Végelszámolással megszűnő cég tulajdonát képező ingatlan értékesítése
Egy belföldi áfaalany társaság végelszámolással kíván megszűnni. A tulajdonát képezi egy olyan ingatlan, amelyet 1997-ben áfával terhelten szerzett be, a beszerzést terhelő áfát levonásba helyezte. Az ingatlant a beszerzés időpontjában még raktárként tartották nyilván, azonban 2013-ban lakásként jegyezték be és jelenleg is lakásként tartják nyilván. A társaság az ingatlant a beszerzése óta megszakítás nélkül gazdasági tevékenysége érdekében hasznosította, viszont az ingatlan értékesítésére vonatkozóan nem választott adókötelezettséget. A társaságnak milyen módon merülhet fel áfakötelezettsége abban az esetben, ha az ingatlant a végelszámolást megelőzően az egyik tulajdonosa és egyben ügyvezetője részére értékesíti, vagy ha az ingatlan tulajdonjogát a végelszámolási eljárás végén a társaság magánszemély tulajdonosai szerzik meg?
Tekintettel arra, hogy az ingatlan a jellegét és a használatát figyelembe véve az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés j) pontja szerinti, adómentesen értékesíthető beépített ingatlannak minősül, valamint, hogy a társaság a beépített ingatlanok értékesítésére vonatkozóan az Áfa tv. 88. § (1) bekezdés a) pont alapján nem választott adókötelezettséget, az ügyvezető részére teljesített lakásértékesítés adómentesnek minősül, vagyis annak kapcsán a társaságnak nem kell áfát felszámítania.
A társaság és a társaság magánszemély tulajdonosa (ügyvezetője) az Áfa tv. 259. § 13. pont b) és c) pontjai alapján az áfatörvény alkalmazásában nem független feleknek minősülnek, ezért abban az esetben, ha
– az ingatlan vételárát az Áfa tv. 255. §-a szerinti szokásos piaci árhoz képest aránytalanul alacsonyan állapítják meg; és
– a társaság az ingatlan értékesítésére irányuló ügylet áfatörvény szerinti teljesítési időpontja szerinti adómegállapítási időszakban adólevonásra jogosító és adólevonásra nem jogosító tevékenységet egyaránt végez, illetve a társaságot az adólevonási jog nem egészben illeti meg; valamint
– a társaság az adott adómegállapítási időszakra vonatkozóan a levonható előzetesen felszámított adója összegét az Áfa tv. 5. számú melléklete szerinti módszerrel állapítja meg,
akkor ez utóbbi módszer alkalmazása során az Áfa tv. 67. § c) pontjában és az Áfa tv. 5. számú melléklet 3/A. pontjában foglaltaknak megfelelően a levonási hányad számításakor az ingatlan értékesítésére irányuló adómentes ügylet tekintetében az adó alapjaként a ténylegesen megállapított ellenérték helyett a szokásos piaci árat kell figyelembe venni.
Az ingatlan az Áfa tv. 259. § 21. pontja alapján a társaság gazdasági tevékenységének folytatását szolgáló tárgyi eszköznek minősül. Abban az esetben, ha a társaság az Áfa tv. 2008. január 1-jei hatálybalépését követően az ingatlanon esetlegesen olyan értéknövelő beruházásokat valósított meg, amelyeknek a tárgyiasult eredményei az ingatlan mint tárgyi eszköz alkotórészeivé váltak, akkor ez utóbbi beruházások tekintetében a levonható előzetesen felszámított adó korrekciójára vonatkozóan az Áfa tv. 135. § (1) bekezdés b) pontja által előírt 20 éves figyelési időszak még nem járt le. Ezért a társaságnak az ingatlan értékesítése kapcsán a kérdéses beruházásokat terhelő előzetesen felszámított adó levonására az Áfa tv. 136. §-ában foglalt különös szabályokat kell alkalmaznia, azaz ebben az esetben pótlólagos fizetendő adója keletkezhet.
Abban az esetben, ha a társaság nem értékesíti az ingatlant, hanem arról a végelszámolási eljárásban, vagyonfelosztás keretében rendelkeznek, akkor az Áfa tv. 11. § (2) bekezdés d) pontja alapján a társaságnak „adóalany megszűnése” címén áfafizetési kötelezettsége keletkezik, tekintettel arra, hogy az ingatlan beszerzéséhez kapcsolódóan adólevonási jog illette meg. Ez utóbbi kötelezettség teljesítése során az adó alapját az Áfa tv. 68. §-a alapján kell megállapítani. (2022. december 15.)
Hivatkozott jogszabályhelyek:
– Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont
– Áfa tv. 259. § 13. pont b) és c) alpont
– Áfa tv. 11. § (2) bekezdés d) pont
A kérdés és a válasz az Adó szaklap 2023/3-as számában jelent meg.
