Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (X. rész)

Ingatlanbérbeadási tevékenység esetén az elismert költségek közé tartoznak egyes, a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközökre vonatkozó kiadások.

Vonatkozó jogszabály:

1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról

---

A sorozat előző részeit itt olvashatja.

Személyi jövedelemadó (folyt.)

Költségelszámolás (folyt.)

Tételes költségelszámolás (folyt.)

Elismert költségek (folyt.)

Az elismert költségek körébe tartozik

• a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadás, ha az a 200 ezer forintot nem haladja meg, továbbá
• ezen tárgyi eszközök folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkára fordított kiadás.

Kizárólag a bérbeadási tevékenységet szolgálják azok a tárgyi eszközök, amelyeket a magánszemély a bérbeadási tevékenységével kapcsolatban használ, azokat más célra részben sem használja, és üzleti nyilvántartásai ezt egyértelműen alátámasztják. Bérbeadás esetén tipikusan kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközöknek minősülnek a bérbeadandó lakásba beszerzett bútorok, háztartási gépek, szerelvények (ágy, szekrény, étkezőgarnitúra, hűtőszekrény, tűzhely, mosó- és mosogatógép, csaptelepek, zuhany stb.).

A 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök (pl. háztartási eszközök, bútorok) beszerzése (előállítása) egy összegben, a szerzés évében elszámolható. 200 ezer forintot meghaladó összeg esetén egyösszegű elszámolásnak nincs helye, a költség értékcsökkenési leírás keretében vehető figyelembe. (Bizonyos esetekben, amelyeket az értékcsökkenési leírásról szóló rész fog tárgyalni, a 200 ezer forintot meg nem haladó kiadásoknál is helye lehet értékcsökkenési leírás alkalmazásának.)

Tárgyi eszközökhöz kapcsolódóan nemcsak a beszerzés kapcsán van lehetőség egyösszegű költségelszámolásra, hanem – az eszköz beszerzési értékétől függetlenül – a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkára fordított kiadás is elszámolható költségként abban az évben, amikor felmerült.

Az Szja tv. 11. számú melléklet II/2./d) pontja szerint tárgyi eszköz felújítási költsége tekintetében a magánszemély választhat, hogy a felmerülés évében számolja el egy összegben, vagy az értékcsökkenési leírás alapját növeli meg vele.

Az Szja tv. 18. § (1) bekezdése alapján a bérbeadó magánszemély a tevékenységének megkezdése előtt legfeljebb 3 évvel felmerült, a bérbeadási tevékenység megkezdéséhez szükséges kiadásait is elszámolhatja a tevékenységének kezdése évében költségként.

Előfordul, hogy a bérbeadni kívánt ingatlanra az első hónapokban vagy a korábbi bérlő utáni időszakban a bérbeadó nem talál egyből (új) bérlőt. Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy ha a bérbeadó tételes költségelszámolást választott, ezen hónapokra is elszámolhatja-e a költségeket (pl. közös költség, közüzemi díjak, biztosítási díj).

Ezzel kapcsolatban a NAV nem tett közzé hivatalos álláspontot, és a szakma sem egységes a kérdésben.

• Egyes szakértők szerint ilyen esetben az a döntő, hogy ezen időszakban a bérbeadó az ingatlant használja-e saját célra. Amennyiben saját maga költözik be vagy más számára biztosítja az ingatlan ingyenes használatát, nem tekinthető úgy, hogy bérbeadási tevékenységet folytat az ingatlannal. Ha viszont aktívan keres bérlőt (pl. hirdetés útján), vagy kifesteti, felújítja az ingatlant, hogy nagyobb eséllyel tudja kiadni, akkor önmagában attól, hogy a kérdéses időszakban nem keletkezik bérbeadásból származó bevétele, még a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódnak a felmerült költségek.
• Más szakértők úgy ítélik meg, hogy ha az ingatlan bérbeadására átmenetileg nem kerül sor, bevétel hiányában az ezen időszakra jutó költségek (pl. fogyasztástól nem függő közüzemi díjak, közös költség) nem számolhatóak el, és értékcsökkenési leírásnak is csak időarányosan, a bérbeadás időszakára vonatkozóan van helye.
• Egy harmadik álláspont értelmében arra az időszakra, amikor az ingatlan nincs kiadva, nem keletkezik bevétel, az ezen időszakra eső költségek elszámolásának nincs helye, a későbbi ismételt bérbeadás érdekében felmerült kiadások (pl. karbantartási, javítási költségek) viszont a bérbeadás újrakezdésének évében befolyó bevétellel szemben elszámolhatóak.

Tekintettel arra, hogy a kérdésben sem az adóhatóság részéről nincs közzétett hivatalos álláspont, sem a szakma nem képvisel egységes szemléletet, amennyiben a bérbeadó az ingatlan üresen állásának időszakára is el kíván számolni költséget, célszerű ennek jogszerűségét előzetesen az adóhatósággal megerősíttetni.

Igazolás nélkül elszámolható költségek

Az Szja tv. 17. § (3) bekezdés a) pontja az elismert költségek között nevesíti az igazolás nélkül elszámolható költségeket. Ezek körét az Szja tv. 3. számú mellékletének II. pontja határozza meg, az ott felsorolt költségek azonban jellemzően nem ingatlanbérbeadásnál merülnek fel, ezért a jelen cikksorozat nem tárgyalja azokat.

---