyek értékesítése

Abban az esetben, ha a vevő a lakásingatlan tulajdonjoga mellett a saját döntése, illetve választása alapján, vagy automatikusan a külön helyrajzi számmal rendelkező parkolóhely tulajdonjogát is megszerzi, akkor az áfatörvény alkalmazásában úgy kell tekinteni, hogy az eladó a lakásingatlan mint áfatörvény szerinti lakóingatlan értékesítése mellett a parkolóhely mint lakóingatlannak nem minősülő, beépített új ingatlan értékesítésére irányuló ügyletet is teljesít a vevő részére. Ez utóbbi ügyletre vonatkozóan az eladónak elkülönítve kell szerepeltetnie az Áfa tv. 169. §-a szerinti kötelező tartalmi elemeket a vevő részére kibocsátott számlában.

Ebből következően, amennyiben a lakásingatlan értékesítése 5 százalékos adómérték alá tartozik, úgy az eladó a lakásingatlanra, illetve a lakásingatlanhoz tartozó telekrészre jutó nettó ellenérték összegére 5 százalékos, a parkolóhelyre jutó nettó ellenérték összegére 27 százalékos mértékű áfát köteles felszámítani.

A társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók tulajdoni hányadainak értékesítése

A többlakásos lakóingatlanok építésére és az azokban kialakított lakások értékesítésére irányuló általános gyakorlat szerint az eladó jellemzően az újonnan létrehozott lakásingatlanok értékesítését megelőzően egyszemélyi alapítással társasházat létesít. A közös területek olyan módon válnak az eladó és a vevők közös tulajdonává, hogy az eladó a lakások értékesítésével összefüggésben a közös területek meghatározott hányadát is eladja a vevőknek, vagyis a közös területeknek a lakásokra jutó hányadai is lakások értékesítésére irányuló ügyletek tárgyát képezik (hiszen a polgári jogi szabályok alapján ezek együttesen minősülnek önálló ingatlannak).

Ebből következően a lakások és az azokra jutó közös területek tulajdoni hányadának az eladása az áfatörvény alkalmazásában együttesen lakásingatlanok értékesítésére irányuló ügyletekként értelmezhetők, és így az eladónak nem kell külön számlát kibocsátania a közös területek értékesítéséről. A közös területek meghatározott tulajdoni hányadainak az értéke az újonnan létrehozott lakások értékesítésére irányuló ügyletek adóalapjának a részét képezik és azokra a lakásingatlanok értékesítésére alkalmazandó 5 százalékos vagy 27 százalékos adómértéknek megfelelő összegű áfát kell felszámítani.

A társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő, de adott lakáshoz „tartozó” parkolók értékesítését is a fenti módon kell megítélni, vagyis ezek értéke a lakásingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek adóalapjának a részét képezik, vagyis azokkal azonos adómérték alá esnek.

Társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultság átengedése

A társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultság biztosításának, illetve átengedésének a megítélése attól függ, hogy az a lakásingatlan beszerzése mellett opcionálisan választható, vagy a lakásingatlan beszerzésével együtt minden esetben átengedésre kerül.

Ha a vevő szabadon dönthet arról, hogy a lakásingatlan beszerzése mellett a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatra vonatkozó jogosultságot is meg kívánja szerezni, akkor a használati jog átengedése a lakásingatlan értékesítése mellett önálló ügyletként megvalósuló szolgáltatásnyújtásnak minősíthető, amelyre vonatkozóan az eladónak elkülönítve kell szerepeltetnie az Áfa tv. 169. §-a szerinti kötelező tartalmi elemeket a vevő részére kibocsátott számlában.

Ebből következően, amennyiben a lakásingatlan értékesítése 5 százalékos adómérték alá tartozik, úgy az eladó a lakásingatlanra, illetve a lakásingatlanhoz tartozó telekrészre jutó nettó ellenérték összegére 5 százalékos, a parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultságra jutó nettó ellenérték összegére pedig 27 százalékos mértékű áfát köteles felszámítani.

Ha a vevő a lakásingatlan beszerzésével együtt a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek használatra vonatkozó kizárólagos jogosultságot is automatikusan megszerzi, akkor az áfatörvény alkalmazásában úgy kell tekinteni, hogy az eladó a lakásingatlan értékesítésére irányuló ügylet keretében az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti, a lakásingatlan értékesítésével azonos adójogi megítélés alá eső járulékos mellékszolgáltatásként a használati jogosultságot is átengedi.

Ebből következően az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján a használati jogosultság átengedésének a díja a lakásingatlan értékesítésének adóalapját képezi, vagyis azzal azonos, 5 százalékos, vagy 27 százalékos adómérték alá esik. (2022. december 15.)

Hivatkozott jogszabályhelyek:

– Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpont

– Áfa tv. 259. § 13/A. pont


Kapcsolódó cikkek

2024. június 20.

Mi történhet még idén a forinttal és a magyar kamattal?

A napokban látott forintgyengülés ellenére az euró jegyzése a 385 és 400 forint közötti sávban maradhat az idén. Legalábbis erre számít Németh Dávid, a K&H vezető elemzője alapesetben, azaz akkor, ha nem történik jelentős változás az év hátralévő hónapjaiban a világ- és a magyar gazdaságban. A szakember beszélt a magyar inflációról, a várható kamatpályáról és a szükséges kiigazításról, valamint az uniós kilátásokról is.

2024. június 20.

Illeték: cserét pótló vétel

Életünk során adunk-veszünk dolgokat, akár ingatlanokat is. Változunk is változtatunk. Abban az esetben, ha ingatlant szerzünk ellenérték fejében, általában vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az ingatlan szerzése, átruházása, hasznosítása jogi esemény is, mely akár csere formájában is megvalósulhat. Jelen cikkben az illetéktörvényben szereplő csere, illetve cserét pótló vétel szabályait, érdekességeit mutatjuk be.

2024. június 19.

Varga Mihály: Magyarország élen jár a gazdaságfehérítésben az uniós országok között

Az Európai Unión belül Magyarország hajtotta végre az egyik legnagyobb gazdaságfehérítést 2010 óta: az áfarés mértéke 22 százalékról 4,4 százalékra, a GDP-arányos adóelvonás mértéke pedig 40 százalékról 35 százalékra csökkent – jelentette ki Varga Mihály az Adóigazgatások Európai Szervezete (IOTA) éves közgyűlésének szerdai nyitó napján Budapesten.