Mekkora a megszerzésre fordított összeg ingatlan hasznosításakor?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Lényeges tisztában lenni azzal, hogy a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény mit tekint megszerzésre fordított összegnek az ingatlan hasznosítása esetén. Elsősorban ingatlanértékesítéskor kell tudni, hogy e jogcímen milyen költség számolható el. Ugyanakkor a magánszemély ingatlan bérbeadásakor, illetve az egyéni vállalkozó, mezőgazdasági őstermelő ingatlanhasznosításakor is fontos az ingatlan megszerzésének értékét megállapítani, hiszen ezt az összeget kell figyelembe venni az értékcsökkenési leírás meghatározása során. Az adó szaklap cikke bemutatja a vonatkozó szabályokat.

1. Ingatlanértékesítés

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem megállapításának szabálya egyetlen rövid mondatban leírható. A bevétel és az elismert költségek különbözetét a tulajdonban tartás időszakára tekintettel tovább csökkentve, megkapjuk az adóköteles jövedelmet.

• Az ingatlan átruházásából származó bevételnek kell tekinteni minden olyan bevételt, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül például:
• az adásvételi szerződésben feltüntetett eladási ár,
• ingatlanok cseréje esetén a csereszerződésben feltüntetett érték, ennek hiányában az illeték megállapításnál figyelembe vett összeg,
• az ingatlan gazdasági társaság vagy más cég részére nem pénzbeli hozzájárulásként (nem pénzbeli betétként) történő szolgáltatása esetén az ingatlannak a társasági szerződésben, más hasonló okiratban meghatározott értéke,
• az adásvételi szerződésben rögzített, a vevő által fizetendő késedelmi kamat.

A személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja-törvény) 62. § (2) bekezdése értelmében költségként az átruházó magánszemélyt terhelő következő, számlával, okirattal igazolt költségek vonhatók le:

• megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások (ez utóbbi lehet például a megszerzéssel kapcsolatban megfizetett illeték, ügyvédi, közjegyzői, szakértői díjak számlával alátámasztott összege);
• értéknövelő beruházások;
• az átruházással kapcsolatos kiadások.

Fontos megjegyezni, hogy nem lehet a bevételből levonni azokat a kiadásokat, amelyeket a magánszemély valamely tevékenységből származó bevételével szemben költségként már elszámolt.

Szintén nem számolhatok el azon munkálatok díjai, amelyeket a magánszemély saját maga végzett el, illetve azok a költségek, amelyeket számlával, okirattal nem tud igazolni (kivéve, ha a törvény ettől eltérően rendelkezik).

2. Megszerzésre fordított összeg

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem megállapítása során az elszámolható költségek közül a megszerzésre fordított összeg a legfontosabb és legjelentősebb mértékű kiadás. E költségek meghatározását az Szja-törvényben 2011. évtől pontosították, illetve módosították.

A változások egyik fő oka az Illetéktörvény 2010. augusztus 16-i változása, miszerint az egyenes ági rokonok esetén illetékmentes az öröklés vagy ajándékozás útján történő ingatlanszerzés. Mivel ezekben az esetekben az ingatlanügyi hatóság nem szab ki illetéket, ezért szükségessé vált e speciális esetekben is szabályozni a szerzési érték meghatározását.

Főszabály szerint a megszerzésre fordított összeg az ingatlan megszerzéséről szóló szerződésben feltüntetett összeg, azonban az Szja-törvény 62. § (2) bekezdése részletesen a következők szerint rendelkezik:

• A hétköznapi életben a magánszemély az ingatlant leggyakrabban adásvétel keretében szerzi meg. Ebben az esetben megszerzésre fordított érték az átruházásról szóló szerződésben (okiratban) feltüntetett érték.
• Abban az esetben, ha bírósági, hatósági határozat alapján szerezte meg a magánszemély az ingatlant, a határozatban szereplő értéket kell megszerzésre fordított összegnek tekinteni.
• Amennyiben ingatlancserével történt az ingatlan megszerzése, a csereszerződésben rögzített értéket – ha azonban a szerződésben nem rögzítik az ingatlan értékét, akkor az illeték kiszabásakor figyelembe vett összeget – kell megszerzésre fordított összegnek tekinteni. (Például egy magánszemély a Balatonfüreden lévő házát cserélte el egy Budapest területén lévő lakásért. A szerződés szerint a balatoni ingatlan értéke 45 millió forint, amiért a másik fél átad egy pesti lakást és értékkiegyenlítésként 10 millió forintot. Ebben az esetben a pesti lakás szerzési költsége 35 millió forint.)
• A kárpótlásról szóló törvényekben szabályozott vételi jog gyakorlása során szerzett termőföld, erdőművelési ágú föld esetében a vételi jog gyakorlása során vételárként feltüntetett érték a megszerzésre fordított összeg.
• Abban az esetben, ha a magánszemély mint bérlő vásárolta meg az ingatlant a helyi önkormányzattól, akkor az átruházásról szóló szerződésben több összeg is szerepelhet. Ekkor a szerződésben szereplő tényleges vételárat, azaz azt az összeget kell megszerzésre fordított összegnek tekinteni, amelyet ténylegesesen – vételárként – kifizettek.
• Ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében megszerzésére fordított összeg a használatbavételi (fennmaradási) engedély jogerőre emelkedésének napjáig, illetve a használatbavételi (fennmaradási) engedélyben megjelölt feltételek teljesítésének határidejéig az építő (építtető) magánszemély vagy házastársa nevére kiállított számla szerinti érték, de legalább a beépített anyag-érték.

Amennyiben az ingatlan értékesítéséig nem történt meg a használatbavételi engedély kiadása, az ingatlan tényleges használatbavételéig, minden más esetben az értékesítésig kiállított számlák vehetők figyelembe. A használatbavételt a magánszemély igazolhatja például a közüzemi számlákkal (amelyek a használatbavétel miatt megemelkednek), vagy tanúkkal (szomszédok).

Az Szja-törvény külön hangsúlyozza, hogy „legalább a beépített anyagérték” megszerzésre fordított összegnek minősül. Így lehetőség van arra, hogy abban az esetben is el lehessen költséget számolni, ha az igazolások eltűnnek, esetleg megsemmisülnek. Ez egyben azt is jelenti, hogy épített ingatlan értékesítése esetében, ha a magánszemély a jövedelemszámítás során azt a módszert választja, hogy a bevételt megosztja a szerzési összegek arányában, akkor az épített ingatlan szerzési összegének legkevesebb a beépített anyag összegével meg kell egyeznie. (Természetesen a beépített anyag költségét akkor is el lehet számolni, ha az egyszerűbb – nem megosztásos – módszert választja a magánszemély.) Ha hiányoznak a bizonylatok, a beépített anyag értékét szakértővel kell megállapítatni. A szakértőnek természetesen nem az eladáskori, hanem az ingatlan építésekor aktuális anyagértékeket kell megállapítania.

– Az illeték kiszabáshoz figyelembe vett értéket akkor kell megszerzésre fordított összegként figyelembe venni, ha a szerzési érték az előzőek szerinti nem állapítható meg, vagy az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzése örökléssel, ajándékozással történt.

Amennyiben nem történik meg az illeték kiszabása az ingatlanértékesítésből származó jövedelemmel kapcsolatos adókötelezettség teljesítésének határidejéig – azaz az adóbevallás benyújtásáig –, akkor öröklés esetén a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb értéket, más esetben az átruházásból származó bevétel 50 százalékát kell figyelembe venni megszerzésre fordított összegként. Természetesen az így megállapított jövedelmet és adót az illeték kiszabása után önellenőrzéssel módosítani lehet.

Mérlegképes Kreditkártya
Szerezze meg Ön is kötelező kreditpontjait Kiadónk minőségi képzésein! További részletekért kattintson ide! Rodin mérlegképes kreditpontos rendezvények – további részletek itt. A Complex Kiadó kreditpontot érő kiadványai

Az illeték megállapításához figyelembe vett összeg az ingatlan hagyatéki terhekkel nem csökkentett értéke. Ez az érték abban az esetben is figyelembe vehető, ha az örökös részben mentesült az öröklési illeték alól.
– Abban az esetben, ha az ingatlan szerzése örökléssel, ajándékozással történt, és az illetékügyi hatóság nem szab ki illetéket, akkor a megszerzésre fordított összeg a következők szerint állapítható meg:
örökléssel szerzett ingatlan esetében a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték;
ajándékozással szerzett ingatlan esetében
1. az átruházásból származó bevétel 75 százaléka, azzal, hogy más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, figyelembe véve, hogy az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetében az előbbi szerzési érték levonása után fennmaradó összeg egésze az utolsó szerzési időponthoz tartozó számított összegnek minősül,
vagy
2. az ajándékozást követő ráépítés, létesítés, alapterület-növelés esetén választható az átruházásból származó bevételből a számla szerinti érték, de legalább a beépített anyagérték, továbbá a ráépítéssel, létesítéssel, alapterület-növeléssel összefüggő egyéb kiadások és az átruházással kapcsolatos kiadások levonása, ha azok együttes összege meghaladja az átruházásból származó bevétel 75 százalékát azzal, hogy az így kapott teljes számított összegből (a bevétel fennmaradó részéből) a ráépítésre, a létesítésre, az alapterület-növelésre vonatkozó szerzési időpont(ok)hoz, valamint az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó számított összegeket az említett szerzési időpont(ok) szerinti szerzési érték(ek) arányában kell meghatározni úgy, hogy az ajándékozási-szerzési időponthoz tartozó szerzési értéknek az illetékekről szóló törvényben meghatározott forgalmi érték minősül.

Végezetül, az ingatlanlízing útján szerzett ingatlan esetén a megszerzésre fordított összegnek minősül a magánszemély által megfizetett lízingdíjak tőkerésze, a lízingbevevői pozíció átvételéért fizetett összeg, a futamidő végén a vételi jog gyakorlása fejében a lízingbevevőnek fizetett összeg. Megszerzéssel összefüggő más kiadásnak minősül a megfizetett előtörlesztési díj.

Ha a megszerzésre fordított összeg az előző felsorolás alapján nem állapítható meg, akkor az Szja-törvény 62. § (3) bekezdése alapján a bevétel 25 százaléka lesz a számított összeg, azaz a bevétel 75 százalékát kell megszerzésre fordított összegnek tekinteni. E szabály alkalmazása esetén más kiadás költségként nem vonható le a bevételből, azonban a tulajdonban tartás időszakára tekintettel a számított összeg csökkenthető.

Azonban ez a speciális szabály igen ritkán és nem minden előfeltétel nélkül alkalmazható módszer. A törvény ezt csak abban az esetben teszi alkalmazhatóvá, ha a megszerzésre fordított összeg meghatározása az Szja-törvény – előzőekben ismertetett – 62. § (2) bekezdésének rendelkezései szerint nem állapítható meg.
Ha például elveszett, megsemmisült a szerzésről szóló szerződés, akkor ez még nem jelenti azt, hogy az előző felsorolás alapján ne lehetne a megszerzésre fordított összeget megállapítani, hiszen az ingatlanügyi hatóságtól a szerzésről szóló szerződések visszamenőlegesen is kikérhetők.

Kopányiné Mészáros Edda  az Adó szaklap 2013/12-13. számában megjelent cikkében a fenti eseteket számos példával illusztrálja; ezen túl részletezi és példákkal mutatja be az értékcsökkenési leírás szabályait. Az Adó szaklap 2013/12-13. száma a Complex Kiadó webshopjában is megvásárolható.

 

---