Egyéni vállalkozó ingatlanbérbeadása magánszemélyként (XIV. rész)
A bevétel és a költségek ismeretében állapítható meg az adóköteles jövedelem és a fizetendő személyi jövedelemadó. Míg a magánszemélynek a bérbeadásból származó jövedelmét és annak adóját évente egyszer, az éves szja-bevallásában kell bevallania, szja-fizetési kötelezettség év közben is keletkezik, az adóelőlegre vonatkozó szabályok szerint.
Vonatkozó jogszabály:
1995. évi CXVII. törvény a személyi jövedelemadóról
A sorozat előző részeit itt olvashatja.
Személyi jövedelemadó (folyt.)
A jövedelem és az adó megállapítása
A magánszemély adóköteles jövedelme a bérbeadásból származó bevételből az azzal összefüggésben felmerülő költségek (költségelszámolási módtól függően 10 százalék átalányköltség vagy a ténylegesen felmerült költségek összege) kivonásával megkapott összeg. Ez a jövedelem az ún. összevont adóalap része, és 15 százalékos személyi jövedelemadó terheli.
Példa9:
Alapos Anna 50 millió forintért vásárolt egy (tégla)lakást, amelyet bérbead. A bérlő havi 200.000 Ft bérleti díjat fizet, emellett megtéríti a lakást terhelő 20.000 Ft közös költség összegét és a felmerülő rezsiköltségeket is.
A bérbeadó a közüzemi szolgáltatóktól a tényleges fogyasztásról kap számlát, és a bérlő felé is a tényleges fogyasztás díját terheli tovább, ezért a továbbhárított rezsiköltség nem számít bele az ingatlanbérbeadás bevételébe. A bevétel tehát (200.000+20.000=)220.000 Ft/hó, (12*220.000=)2.640.000 Ft/év.
A jövedelem és annak adója éves szinten a következőképpen alakul:
- Ha Anna 10 százalékos költséghányad alkalmazását választja, akkor az elszámolható költség a bevétel 10%-a: 264.000 Ft. A bevétel és a költség különbözete (éves szinten 2.376.000 Ft) lesz az adóköteles jövedelem, ami után a 15%-os szja éves szinten 356.400 Ft.
- Ha Anna a tételes költségelszámolás mellett dönt, akkor a közös költség teljes összegét figyelembe veheti költségként, és értékcsökkenési leírást is elszámolhat. Az értékcsökkenési leírás, hosszú élettartamú szerkezetből készült épületről lévén szó, évi 2%. Az éves szinten elszámolható költség tehát (12*20.000+50.000.000*0,02=)1.240.000 Ft. Az adóköteles jövedelem éves szinten (2.640.000-1.240.000=)1.400.000 Ft, ami után a 15%-os szja 210.000 Ft.
Jól látható tehát, hogy a tételes költségelszámolás jelentős adómegtakarítást eredményezhet. Ugyanakkor, ha a magánszemély emellett dönt, figyelemmel kell lennie a cikksorozat előző részeiben leírtakra. Ha ugyanis nem, vagy nem megfelelően vezeti az előírt nyilvántartásokat, mulasztási bírság kiszabását kockáztatja, ha pedig kétszeresen számol el egy költséget, adóhiány megállapítására és késedelmi pótlék felszámítására, valamint adóbírság kiszabására kerülhet sor.
A bérbeadónak a jövedelmet és annak adóját évente egyszer, az éves szja-bevallásában kell bevallania. Fizetési kötelezettség azonban év közben is van, az adóelőlegre vonatkozó szabályok szerint.
Adóelőleg
Az Szja tv. 46. §-ának rendelkezései értelmében az adóelőlegre más szabályok vonatkoznak akkor, ha a bérlő kifizető (pl. cég, egyéni vállalkozó), és akkor, ha vállalkozónak nem minősülő magánszemély.
Kifizető általi adóelőleg-levonás
Ha a bérlő kifizető, akkor az összevont adóalapba tartozó jövedelemből az adóelőleget neki kell megállapítania.
Az adóelőleg alapja ekkor a bérbeadó nyilatkozata szerinti jövedelem összege, azzal, hogy az adóelőleg-nyilatkozatban a bevétel legfeljebb 50 százalékát elérő mértékű költségről lehet nyilatkozni. A nyilatkozatban érvényesíthető az elismert költségek (ld. a cikksorozat IX-X. részében) mellett az értékcsökkenési leírás időarányos összege is, az 50 százalékos korlát ezek együttes összegére vonatkozik. Ha a bérbeadónak a bevétel 50 százalékát meghaladó mértékű az elszámolható költsége, a különbözet nem „veszik el”, az éves bevallásban lehet majd érvényesíteni.
Amennyiben a bérbeadó nem nyilatkozik, a bevétel 90 százaléka az adóelőleg alapja (mint ahogy értelemszerűen akkor is, ha 10 százalékos költséghányad alkalmazásáról nyilatkozik).
A bérbeadó akár azt is megteheti, hogy év közben, az adóelőleg levonásához 10 százalék költséghányad alkalmazásáról tesz nyilatkozatot, az éves bevallásban viszont már tételes költségelszámolást alkalmaz. Ugyanígy nem gátja a tételes költségelszámolás bevallásbeli érvényesítésének az, ha a bérbeadó nem tett nyilatkozatot, és a kifizető automatikusan a bevétel 90 százalékát tekintette az adóelőleg alapjának. Ennek fordítottjára viszont nincs lehetőség: ha valaki év közben tételes költségelszámolásról nyilatkozik, az adóbevallás elkészítésekor már nem állapíthatja meg 10 százalékos költséghányad figyelembevételével a jövedelmét.
Tételes költségelszámolás alkalmazása esetén arra is figyelni kell, hogy a bérbeadó ne nyilatkozzon több költségről, mint amennyi ténylegesen felmerül, mivel költségkülönbözet esetén bírságfizetési kötelezettsége keletkezhet. (Erről részletesebben lesz szó a cikksorozat XVII. részében.)
A bérbeadónak ezért célszerű már az adóelőleg-nyilatkozat megtételét megelőzően átgondolni, várhatóan mennyi költsége merül majd fel a bérbeadással kapcsolatban.
Emlékeztetőül: Ahogy arról a cikksorozat VII. részében már volt szó, a magánszemélynek a költségelszámolási módra vonatkozó választását az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételére – az önálló tevékenységre tekintettel kapott költségtérítést is beleértve – azonosan kell alkalmaznia. Ha tehát a bérbeadó a bérlőtől a 10 százalékos költséghányad alkalmazását kéri, az adóévben a továbbiakban egyetlen másik önálló tevékenységéből származó bevételével szemben sem kérhet tételes költségelszámolást.
