Egyéni vállalkozó ingatlan-bérbeadása magánszemélyként (IV. rész)

A lakásbérbeadáshoz kapcsolódóan a bérlőre átterhelt költségek közül a gyakorlatban sokszor okoz nehézséget annak eldöntése, hogy a bérlő által megtérített összegek a bérbeadó bevételének számítanak-e.

Vonatkozó jogszabály:

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

---

Személyi jövedelemadó (folyt.)

 Bevétel (folyt.)

(A cikksorozat előző része itt olvasható.)

Közüzemi szolgáltatások díja

Ingatlan bérbeadása esetén a közüzemi szolgáltatások tekintetében két lehetőség is felmerül: vagy a bérbeadó nevén vannak a mérőórák, és ő valamilyen formában áthárítja a szolgáltató által felé kiterhelt díjat a bérlőre, vagy átíratják a mérőórákat a bérlő nevére.

Ha a bérlő nevén vannak a mérőórák, akkor közvetlenül a bérlő fizeti meg a közüzemi díjakat a szolgáltató felé. Ez esetben fel sem merül, hogy a bérbeadónak ezzel kapcsolatosan bevétele keletkezne.

Más a helyzet akkor, ha a szolgáltatóval a bérbeadó áll szerződéses viszonyban, a bérlő pedig a bérbeadó felé fizeti meg a közműhasználat díját.

Ez többféle konstrukcióban is megtörténhet, amelyek nem esnek azonos adójogi megítélés alá. Nem mindegyikre alkalmazható ugyanis az Szja tv. 17. § (3a) bekezdésének mentesítő rendelkezése, amely szerint ingatlan bérbeadása esetén nem minősül bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak (így különösen a közüzemi szolgáltatásnak) a bérbeadó által a bérbevevőre – az igénybevétellel arányosan – áthárított díja.

Ezen előírás 2019-től került be az Szja tv.-be. Törvénybe iktatására azért volt szükség, mert korábban, ha a mérőórákat nem írták át a bérlő nevére, az ingatlan-bérbeadási tevékenységet folytató magánszemélyeknek választaniuk kellett: vagy az összes önálló tevékenységből származó bevételükre a tételes költségelszámolást kellett alkalmazniuk, vagy a bérlő által megtérített összeg 90%-a adóalapot képezett náluk, hiszen 10%-os költséghányad választása esetén a megtérített rezsiköltségnek sem tudták a teljes felmerült összegét elszámolni a bevétellel szemben. (A költségelszámolás módjairól a cikksorozat későbbi részeiben lesz szó.) A jogalkotó a módosítással figyelembe vette, hogy a bérbevevő által megtérített rezsiköltségek a bérbeadó magánszemélyen csak „átfolynak”, vagyis nem jelentenek tényleges bevételt, hiszen azokat az adott szolgáltató részére kell megfizetni.

A rezsiköltség bérlőre történő áthárításának legegyszerűbb esete az, amikor

• a közműszolgáltató a tényleges fogyasztás alapján számláz a bérbeadó felé,
• a bérbeadó pedig szintén a tényleges fogyasztás alapján terheli át a bérlőre a közüzemi díj összegét.

Mivel ilyenkor teljesül, hogy

• a szolgáltatás az ingatlan használatához kapcsolódik,
• a bérbeadó más személytől veszi igénybe, és
• a díjat az igénybevétellel arányosan hárítja át a bérlőre,

az Szja tv. 17. § (3a) bekezdése értelmében az áthárított összeg nem minősül az ingatlanbérbeadás bevételének, következésképpen a jövedelemszámítás során figyelembe sem kell venni.

A NAV hivatalos álláspontja értelmében (mely szerepel egyebek közt a 2024. évi 10. információs füzetben is) nem alkalmazható viszont a mentesítő szabály az alábbi esetekben:

• A bérbeadó fix összegért adja bérbe az ingatlant, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségét is, vagy a bérlővel fix összegű költségtérítésben állapodnak meg. A NAV álláspontja szerint ezekben az esetekben a kedvező szabály azért nem alkalmazható, mert nem történik meg a szolgáltatás díjának az igénybevétellel arányos áthárítása a bérlőre. Az egyösszegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek tekintendő, amellyel szemben a felmerült költségek elszámolhatóak – tételes költségelszámolásnak azonban értelemszerűen csak akkor van helye, ha a bérbeadó az önálló tevékenységből származó jövedelem megállapításához nem a 10%-os költséghányad alkalmazását választotta.
• A lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadó részére, de utóbbi átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak. Ekkor azért nincs lehetőség a kedvező szabály alkalmazására, mert a bérbeadó nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a közműszolgáltatóval. Mentesítés hiányában a bérlő által megfizetett összeg bevételnek minősül, amely az előző pontban leírtak szerint kezelendő.

Példa 4:

Precíz Patrícia bérbe adja a lakását. A bérleti szerződés értelmében a havi bérleti díj 200.000 Ft, emellett a bérlőnek meg kell fizetnie Precíz asszony részére a rezsiköltséget is.

Ha Precíz asszony a közüzemi szolgáltatóktól a tényleges fogyasztásról kap számlát, és a bérlő felé is a tényleges fogyasztás díját terheli tovább, akkor a továbbhárított rezsiköltség nem számít bele az ingatlanbérbeadás bevételébe.

Ha azonban Precíz asszony úgy állapodik meg a bérlővel, hogy az rezsiköltség címén fixen havi 20.000 Ft-ot fizet, akkor nem alkalmazható a kedvező szabály. Ekkor a rezsire fizetett 20.000 Ft is a bérbeadás bevétele, összesen tehát (200.000+20.000=) 22.000 Ft a bérbeadásból származó havi bevétel.

Úgyszintén nem alkalmazható a kedvező szabály akkor sem, ha Precíz asszony átalánydíjat fizet a közműszolgáltatók felé, még akkor sem, ha a bérlő a tényleges fogyasztás költségét köteles megtéríteni.

---