Az ingatlan utáni jövedelemadóról részletesen

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A tavaly novemberi adómódosítás keretében jelentősen megváltoztak az ingatlan-átruházást érintő jövedelemadózási szabályokat. Ezzel összefüggésben átmeneti rendelkezések biztosítják a szerzett jogok érvényesítését. Az Adó szaklap 2008/1-2. számában megjelent cikk teljes körűen ismerteti a témával kapcsolatos – régi és új – tudnivalókat.

Az alapvető adózási szabályok 2008-ban sem változtak. A magánszemély tulajdonában levő ingatlan – meghatározott időtartamon belül történő – átruházásából, illetve az ingatlanra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházásából keletkező jövedelem – meghatározott kivételekkel – továbbra is külön adózó jövedelemnek minősül (azaz nem része az összevont adóalapnak), az adómérték pedig változatlanul 25 százalék.

Az adókötelezettség minden belföldön fekvő ingatlan (az ingatlannal összefüggő vagyoni jog) értékesítése esetén fennáll. Ezen felül, ha a belföldi magánszemély olyan államban fekvő ingatlan (vagyoni jog) átruházásából szerez jövedelmet, amellyel hazánknak kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezménye nincs, a jogügylet után az értékesítőt szintén adókötelezettség terheli.

A tavaly év végén elfogadott adómódosítások egyik sarkalatos pontja a lakásszerzési kedvezmény megszüntetése a december 31-ét követő ingatlanátruházások esetében. Új szabály határozza meg azt is, hogy mely időpontot kell valamely ingatlan megszerzési időpontjának tekinteni.

Harmadára csökkent az adóköteles időszak

A lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet (a lakáshoz tartozó földhasználati jog is), valamint lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog esetében az átruházásból származó jövedelem adóköteles időszaka 2008. januárjától az eddigi tizenöt évről öt évre csökkent. A jövedelem a szerzés évében és a szerzést követő első évben történő átruházás esetében még a számított jövedelem 100 százaléka, de a második évben már a 90 százaléka, a harmadik évben a 60 százaléka, a negyedik évben pedig a 30 százaléka. A megszerzést követő ötödik évtől már nem kell adózni a lakás átruházásából származó számított jövedelem után.

Az egyéb (nem lakás-) ingatlanok esetében nem változtak a szabályok. Ha az átruházás a szerzést követő öt éven belüli, a számított jövedelem 100 százaléka adóköteles. A szerzést követő hatodik évtől a jövedelem évenként 10 százalékkal csökkenthető, így ha az ingatlan átruházása a szerzést követő tizenötödik évben vagy később történik, nincs adófizetési kötelezettség.

A használatbavételi engedély időpontja számít

A 2007. után megvalósuló ráépítés, újjáépítés, bővítés esetén – fő szabály szerint – a szerzés évének az átruházott ingatlan egészére azon utolsó jogerős használatbavételi engedély keltének az éve minősül, amelyet követően további építés, bővítés az átruházásig már nem történt. Előfordulhatnak azonban olyan építések, újjáépítések, bővítések is, amelyekre nézve még nincs jogerős használatbavételi (fennmaradási) engedély. Ilyenkor a tényleges használatbavétel évét kell a megszerzés évének tekinteni, de ha ez hitelt érdemlően nem állapítható meg, akkor az átruházás éve egyben a szerzés éve (vagyis ilyen esetben időmúlás miatt a számított jövedelem nem csökkenthető).

Nyilvánvaló, hogy a fenti szabály „újraindítaná” az adóköteles időszakot minden olyan esetben, amikor az ingatlan megszerzését követően azon 2007. után további épített ingatlan létesült vagy bővítés történt. Erre tekintettel a törvény választási lehetőséget ad. A magánszemély eszerint dönthet úgy, hogy a telek és a meglévő, valamint az utóbb létesült épített ingatlan, bővítés szerzési időpontjait és a hozzájuk tartozó jövedelemrészeket, illetve azok adóköteles időszakát külön-külön határozza meg. Az utóbbi lehetőséget tehát nem kell választani, ha az ingatlanon a szerzéskori állapothoz képest csak 2008. előtt létesítettek új épített-ingatlant vagy bővítették a meglévőt, vagy egyébként csak értéknövelő beruházást valósítottak meg, akár 2008-tól is. Ugyanakkor ésszerű a telek és a rajta lévő létesítmények kapcsán külön-külön megállapítani a szerzési időpontot (és a jövedelmet megosztani) minden olyan esetben, amikor a továbbépítés, újjáépítés, bővítés 2007. utáni, és az elemenként meghatározott szerzési évet követően lakóingatlanok esetében a második, vagy későbbi, egyéb ingatlanok esetében a hatodik, vagy későbbi években történik az átruházás.

Surányi Imréné cikke ismerteti az ingatlan és a vagyoni értékű jog fogalmát, a jövedelem meghatározásának (bevétel, levonások a bevételből, értéknövelő beruházások, szerzési érték). Foglalkozik az adókötelezettség meghatározásának a kérdésével jövedelemmegosztás esetén. A közös tulajdon átruházása mellett részletezi a lakásszerzési kedvezmény átmeneti szabályait és a gondozási kedvezménnyel kapcsolatos új előírásokat is.

---