Személyi jövedelemadó szempontjából alapvető jelentőséggel bír, hogy mi számít az ingatlanbérbeadási tevékenység bevételének.
Vonatkozó jogszabály:
1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
– – –
Személyi jövedelemadó
Az Szja tv. 16. § (1) bekezdése értelmében önálló tevékenység minden olyan tevékenység, amelynek eredményeként a magánszemély bevételhez jut, és amely e törvény szerint nem tartozik a nem önálló tevékenység körébe. Ide tartozik különösen egyebek közt a bérbeadó tevékenysége.
Önálló tevékenység esetén a jövedelmet úgy kell meghatározni, hogy a bevételből levonjuk az elszámolható költségeket. Az önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet tevékenységenként külön-külön kell megállapítani. A vállalkozási jövedelem és a vállalkozásba be nem vont ingatlan bérbeadásából származó jövedelem meghatározása tehát elkülönülten történik akkor is, ha a természetes személy mindkét tevékenység tekintetében az szja alanya.
Az ingatlanbérbeadásból származó jövedelem megállapításához egyrészt azt kell tudnunk, hogy mi minősül a tevékenység bevételének, másrészt, hogy milyen költségeket lehet elszámolni.
Bevétel
A bérbeadási tevékenység bevétele a 16. § (3) bekezdése alapján minden, a tevékenységgel kapcsolatosan megszerzett bevétel.
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 17. § (1) bekezdése értelmében a 2. és a 4. számú melléklet rendelkezései szerint kell figyelembe venni. (A 2. számú melléklet az összevont adóalapba tartozó bevételek elszámolásáról rendelkezik, a 4. számú pedig az általános forgalmi adó bevételkénti és költségkénti elszámolhatóságáról.) Az Szja tv. 17. § (2) bekezdése értelmében az önálló tevékenység bevételének része az ezzel összefüggésben költségtérítés címén kapott összeg.
Az Szja tv. (3a) bekezdés speciális mentesítő szabálya értelmében ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja.
Nézzünk most meg néhány, jellemzően a bérlő által a bérbeadó részére fizetendő tételt, és vizsgáljuk meg, hogy azok a bérbeadás bevételének számítanak-e!
Bérleti díj
Köznapi értelemben véve a bérbeadás bevétele a bérlő által időszakonként (havonta, negyedévente stb.) készpénzben átadott vagy átutalt bérleti díj. Adójogi szempontból azonban nem csak a pénzzel megfizetett bérleti díj összege számíthat bevételnek.
Az Szja tv. 4. § (2) bekezdése szerint bevételnek minősül a mástól nem pénzben megszerzett vagyoni érték is, pl. az utalvány, a dolog, szolgáltatás, értékpapír, részesedés, értékkel bíró jog vagy éppen az elengedett tartozás.
Példa1:
Házias Helga lakást bérel Törődött Tihamértól. A bérlemény használatáért cserébe takarítást és főzést vállal a bérbeadó részére. Ez esetben a bérbeadó bevétele a nyújtott szolgáltatások (takarítás, főzés) szokásos piaci értéke.
Példa2:
Elfoglalt Edömér a dédnagybátyjától örökölt egy lakást, ami lelakott állapotban van. Nincs kedve a felújítással és karbantartással foglalkozni, ezért úgy állapodott meg Barkács Balambérral, hogy utóbbi 2024. januárjától 2029. januárjáig, összesen 5 évig lakhat az ingatlanban, ha cserébe felújítja azt.
A felújítás összes költsége 10 millió forint, ezt az értéket kapja Elfoglalt Edömér a lakás használata fejében, tehát ez lesz a bérbeadási tevékenységből származó bevétele.
Az Szja tv. 9. § (2) bekezdése értelmében a bevétel megszerzésének időpontja dolog, értékpapír, váltó, csekk és más okirat esetében a tulajdonjog megszerzésének napja vagy – ha ez a korábbi időpont – az a nap, amelyen azt a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette. Ebből az következik, hogy a bérbeadó a felújítás befejezésének napján szerzi meg a bevételt, és ekkor keletkezik az adókötelezettség is. Ha például a felújítás már 2024. során befejeződik, akkor Elfoglalt Edömérnek 2024-ben keletkezik 10 millió forintnyi bevétele (és az ebből számított jövedelem után szja-fizetési kötelezettsége), nem pedig a 2024-2029. évek mindegyikében (10/5=) 2-2 millió forint forintnyi.
Példa3:
Módosítsuk a Példa2-beli esetet úgy, hogy az Elfoglalt Edömér által örökölt lakás alapvetően jó állapotban van, csak festési-mázolási munkák elvégzésére van szükség. Abban állapodtak meg Barkács Balambérral, hogy az ingatlan bérleti díja havi 200.000 Ft, de az első hónapban a munkálatok elvégzése fejében nem kell fizetni.
Ez esetben úgy kell tekinteni, hogy az első havi bérleti díjat a bérlő a festési-mázolási munkálatok elvégzésével „fizette ki”. Az első hónap sem ingyenes tehát, Elfoglalt Edömérnek ebben a hónapban is keletkezett 200.000 forintnyi bérbeadásból származó bevétele, amit a jövedelem kiszámítása során figyelembe kell vennie.
dr. Németh Szilvia
