Az ingó- és ingatlanértékesítés adózása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az ingó- és ingatlanértékesítéssel kapcsolatos rendelkezések 2012-től kiegészültek a gazdasági tevékenység fogalmával. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy 2012-től a jövedelmet az ingó- és az ingatlanértékesítésre vonatkozó rendelkezések szerint kell megállapítani, de utána adózni az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kell. 2012-től a termőföldből átminősített ingatlan új módon adózik, mely nagyobb közterhet jelent az érintettek számára. A részleteket az Adó szaklap 2012/11.számából ismerhetjük meg.

Az ingó- és ingatlanértékesítéssel kapcsolatos rendelkezéseket a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja-tv.) 58–64. §-ai, az adómentességre vonatkozó rendelkezéseket e törvény 1. számú melléklete tartalmazza.

Közös szabályok

Amennyiben az értékesítésre nem gazdasági tevékenység keretében kerül sor, az e címen megszerzett jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül. A külön adózó jövedelmeket az adóév végén, az éves adóbevallás benyújtásakor kell bevallani, tehát év közben nincs adóelőleg-fizetési kötelezettség sem.

A gazdasági tevékenység fogalmát az Szja-tv. 2012. január elsejétől határozza csak meg a 3. § 46. pontban. E rendelkezés szerint gazdasági tevékenységnek valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása minősül, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

Ez azt is jelenti, ha az értékesítésre gazdasági tevékenység keretében kerül sor, akkor a jövedelemszámítás továbbra is az ingó-, ingatlanértékesítésre vonatkozó rendelkezések szerint történhet, de azt összevonandó jövedelemként kell kezelni, melynek következtében 27 százalék egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni.

A gazdasági tevékenység fogalma és az ezzel összefüggő új szabályok 2012. január 1-jén nem visszamenőlegesen léptek hatályba. A korábbi időszakra az eset összes körülményei alapján, a rendeltetésszerű joggyakorlás követelményét is figyelembe véve állapítható meg az adókötelezettség azzal, hogy a 2012. évet megelőző időszakra az önálló tevékenységből származó jövedelem megállapítására vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a bevételből a tárgyévben felmerült és szabályszerűen igazolt kiadások vonhatók le.

Amennyiben a megszerzésre fordított összeget nem lehet megállapítani, akkor ingó- és ingatlanértékesítés esetén is a bevétel 25 százaléka minősül jövedelemnek.

Ingóságok értékesítése gazdasági tevékenység keretén kívül

Az ingóságok értékesítésével kapcsolatos gyakorlat a közelmúltban jelentősen megváltozott, hiszen ma már nemcsak a bolhapiacon és a bizományiban van mód a továbbadásra, hanem az internet segítségével kinyílt a világ, és az elektronikus úton zajló kereskedés is felértékelődött. Azt fontos leszögezni, hogy az értékesítés körülményei, módja az adókötelezettségét nem befolyásolja.

Az ingóság fogalmát az Szja-tv. 3. § 30. pontja határozza meg, mely szerint ingó vagyontárgynak minősül az ingatlannak nem minősülő dolog, kivéve a fizetőeszközt, az értékpapírt és a föld tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa, búza, kukorica). A lábon álló termés, termény értékesítése önálló tevékenységnek minősül, és a jövedelemszámítás is ennek megfelelően történhet.

Ingó értékesítésből származó bevétel megállapítása és a jövedelemszerzés időpontja

Ingó vagyontárgy átruházásából származó bevételnek minősül minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az ingóság átruházására tekintettel – a szokásos piaci értéket meg nem haladóan – kap. A szokásos piaci értéket meghaladó összeg a magánszemély egyéb összevonás alá eső bevételének minősül. Ha a magánszemély például egy gépet apportként bevisz egy gazdasági társaságba 3 millió forint könyv szerinti értéken, ugyanakkor a gép piaci értéke 1 millió forint, akkor 1 millió forint ingó értékesítésből származó, és 2 millió forint összevont adóalapba tartozó egyéb bevétele keletkezik.

Az ingó vagyontárgy szokásos piaci értékét az Szja-tv. 3. § 9. pontjában foglaltak szerint kell meghatározni. Ingó értékesítésre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni többek között akkor, amikor az ingóságok nem tekinthetők az önálló tevékenységet folytatónál kizárólag üzleti célt szolgáló tárgyi eszköznek.

Az Szja-tv. 3. számú és 11. számú mellékletének a felvezető szövege úgy rendelkezik, hogy kizárólag üzemi célt azok a tárgyi eszközök és nem anyagi javak szolgálnak, amelyeket a magánszemély önálló tevékenységével (tevékenységeivel) kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja, és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják. Így nem tekinthető ingó értékesítéséből származó bevételnek tehát az az összeg sem, amely egyéni vállalkozói vagy a mezőgazdasági őstermelői tevékenység folytatása esetén kizárólag üzleti célt szolgáló tárgyi eszköz értékesítéséből származik.

Az önálló tevékenységhez használt, de nem kizárólag üzleti célt szolgáló tárgyi eszköz beszerzési árát a magánszemélynek az üzembe helyezés évében módja volt korlátozottan elszámolni. Ez a bevétel 1 százalékáig a beszerzési ár 10 százaléka lehetett. Amennyiben e tárgyi eszközt értékesítenék, akkor a bevétellel szemben a beszerzési árnak a költségek között még el nem számolt része elszámolható.

Az ingó értékesítésre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia annak a magánszemélynek is, aki az őstermelői és egyéni vállalkozói tevékenységének megszüntetését követően értékesíti a volt tevékenységét szolgáló tárgyi eszközét még akkor is, ha az a tevékenység ideje alatt kizárólag üzleti célt szolgált.

Nem minősülhet kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszköznek a személygépkocsi. Ebből az is következik, hogy nem személygépkocsik forgalmazásával foglalkozó egyéni vállalkozók esetében a személygépkocsi eladási ára nem tekinthető egyéni vállalkozásból származó bevételnek még akkor sem, ha a személygépkocsi beszerzési árának elszámolására sor került a cégautóadó megfizetése mellett.
Amennyiben a magánszemély saját maga által készített termékeket – például kézi kötésű pulóvert – értékesít, akkor ez a tevékenysége, az áfában választott adózási módtól függetlenül, minden esetben önálló tevékenységnek minősül, és természetesen az adókötelezettségét is az erre vonatkozó szabályok szerint kell teljesítenie. Az ilyen jellegű önálló tevékenység megkezdését is – mint gazdasági tevékenységet – be kell jelenteni az adóhatóságnak (12T101 sz. nyomtatványon 2012-ben).

Abban az esetben, ha az értékesített ingó vagyontárgy közös tulajdont képez, akkor – figyelemmel a tulajdonjogi korlátozásokra is – az értékesítésből származó jövedelmet a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányaduk arányában meg kell osztaniuk.

Többet szeretne tudni? Adó- és társadalombiztosítási témájú konferenciáink: 2012.09.05. Áfa törvény és a számlázás szabályai 2012.09.06. Az új szakképzési törvény gyakorlati alkalmazása 2012.09.13. Bérszámfejtés a gyakorlatban – sorozat 2012.10.03. Béren kívüli juttatások, költségelszámolások a gyakorlatban Bővebb információ és további konferenciáink

Jövedelemszámítás

Az ingó vagyontárgy átruházásából származó jövedelmet úgy kell megállapítani, hogy a bevételből le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket (kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként már elszámolt):

• a) a megszerzésre fordított összeget és az ezzel összefüggő más kiadásokat,
• b) az értéknövelő beruházásokat,
• c) az átruházással kapcsolatos kiadásokat.

Megszerzésre fordított összeg a vásárlásról szóló szerződés, számla, nyugta, elismervény stb. szerinti érték, cserében kapott ingó vagyontárgy esetében a csereszerződésben rögzített érték. Külföldről behozott ingó vagyontárgy esetében megszerzésre fordított összegnek a vámkiszabás alapjául szolgáló értéket, vagy ha nem történt vámkiszabás, akkor a forintra átszámított számla szerinti értéket kell figyelembe venni.

Öröklés esetén az ingó vagyontárgy megszerzésre fordított összege a hagyatéki eljárásban megállapított érték, ingyenes szerzés esetén az illeték kiszabása alapjául szolgáló érték, ez utóbbi hiányában az ingó vagyontárgy szerzéskori szokásos piaci értéke.

Amennyiben a bérbe adott termőföld után a bérlő a bérleti díjat terményben adja, és a magánszemély azt értékesíti, akkor az így szerzett termény elidegenítése ingó értékesítésnek számít. Ilyen esetben a szerzéskori érték igazolására elfogadható a bérlő azon igazolása, amelyet a bérleti díj terményben történő teljesítéséről kiadott.

Amennyiben a megszerzésre fordított összeg nem állapítható meg, akkor a bevétel 25 százaléka számít jövedelemnek.

Az Szja-tv. 3. § 32. pontjában foglaltak szerint értéknövelő beruházásnak az ingó szokásos piaci értékét növelő ráfordítás minősül, azzal, hogy szokásos piaci értéket növelő ráfordításnak minősül az az igazolt kiadás is, amely az ingó dolog átruházása esetén annak eredeti használhatóságát növeli, javítja, és/vagy az átruházást megelőző 12 hónapon belül és az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát meghaladó mértékben az eredeti használhatóságának megőrzése, helyreállítása céljából történt. Ilyen eset lehet például, ha valaki egy képet, régi bútort restauráltat, majd azt követően 12 hónapon belül értékesíti, és a bevétel 5 százalékát meghaladja a felújítási költség. Ebben az esetben a felújítás költség 5 százalékát meghaladó része elszámolható a költségek között.

Átruházással kapcsolatos kiadásnak tekinthető, ha bizományos – például autókereskedő – segítségével kerül sor az értékesítésre, és emiatt fizetnie kell a bizományos részére az eladónak, de ide sorolható az ügyvédi költség is.

Új szabály 2012. január 1-jétől, hogy nem kell a magánszemélynek jövedelmet megállapítania, ha az adóévben az ingó értékesítéséből származó bevétele nem haladta meg a 600 ezer forintot. Amennyiben a bevétel az értékhatárt meghaladta, akkor az összes bevételből kell jövedelmet számolni.

Az ingó vagyontárgy átruházásából származó jövedelmet egyébként azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló szerződés kelt. Szerződés hiányában a jövedelem megszerzésének időpontjára az általános szabályokat kell alkalmazni.

Ingóértékesítésből származó jövedelem utáni adó és annak bevallása

Az ingó vagyontárgyak értékesítéséből származó jövedelem külön adózó jövedelemnek minősül, mely után az adó az általános szabály szerinti 16 százalék. Az adót a magánszemélynek az adóbevallásában kell megállapítania, és az adóbevallás benyújtására előírt határidőig kell megfizetnie.

Nem keletkezik adókötelezettség – sem adófizetési, sem bevallási kötelezettség –, ha a magánszemély ingó értékesítéséből származó összes jövedelme az adóévben nem haladja meg a 200 ezer forintot.
Amennyiben az ingó vagyontárgyak értékesítéséből származó jövedelem a 200 ezer forintot meghaladja, akkor csak a 200 ezer forint feletti rész után kell a 16 százalék adót megfizetni. Ebben az esetben a teljes jövedelmet be kell vallani, de annak adóját 32 ezer forinttal csökkenteni kell.

Ingóság értékesítése gazdasági tevékenység keretében

Ha az ingóság értékesítése gazdasági tevékenységnek minősül, a jövedelmet az ingóértékesítésre vonatkozó szabályok (bevétel-költség) alapján kell megállapítani, de a jövedelem az összevont adóalapba tartozó, önálló tevékenységből származó jövedelemként válik adókötelessé.

Ez a gyakorlatban például azt jelenti, hogy amennyiben egy szülő rendszeresen értékesíti a gyermeke kinőtt ruháit, akkor ez a tevékenysége gazdasági tevékenységnek minősül, de nem keletkezik adóköteles jövedelme, ha az adóévben ingóértékesítésből származó bevétele nem haladja meg a 600 ezer forintot.

Annak megállapítása, hogy a magánszemély a jövedelmet gazdasági tevékenység keretében szerezte-e meg, a magánszemély kötelezettsége.

Amennyiben a jövedelem után az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint kell adózni, akkor az egészségügyi hozzájárulásról szóló 1998. évi LXVI. törvény (továbbiakban: Eho-tv.) 3. § (1) bekezdés a) pontja alapján a magánszemélynek a jövedelme után 27 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást is kell fizetnie. [Nem kell ehót fizetni mindaddig, amíg a magánszemély bevétele nem haladja meg a 600 ezer forintot, mivel az Eho-tv. 3. § (5) bekezdése alapján mentes az eho alól az olyan jövedelem, amelynek adóját nem kell megállapítani.]

Az ehót a magánszemélynek ugyancsak előleg formájában, az adóelőleggel egyidejűleg kell megfizetnie, és az éves ’53-as bevallásában kell bevallania. A gazdasági tevékenység keretében eladott ingóságokból származó jövedelemre nem vonatkozik az ingóértékesítésből származó jövedelemre vonatkozó 200 ezer forintos kedvező szabály, vagyis 600 ezer forint feletti bevétel esetén a magánszemélynek nemcsak jövedelmet kell számolnia, hanem azután adóznia is kell.

Az önálló tevékenységből származó jövedelem az összevont adóalap része. Az adóalapot 2 millió 424 ezer forint feletti éves jövedelem esetén bruttósítani kell azzal, hogy a 2424ezer forint feletti részt még 27 százalék adóalap-kiegészítéssel kell növelni. Az adó mértéke ebben az esetben is 16 százalék.

Amennyiben a bevétel – az ingó vagyontárgyat megvásárló, felvásárló – kifizetőtől származik, akkor a kifizetőnek nincs adóelőleg-megállapítási, -levonási és az Eho-tv. szerinti egészségügyi hozzájárulás-fizetési kötelezettsége sem.

A gazdasági tevékenység keretében végzett tevékenység folytatását az adózónak be kell jelentenie az adóhatósághoz, 2012. január 1-jétől a 12T101-es nyomtatványon. Adóköteles tevékenységet kizárólag adószám birtokában folytathat, így tehát adószámot kell igényelnie.

Az ingó vagyontárgyak rendszeres értékesítése esetén a magánszemély az általános forgalmi adó alanyává válik, ezen okból is szükséges bejelentkezése az adóhatósághoz. Az áfa alanyaként választhatja az általános szabályok szerinti adózást, vagy az Áfatörvényben meghatározott feltételek fennállása esetén választhat alanyi adómentességet is. Gazdasági tevékenység keretében végzett ingó értékesítés esetén az áfaalanynak minősülő adószámos magánszemély számlaadásra kötelezett.

Lepsényi Mária cikke a továbbiakban részletesen foglalkozik az ingatlan érétkesítéséből származó jövedelem kiszámításával és adózásával, külön kiemelve a nem lakáscélú, valamint a termőföld értékesítésére vonatkozó szabályokat. A cikk teljes terjedelemben az Adó szaklap 2012/11. számában olvasható. Az Adó szaklap a Complex Kiadó webshopjában lapszámonként is megvásárolható.

---