A lakáskiadásból származó jövedelem adózása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az elmúlt években egyre többen foglalkoznak magánszemélyként a rövidtávú lakáskiadással – köznapi nevén Airbnb-zéssel. Sokan viszont nincsenek tisztában azzal, hogy hogyan kell az így szerzett jövedelem adóját bevallani. Ebben szeretnék segítséget nyújtani ebben a cikkben.

A 2017. évi személyi jövedelemadó bevallásról

A magánszemélyeknek a 2017. évben szerzett jövedelmüket a 17SZJA nevű nyomtatványon kell bevallaniuk. Azon magánszemélyek számára, akik nem folytatnak egyéni vállalkozói tevékenységet a személyi jövedelemadó bevallási határideje 2018. május 22. (ide tartoznak az adószámmal rendelkező magánszemélyek is!)

A nyomtatvány továbbra is beszerezhető papír alapon a NAV ügyfélszolgálatain, kinyomtatható innen, de kitölthető elektronikusan is, valamint a keretprogram (ÁNYK) használatával, ám a legegyszerűbb módja a NAV által elkészített adóbevallási tervezetek használata.

Fontos tisztában lennünk azzal, hogy a rövidtávú lakáskiadást folytató magánszemélyek e tevékenységgel kapcsolatos adatai nem fognak szerepelni a NAV által esetlegesen elkészített bevallási tervezeten, így azok, akiknek az adóhatóság azért készíti el az adóbevallási tervezetüket, mert más tevékenységből (munkáltatótól, kifizetőtől) is származik jövedelmük, ne felejtsék el kiegészíteni a bevallási tervezetüket a lakáskiadásból származó jövedelmi, illetve egyéb adatokkal.

Azoknak a magánszemélyeknek pedig, akiknek munkáltatótól és/vagy kifizetőtől nem származott jövedelme a 2017. évben, ám rövidtávon adtak ki lakást, az adóhatóság nem készíti el az adóbevallási tervezetét – tekintettel arra, hogy nem áll rendelkezésére semmilyen adat, melyet a bevallásban fel kell tüntetni. Számukra fontos információ, hogy saját maguknak kell elkészíteniük a bevallásukat, melynek kitöltéséhez a lentebb találnak segítséget.

A 17SZJA nyomtatványkép innen tölthető le.

A tételes átalányadó bevallása

Az adószámos magánszemélyek közül talán azoknak a legegyszerűbb a bevallás kitöltése, akik a 2017. évben tételes átalányadózást választottak. Ebben az esetben ugyanis nincs szükség – és lehetőség – a ténylegesen megszerzett bevétel/jövedelem feltüntetésére a bevallási nyomtatványon, ugyanis az ő esetükben csupán a szobák számát és az azokra jutó tételes adó összegét kell feltüntetni.

A tételes átalányadózással leadózott jövedelem elkülönülten adózó jövedelemnek minősül, melyet a nyomtatvány 17SZJA-04 lapjának 174. sorában kell bevallani. A 174. sor a) oszlopában fel kell tüntetni a szobák számát, az e) oszlopban pedig az átalányadó összegét, mely nem más, mint a szobák számának és a 38.400 Ft-nak a szorzata.

Fontos, hogy csak azokra a szobákra kell az átalányadót megfizetni, melyekben az önkormányzati bejelentés alapján ténylegesen is folytattunk tevékenységet. Ezt az információt az ingatlan fekvése szerint illetékes helyi önkormányzat által a tevékenység megkezdésekor kiadott működési engedély, végzés vagy határozat tartalmazza (a megnevezés attól is függ, melyik évben jelentettük be a tevékenységet).

1. példa:

Egy 6 szobás lakás esetén, amennyiben csak 4 szobára jelentettük be a tevékenység kezdetekor (vagy a legutolsó esetleges módosításban) a rövidtávon hasznosított szobák számát, abban az esetben a 174. sor a) oszlopába 4-est írunk, így az e) oszlopba 153.600 Ft kerül (4×38.400=153.600 Ft).

Ezt követően már csak egy dolgunk van: a 17SZJA-C lapjának 70-73-as sorainak a) oszlopában, illetve ki kell tölteni a negyedéves adóelőlegekre vonatkozó információkat a következők szerint:

1. amennyiben teljes évben folytattuk a tevékenységet, akkor a bevallott átalányadó összegét 4 egyenlő részre kell osztani és feltüntetni a 70-73. sorok a) oszlopában;

2. amennyiben év közben kezdtük meg a tevékenységet, úgy a tevékenységgel érintett, fennmaradó negyedévekre kell felosztani a tényleges, éves adót és azokat kell beírni az érintett negyedévekre

Ezt követően a 74-es sor b) oszlopába be kell írni a 2017. évre ténylegesen megfizetett tételes átalányadó előleget. Amennyiben minden adóelőleget befizettünk, úgy további kötelezettségünk nem lesz.

1. példa:

Amennyiben a már említett 4 szobára vonatkozó tevékenységet a teljes 2017. évben folytattuk, úgy a kiszámított, 153.600 Ft-os adót 4-el osztjuk, így kiszámolva az egyes negyedévekben ténylegesen fizetendő (nem befizetett, csak fizeTENDŐ!) adóelőleget. Jelen esetben ez 19.200 Ft (153.600/4). Ezt az összeget írjuk a 70-73-as sorok a) oszlopaiba. A 74. sor b) oszlopába pedig azt az összeget, amit a 2017. évre vonatkozóan ténylegesen befizettünk adóelőleg jogcímen (ez alap esetben nem más, mint a 2017.04.12-ig, 2017.07.12-ig, 2017.10.12-ig, illetve 2018.01.12-ig befizetett adóelőleg).

1. példa:

Amennyiben a már említett 4 szobára vonatkozó tevékenységet 2017. áprilisában kezdtük (ez a második negyedév), úgy a kiszámított, 153.600 Ft-os adót a fennmaradó negyedévek számával osztjuk el (azaz 3-mal, mivel 2017-ben a 4 negyedévből az elsőben nem, hanem csak a maradék háromban tevékenykedett). Jelen esetben ez 51.200 Ft (153.600/3). Ezt az összeget írjuk a 71-73-as sorok a) oszlopaiba (a 70. sor a) oszlopát nem töltjük ki, mivel 2017. I. negyedévben nem folytatott tevékenységet, így az előlegfizetési kötelezettség nulla!) A 74. sor b) oszlopába pedig azt az összeget, amit a 2017. évre vonatkozóan ténylegesen befizettünk adóelőleg jogcímen (ez alap esetben nem más, mint a 2017.04.12-ig, 2017.07.12-ig, 2017.10.12-ig, illetve 2018.01.12-ig befizetett adóelőleg).

[htmlbox art_tukor]

 

A tételes átalányadó bevallása a fentiek szerint történik. E tevékenységgel kapcsolatban sem bevételi, sem pedig jövedelem-adatokat nem kell feltüntetni a bevalláson. Természetesen amennyiben más tevékenységből is származik jövedelem, valamint a nyomtatvány többi részére vonatkozóan az általános kitöltési szabályokat kell alkalmazni, mely témánk szempontjából nem releváns, ám megtalálható a NAV által készített kitöltési útmutatóban, mely szintén az alábbi linkről tölthető le:

https://www.nav.gov.hu/nav/letoltesek/nyomtatvanykitolto_programok/nyomtatvanykitolto_programok_nav/bevallasok/17SZJA.html

FIGYELEM! Azok, akik 2017. évben nem a tételes átalányadózás szabályait alkalmazták, ám 2018-ban e szerint kívánnak adózni, ezt a választásukat a 17SZJA-01 lap 107. sorában jelölhetik. Fordított esetben pedig a 108-as sor jelölése ad lehetőséget arra, hogy 2018. évben kilépjünk a korábban alkalmazott, tételes átalányadó alól.

A költségelszámolással számított jövedelem bevallása

Azok számára, akik 2017. évben nem a tételes átalányadózás szabályait alkalmazták a rövidtávú lakáskiadásból származó jövedelmük leadózására, a 17SZJA-A lapja ad lehetőséget e jövedelem bevallására. Az erre szolgáló 17-es sort attól függően kell kitölteni, hogy 10% költséghányadot, vagy tételes költségelszámolást alkalmazott a magánszemély.

Mindkét esetben a folyamatosan vezetett nyilvántartásainkból kell kiindulnunk. Az abban feltüntetett bevételt a 7. sor b) oszlopába írjuk.

• Amennyiben 10%-os költségátalányt alkalmazunk (ami e tevékenységnél a magas költségre való tekintettel csak speciális esetekben fordul elő), úgy ezt a tényt a 7. sor a) oszlopában jelöljük, majd a c) oszlopba írjuk a b) oszlopban előbb feltüntetett bevétel 10%-át. A d) oszlopban így a bevétel fennmaradó 90%-a fog szerepelni, ami a tényleges jövedelem.

• Amennyiben tételes költségelszámolást alkalmazunk, úgy az a) oszlopot – értelemszerűen – nem jelöljük, a b) oszlopba beírjuk a nyilvántartásunkban szereplő bevételt, a c) oszlopban tüntetjük fel a ténylegsen felmerült költségeket (amiket szintén a nyilvántartásainkban kell szerepeltetni) és így a d) oszlopba beírjuk a bevételek és költségek (azaz a b) és a c) oszlopok) különbözetét.

Tekintettel arra, hogy ez a tevékenység nem minősül ingatlan bérbeadásnak (mely a hosszútávú ingatlankiadást takarja), ezért a 8. sorban nem kell kiemelni az adatokat!

A következő lépés az szja meghatározása (elektronikus kitöltésnél automatikusan számolódik mind a jövedelem, mind pedig az adó). Mint láthatjuk, e két jövedelemszámítási módszernél figyelembe vehetők egyes adókedvezmények és csak ezek levonását követően fennmaradó jövedelem lesz adóköteles – ám ez jelen témánk szempontjából szintén nem releváns, ezért tételezzük fel, hogy nincs egyéb jövedelem és adókedvezmény sem!

A jövedelemadó összegét (mely a 7. sor d) oszlopának 15%-a) a 40. sorban kell feltüntetni. (melyet a 44., 48, 61 és 64. sorokba is be kell írnunk!).

Az adóelőleg feltüntetése itt sem felejtendő el. A 70-73. sorokat ki kell töltenünk a következők szerint: a nyilvántartásunk alapján minden negyedévnek külön-külön összesítjük a bevételét és a költségét (a 10%-os költségátalány alkalmazása esetén értelemszerűen a bevétel 10%-a lesz a figyelembe vehető költség). Az adott negyedévi bevétel és költség különbözetének 15%-át kell beírni a 70-73. sorok a) oszlopaiba. Az év közben befizetett adóelőlegek összegét pedig a 74. sor b) oszlopában tüntetjük fel. Amennyiben megfelelően számoltunk és fizettük az adóelőlegeket, úgy szintén nem keletkezik a bevallás beadásakor plusz adófizetési kötelezettségünk.

[htmlbox felteteles_adomegallapitas]

 

A költségelszámolás alkalmazása esetén további teendőnk van: az egészségügyi hozzájárulás (a továbbiakban: EHO) bevallása. Ezt a 17SZJA-09-es lapján tudjuk megtenni. 2017. évben a kapcsolódó EHO 22% volt, melyet a 294. sorban kell feltüntetnünk, negyedéves bontásban. Negyedévente az szja-előlegfizetésnél kiszámolt, tényleges negyedévi jövedelmeket kell 22%-al megszorozni és beírni a 294. sor b)-e) oszlopaiba. Az előlegként befizetett EHO összegét pedig a 296. sor g) oszlopa tartalmazza.

1. példa:

A magánszemély tételes költségelszámolást választott. Nyilvántartásai alapján az alábbi bevételei és költségei voltak a 2017. évben:

Negyedév	Bevétel (Ft)	Költség (Ft)	Jövedelem (Ft)
1.	400.000	220.000	180.000
2.	800.000	350.000	450.000
3.	700.000	400.000	300.000
4.	600.000	230.000	370.000
Össz.:	2.500.000	1.200.000	1.300.000

Az éves összesített adatokat a 17SZJA-A lap 7. sorában kell feltüntetni.

• 7. sor b) oszlop: 2.500.000 Ft

• 7. sor c) oszlop: 1.200.000 Ft

• 7. sor d) oszlop: 1.300.000 Ft

Az szja előlegeit kiszámolva ki tudjuk tölteni a 17SZJA-C lap 70-73. sorait is. Az előlegfizetési kötelezettség a következőképp alakul:

Negyedév	Jövedelem (Ft)	Szja előleg (Ft)
1.	180.000	180.000×0,15=27.000
2.	450.000	450.000×0,15 = 67.500
3.	300.000	300.000×0,15=45.000
4.	370.000	370.000×0,15=55.500
Össz.:	1.300.000	1.300.000×0,15=195.000

Ez alapján a 17SZJA-C lap 70-73 sorai az alábbiak szerint alakulnak:

• 70. sor a) oszlop: 27.000 Ft

• 71. sor a) oszlop: 67.500 Ft

• 72. sor a) oszlop: 45.000 Ft

• 73. sor a) oszlop: 55.500 Ft

Amennyiben a ténylegesen befizetett előleg 140.000 Ft, akkor adótartozás keletkezik és a fennmaradó 55 ezer Ft-ot (195.000 – 140.000) kell befizetni az adóbevallás alapján.

Az egészségügyi hozzájárulás a következőképp alakul:

Negyedév	Jövedelem (Ft)	EHO előleg (22%)
1.	180.000	180.000×0,22=39.600
2.	450.000	450.000×0,22 = 99.000
3.	300.000	300.000×0,22=66.000
4.	370.000	370.000×0,22=81.400
Össz.:	1.300.000	1.300.000×0,22=286.000

Ez alapján a 17SZJA-09 lap 294. sora az alábbiak szerint alakul:

• 294. sor b) oszlop: 39.600 Ft

• 294. sor c) oszlop: 99.000 Ft

• 294. sor d) oszlop: 66.000 Ft

• 294. sor e) oszlop: 81.400 Ft

Amennyiben előlegként 200 ezer Ft került befizetésre, akkor a fennmaradó, 86 ezer Ft-ot (286.000-200.000) kell befizetni a bevallás alapján.

A fentiekben leírtak alapján talán elsőre kicsit bonyolultnak látszik a rövidtávú lakáskiadás jövedelmének bevallása, de bízom benne, hogy a részletezés és feltüntetett példák segítséget nyújtanak mindenki számára a bevallás kitöltése során.

A következő cikkben a hosszútávú bérbeadás jövedelmének bevallását vesszük górcső alá.

A cikk szerzője Kis-Vén Valéria közgazdász, okleveles adószakértő, adótanácsadó, mérlegképes könyvelő, az ADHATO Könyvelő- és Adótanácsadó Iroda vezetője.

---