Az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem adózása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Korábbi cikkünkben a rövidtávú lakáskiadással kapcsolatos bevallási teendőkről volt szó. Most tekintsük át, magánszemélyként hogyan kell kitölteni a személyi jövedelemadó bevallást a 2017. évben szerzett, ingatlan bérbeadásból származó jövedelemről!

A dátumokról

Magánszemélyként fontos tisztában lennünk az egyik legfontosabb dologgal: hogy melyik bevételeket és kiadásokat vegyük figyelembe a jövedelem megállapítása és a bevallás kitöltése során. Tekintettel arra, hogy egy magánszemélynek pénzforgalmi szemléletben kell gondolkodnia, azokat a bevételeket és kiadásokat kell az adott adóévi szja bevallásban figyelembe venni, amelyek pénzmozgási dátuma az adott adóévben január 1. és december 31. közé esik. Amennyiben tehát készpénzes a számla, akkor nyilvánvalóan a számlán lévő dátumot kell nézni. Amennyiben egy átutalásos számláról van szó, ott pedig a banki jóváírás, illetve terhelés dátumát kell figyelembe venni, függetlenül a számla keltezési vagy teljesítési dátumától.

Példa 1:

A magánszemély 2017. december havi bérleti díjáról átutalásos számlát állított ki, ám az csak 2018. január 5-én került átutalásra. Ebben az esetben a decemberi bérleti díj bevételét nem lehet figyelembe venni a 2017. évi szja bevallásban, mivel a pénzmozgás már 2018-ban történt.

Példa 2:

Viszont, amennyiben az előző példában szereplő számla 2016. decemberben került kiállításra, ám csak 2017. folyamán lett jóváírva a magánszemély bankszámláján, úgy az összeget a 2017. évi bevételek között kell szerepeltetni és a 2017. évi bevallásban kell kimutatni.

Példa 3:

A magánszemély 2017. december 29-én (pénteken) vásárolt egy szőnyeget, melyet bankkártyával fizetett ki. A banki terhelés dátuma 2018. január 3. Ez esetben – a pénzmozgás dátuma miatt – a kiadást sem lehet 2017. évi bevallásnál költségként figyelembe venni.

Példa 4.:

Viszont amennyiben az előző példában szereplő szőnyeget 2016. december 30-án vásárolta és a banki terhelés 2017. január 3-án történt, úgy viszont a magánszemély a 2017. évben figyelembe veheti a kiadást a költségei között és kimutathatja a 2017. évi szja-bevallásban.

A fentiek alapján pedig még egy fontos dolog: amennyiben egy adott bevétel egyáltalán nem kerül pénzügyileg rendezésre, úgy a számla kiállítása tényétől függetlenül sem kell megjeleníteni a bevételek között az összeget, hiszen nem keletkezett bevétele – és így jövedelme sem – e tekintetben az adott magánszemélynek.

A kaucióról

Az ingatlannal kapcsolatos bérleti szerződéseknél gyakori a kaució (óvadék) fizetése. Tekintettel arra, hogy ez az összeg biztosítékul szolgál és – amennyiben a bérbeadónak a bérlő felé nincs semmilyen követelése – legtöbb esetben a szerződés lejáratakor visszajár, úgy ezt az összeget kötelezettségként kell kezelni, és így a kaució átvételekor az azt átvevő magánszemélynek nem keletkezik sem bevétele, sem pedig jövedelme.

Abban az esetben viszont, amikor a szerződésben az áll, hogy a kaució összege a szerződés utolsó hónapjainak bérleti díját fedezi, akkor viszont már bevételként kell kezelni a kauciót azokban a hónapokban, amikor az utolsó bérleti díjak nem kerültek megfizetésre.

Példa 5.:

Egy 2013-ban kelt bérleti szerződés 2017. márciusában kerül felbontásra. A bérleti jogviszony 2017. június 30-i határidővel szűnik meg. A szerződés aláírásakor (2013-ban) fizetett 300 ezer Ft, mely 3 havi kaucióval egyenértékű, a 2017. április-május-június havi bérleti díjak fejében kerül beszámításra. Ez esetben a 2017. évi szja bevallásban a 300 ezer Ft-ot bevételként kell szerepeltetnie a bérbeadónak annak ellenére, hogy nem történik pénzmozgás.

[htmlbox afa_kotelezettseg]

 

A bevételekről

Két fontos dolgot kell szem előtt tartanunk a bevételek meghatározása során:

• a bevételek része a költségtérítés is – azaz pl. amennyiben a közüzemi mérőórák nem kerültek át a bérlő nevére, úgy a megtérített rezsi is bevételnek tekintendő, ám a közüzemi díjakon kívül minden egyéb, megtérített költséget is bevételként kell kezelnünk, valamint, hogy

• a bevételeket csökkenti a más településen a bérbeadó által bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díja, feltéve, hogy a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama a 90 napot meghaladja, és a bérbeadó a bérbevett lakással összefüggésben más tevékenységéből származó bevétellel szemben költséget nem számol el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díj számára még részben sem került megtérítésre.

Ez utóbbi esetben tehát a más településen fizetett bérleti díj nem a költségeket növeli, hanem a bevételeket csökkenti. Ez a tény a jövedelem összegére nincs hatással, viszont mind a nyilvántartásainkban, mind pedig az szja bevallásban is más helyen kell feltüntetni. Az szja bevallásban a bevétel csökkentő tételeket a 17SZJA-B oldalának 58. pontjában kell szerepeltetni.

A költségekről

Az szja törvény szerint a lakás bérbeadása esetén a jövedelem megállapításánál a költségeket két módon lehet elszámolni: vagy átalányban lehet figyelembe venni (a bevétel 10%-a elszámolható igazolás nélkül költségként), vagy az igazoltan megfizetett költség tételesen is levonható a bevételekből.

Bármelyik költségelszámolási módot is használjuk, a bevallásban ugyanazon sorokat kell kitöltenünk: a 17SZJA-A lapjának 7. és 8. sorát.

• Amennyiben 10%-os költségátalányt alkalmazunk, úgy ezt a tényt a 7. sor a) oszlopában jelöljük, a b) oszlopba beírjuk a bevételeket, majd a c) oszlopba írjuk a b) oszlopban feltüntetett bevétel 10%-át. A d) oszlopban így a bevétel fennmaradó 90%-a fog szerepelni, ami a tényleges jövedelem.

• Amennyiben tételes költségelszámolást alkalmazunk, úgy az a) oszlopot – értelemszerűen – nem jelöljük, a b) oszlopba beírjuk a nyilvántartásunkban szereplő bevételt, a c) oszlopban tüntetjük fel a ténylegesen felmerült költségeket (amiket szintén a nyilvántartásainkban kell szerepeltetni) és így a d) oszlopba beírjuk a bevételek és költségek (azaz a b) és a c) oszlopok) különbözetét.

A fenti összegeket a 8. sorban tájékoztató adatként is feltüntetjük.

 

A személyi jövedelemadó kiszámítása és bevallása

A következő lépés az szja meghatározása (elektronikus kitöltésnél automatikusan számolódik mind a jövedelem, mind pedig az adó). Tekintettel arra, hogy az ingatlan bérbeadás önálló tevékenységnek minősül, így a fizetendő személyi jövedelemadó megállapítása során figyelembe vehetők egyes adókedvezmények is.

A jövedelemadó összegét (mely a 7. sor d) oszlopának 15%-a) a 40. sorban kell feltüntetni. (melyet a 44., 48, 61 és 64. sorokba is be kell írnunk!).

Az adóelőleg feltüntetéséről se feledkezzünk meg! A 70-73. sorokat ki kell töltenünk a következők szerint: a nyilvántartásunk alapján minden negyedévnek külön-külön összesítjük a bevételét és a költségét (a 10%-os költségátalány alkalmazása esetén értelemszerűen a bevétel 10%-a lesz a figyelembe vehető költség). Az adott negyedévi bevétel és költség különbözetének 15%-át kell beírni a 70-73. sorok a) oszlopaiba. Az év közben befizetett adóelőlegek összegét pedig a 74. sor b) oszlopában tüntetjük fel. Amennyiben megfelelően számoltunk és pontosan fizettük meg az adóelőlegeket, úgy szintén nem keletkezik a bevallás beadásakor plusz adófizetési kötelezettségünk.

Az egészségügyi hozzájárulás kiszámítása és bevallása

A 2017. adóévre vonatkozóan bizonyos esetekben figyelembe kell venni az egészségügyi hozzájárulással kapcsolatos azon előírásokat, miszerint az 1 millió Ft-ot meghaladó jövedelem (nem bevétel, hanem jövedelem!!!) esetén 14%-os EHO-fizetési kötelezettség keletkezik, évi 450 ezer Ft-os határig. (Ne feledjük: ebbe a 450 ezer Ft-os értékhatárba egyéb megfizetett adók és járulékok is beletartoznak, melyek nem tartoznak jelen cikkünk témájához!)

Amennyiben az adott magánszemélynek EHO-fizetési kötelezettsége keletkezett 2017-ben az ingatlan bérbeadása után, azt a 17SZJA-09-es lap 290. során kell bevallani, negyedéves bontásban. A 286-289-es sorok szolgálnak arra, hogy az EHO fizetési felső határ elérését megállapítsuk és kimutassuk. A 296. sorban pedig fel kell tüntetni, hogy a 2017. évben mennyi EHO-t fizettünk be.

Példa 6.:

A magánszemélynek 2017. évben ingatlan bérbeadásból származó bevétele 1.900 eFt volt, mellyel szemben 400 eFt költséget tudott kimutatni. A más településen bérelt lakás bérleti díja 300 eFt volt – a bevétel csökkentés feltételeinek megfelel.

A magánszemély munkabéréből 255 eFt egészségbiztosítási járulék került levonásra, valamint osztalékból származó jövedelme után 100 eFt 14%-os EHO-t fizetett. A bérbeadás után nem fizetett EHO-előleget év közben.

Számolja ki a bérbeadás jövedelme után fizetendő szja-t és EHO-t és írja be, mi kerül a bevallás 17SZJA-A, 17SZJA-B és 17SZJA-09 számú lapjaira!

[htmlbox Változásfigyeltetés]

 

Megoldás:

Bevételek meghatározása:

1.900 eFt – 300 eFt = 1.600 eFt

Jövedelem meghatározása:

1.600 eFt – 400 eFt = 1.200 eFt

Mivel a jövedelem meghaladta az 1 millió Ft-ot, így a teljes jövedelem után 14%-os EHO-t kell fizetni.

EHO számítása:

1.200 eFt x 14% = 168 eFt

EHO maximuma:

450 eFt, melyből levonható a megfizetett egészségbiztosítási járulék, illetve az osztalék után fizetett 14%-os EHO, azaz levonható: 255 eFt + 100 eFt = 355 eFt,

A fentiekre tekintettel a bérbeadás után maximum 450 eFt – 355 eFt = 95 eFt EHO-t kell fizetni 168 eFt helyett.

Bevallás kitöltése:

17SZJA-A lap:

7. sor:

b) oszlop: 1.600.000

c) oszlop: 400.000

d) oszlop: 1.200.000

8. sor:

b) oszlop: 1.600.000

c) oszlop: 400.000

d) oszlop: 1.200.000

 

17SZJA-B lap:

Tájékoztató adatként beírjuk a bevétel csökkentő tételt:

58. sor, b) oszlop: 300.000

 

17SZJA-09 lap:

286. sor g) oszlop: 100.000 (osztalék után levont adó)

287. sor g) oszlop: 255.000 (egészségbiztosítási járulék)

288. sor g) oszlop: 355.000

289. sor g) oszlop: 95.000

290. sor f) oszlop: 95.000

295. sor g) oszlop: 95.000

298. sor g) oszlop: 95.000

Abban az esetben, ha egy magánszemélynek kifizetőtől származik ingatlan bérbeadásból jövedelme, úgy a kifizető a magánszemély által adott nyilatkozatok alapján vonja le az adókat, azokat befizeti, bevallja és év végén – vagy év közben megszűnt jogviszony esetén a megszűnéskor – igazolást ad a levont és befizetett adókról. Ez esetben a bevallást az igazoláson szereplő adatokkal összhangban kell kitölteni.

 

A következő cikkben az ingatlan adás-vétellel kapcsolatos jövedelem bevallását fogjuk körbejárni.

A cikk szerzője Kis-Vén Valéria közgazdász, okleveles adószakértő, adótanácsadó, mérlegképes könyvelő, az ADHATO Könyvelő- és Adótanácsadó Iroda vezetője.

---