Szerződéskötés után kötelező illeték-bejelentést tenni

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az illetékkötelezettség keletkezését a jogalkotó nem a tulajdonjog átszállásának időpontjához, hanem a szerződés megkötéséhez kötötte. Ebből következően az illetékkiszabás céljából az érvényesen létrejött, de még hatályossá nem vált szerződést is be kell jelenteni a keltétől számított harminc napon belül – derül ki az Legfelsőbb Bíróság egy eseti döntéséből.

Az Adó- és Ellenőrzési Értesítő 2009/12. számában olvasható jogeset szerint egy ingatlanforgalmazó 2003. december 16-án továbbértékesítési céllal megvásárolta egy társasházi lakásingatlan tulajdonjogát. A szerződésben az eladó a teljes vételár megfizetéséig a tulajdonjogát fenntartotta, a szerződés az ingatlan használatbavételi engedélyének jogerőre emelkedése napját követő naptári napon lép hatályba. Az adásvételi szerződést illetékkiszabás céljából határidőben benyújtották be az illetékes földhivatalhoz. A továbbértékesítéshez kapcsolódó illetékkedvezmény kapcsán alakult ki vitás helyzet, amelyben a Legfelsőbb Bíróság (LB) a fenti kérdésre is kiterjedően állást foglalt.

Az LB döntése szerint az illetékkötelezettség keletkezését a jogalkotó nem a tulajdonjog átszállásának időpontjához, hanem a szerződés megkötéséhez, a kötelem keletkeztető jogi tény fennállásához kötötte. Ebből következően az illetékkiszabás céljából az érvényesen létrejött, de még hatályossá nem vált szerződést is be kell jelenteni a szerződés keltétől számított harminc napon belül.

Visszterhes vagyonátruházás esetén vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Az illeték tárgya az ingatlannak visszteher mellett történő megszerzése. Az illetéktörvény (Itv.) előírja, hogy az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzését be kell jelenteni illetékkiszabásra. Az Itv. rendelkezik illetékmentességről, és az illeték kedvezményekről is, meghatározva, hogy mely feltételek teljesülése esetén mentes, vagy kedvezményezett a vagyonszerzés. A továbbértékesítés céljából vásárolt ingatlanhoz kapcsolódó kedvezmény érvényesülésének a feltétele, hogy az ingatlanforgalmazást végző vállalkozó a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésétől számított két éven belül nem adja el, és ennek megtörténtét – legkésőbb a határidő elteltét követő 15 napon belül – nem igazolja, az illetékhivatal a vagyonszerzésre az egyébként fizetendő és a kedvezményesen megállapított illeték különbözetének kétszeresét a vállalkozó terhére pótlólag előírja.

Ahhoz, hogy a vagyonszerzés után az érintett kedvezményezett mértékű illetéket fizethessen – az egyéb törvényi feltételek teljesítése mellett – az is szükséges, hogy az ingatlan továbbértékesítését a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésétől számított két éven belül az illetékhivatalnak igazolja. A bejelentést az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre irányuló kérelemmel, az ingatlan tulajdonjogának megszerzését tartalmazó szerződés benyújtásával 30 napon belül kell teljesíteni. A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéseket minden esetben a (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül kell a körzeti földhivatalhoz benyújtani, kivéve, ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése – ide nem értve a földhivatali engedélyt – vagy hatósági jóváhagyás szükséges, a kérelmet a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól számított 30 napon belül kell a körzeti földhivatalhoz benyújtani.

Azokra a szerződésekre, amelyek létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése, vagy hatósági jóváhagyás szükséges, a Polgári Törvénykönyvről tartalmaz szabályozást. Mivel a beleegyezéstől, illetve jóváhagyástól függő szerződés annak megadásával jön létre, a létre nem jött szerződést nem kell bejelenteni, csak a létrejött szerződést a beleegyezéstől, illetve jóváhagyástól számított 30 napon belül. A konkrét esetben a szerződés nem hatósági engedélyre, illetve harmadik személy beleegyezésére várt, így érvényesen létrejött és a vevőt bejelentési kötelezettség terhelte, amelyet teljesített is.

Az illetékkiszabás céljából tehát az érvényesen létrejött, de még hatályossá nem vált szerződést is be kell jelenteni a keltétől számított 30 napon belül. Így a továbbértékesítési kötelezettség kezdő időpontja a vagyonszerzés illetékkiszabásra bejelentésének napja. A szerződés bejelentésének a kötelezettségét nem érinteti tehát a szerződés hatályossága. Az illetékezés szempontjából bejelentésnek minősül az érvényesen létrejött még hatályossá nem vált, tulajdonjog fenntartással megkötött szerződésnek, és e szerződéssel együtt a bejegyzési kérelemnek a benyújtása.

---