Beépített ingatlan vagy építési telek? (I. rész)

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Amikor egy ingatlant értékesítenek, látszólag egyértelmű, hogy beépített ingatlan vagy építési telek az adásvétel tárgya. Előfordulhatnak azonban olyan esetek, amikor a rendelkezésünkre álló adatok ellentmondanak egymásnak, például a tulajdoni lapon még lakóingatlan szerepel, a valóságban azonban a telken álló épületet már elbontották.

Az értékesítés tárgyát képező ingatlan helyes besorolásának adózási szempontból is jelentősége van, a személyi jövedelemadótól az illetéken keresztül az áfáig bezárólag. Az alábbiakban az áfarendszerbeli megítélésről lesz szó, és arról, hogy az Európai Bíróság (EUB) és a Kúria milyen szempontrendszer alapján alakította ki a kérdésben az álláspontját.

Uniós és magyar szabályozás

A közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló, 2006. november 28-i 2006/112/EK tanácsi irányelv (a továbbiakban: héairányelv) 135. cikk (1) bekezdésének j)-k) pontjai értelmében a tagállamok mentesítik az adó alól a következő ügyleteket:

j) épület vagy épületrész, és a hozzá tartozó telek értékesítése, a 12. cikk (1) bekezdésének a) pontjában említettek kivételével;

k) beépítetlen földterület értékesítése, a 12. cikk (1) bekezdésének b) pontjában említett építési telkek kivételével.

A héairányelv 12. cikk (1) bekezdésének a) pontja az épületek, illetve épületrészek és a hozzátartozó telkek első használatbavétele előtti értékesítéséről, míg a b) pont az építési telkek értékesítéséről szól.

Az (1) bekezdés b) pontjában említett építési telkek definícióját ugyanezen § (3) bekezdése tartalmazza. E szerint „építési teleknek” kell tekinteni minden közművesítetlen vagy közművesített földterületet, amelyet a tagállamok ennek minősítenek. (Az ítélkezési gyakorlat szempontjából említést érdemel, hogy a héairányelv definíciója megegyezik a héairányelv hatálybalépését megelőzően az áfára vonatkozó uniós szabályozást tartalmazó 77/388/EGK irányelv, az ún. Hatodik irányelv építési telek fogalmával.)

Kérjük, segítse munkánkat egy rövid kérdőív kitöltésével! Podcastokkal kapcsolatos médiafogyasztási szokásaira vagyunk kíváncsiak. A kitöltés mindössze fél percbe kerül, számunkra viszont nagyon fontos információkat ad. Szakmai videóink és podcastjaink már Youtubon is elérhetőek. Kövessen bennünket, iratkozzon fel csatornánkra!

A közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv végrehajtási intézkedéseinek megállapításáról szóló 282/2011/EU tanácsi végrehajtási rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 13b. cikk b) pontja értelmében a héairányelv alkalmazásában »ingatlannak« tekintendő egyebek közt bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani.

Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pontja értelmében mentes az adó alól a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve az ún. „új” beépített ingatlanokat, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még egyáltalán nem történt meg, vagy az értékesítést megelőző 2 éven belül került rá sor.

Ugyanezen bekezdés k) pontja szerint mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését.

A 259. § 7. pontja értelmében az Áfa tv. alkalmazásában építési telek: az olyan

a) telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű-közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m, továbbá amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak,

b) telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.

A „beépített ingatlan” illetve a „beépítetlen ingatlan” tekintetében sem az Áfa tv., sem az uniós szabályozás nem tartalmaz fogalommeghatározást.

A helyes besorolás jelentősége az áfában

A helyes besorolásnak az áfa rendszerében több szempontból is nagy jelentősége van.

Beépített ingatlan értékesítése Magyarországon akkor lehet adómentes, ha az ingatlan a 2 éves szabályra figyelemmel nem minősül „új” ingatlannak, míg a beépítetlen ingatlanoké akkor, ha az ingatlan nem építési telek.

Az Áfa tv. 88. §-a még a főszabály szerint adómentesen értékesíthető ingatlanok tekintetében is lehetőséget biztosít az értékesítés adókötelessé tételére. Ezen ingatlanok esetében tehát az adóalany döntésétől függ, hogy az ingatlan értékesítése adóköteles-e. Az „új” ingatlan és az építési telek értékesítése viszont a törvény erejénél fogva adóköteles, ezeknél adómentes értékesítés választására nincs lehetőség.

A besorolásnak az adózási mechanizmus szempontjából is jelentősége van. Az Áfa tv. 142. § e) pontja értelmében ugyanis, amennyiben a fordított adózás feltételei fennállnak, az adót a beszerző köteles megfizetni a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontja alá tartozó termékértékesítés esetében, ha az értékesítő adóalany élt a 88. §-ban említett választási jogával. Az „új” ingatlanok és az építési telkek értékesítése viszont minden esetben egyenes adózás alá esik.

Az „új” ingatlan és az építési telek értékesítése az egyébként nem adóalanyi minőségében eljáró személy vagy szervezet (így a magánszemély, vagy egyéb nem adóalany szervezet is) tekintetében áfaalanyiságot eredményezhet, amennyiben az sorozat jelleggel történik (két naptári éven belül már a negyedik telket vagy új ingatlant értékesíti az eladó).

A lakóingatlanokra vonatkozó 5%-os áfa pedig mind a 2022. év végéig alkalmazandó szabályok, mind a rozsdaövezeti ingatlanok esetében kizárólag az „új” ingatlanokra vonatkozik.

---