A közös költség elszámolása a társasházakban


Mivel ma Magyarországon többmillióan élnek társasházban, és mivel a társasházak közös tulajdonban lévő elemeinek fenntartási költsége a tulajdonosokat terheli, a közös költség megtervezésének és főként elszámolásának kérdése kiemelt jelentőségű.

Cikkemmel abban kívánok segíteni, hogy mind a szakmailag valamilyen értelemben és területen hozzáértők, mind a teljesen tájékozatlanok megismerkedjenek a közös költség fogalmával és a kapcsolódó „játékszabályokkal”, ezáltal is segítve a közös tulajdonnal való hatékony gazdálkodást, illetve védve a közös költséghez, illetve az elszámolásához kapcsolódó visszaélésekkel szemben a jellemzően jóhiszemű és hozzá nem értő tulajdonosok érdekeit.

A közös költség fogalma és annak értelmezése

Ez a közös tulajdon fenntartásának a költsége, de a költség fogalmát hiába használják sokan a hétköznapokban is, itt a pontosságnak és a szakszerűségnek kiemelt jelentősége van.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban Tht.) azt mondja, a közös költség fogalmát a számviteli szabályok szerint kell értelmezni, így szükségünk van a 2000. évi C. törvény (a továbbiakban Sztv.) előírásainak ismeretére ezen a téren. Amit azonban itt ki kell hangsúlyozni, az Sztv. szerint csak az minősülhet költségnek (az egyszerűség kedvéért jogszerű pénzkiadásnak), amelyhez valós felhasználás kapcsolódik (pl. közös tulajdont érintő villanyszámla, vízdíj, valamilyen javítás-karbantartás költsége, vagyis az elektromos áram vagy éppen a víz tényleges felhasználásának, illetve a ténylegesen elvégzett javítás-karbantartásnak az ára, stb.). Ennek azért van kiemelt jelentősége, mert a Tht. 24. § szerint a tulajdonosokat ez a közös költség terheli (alapesetben tulajdoni hányad szerint). Talán nem mindenki számára egyértelmű a költség fogalomnak a valós felhasználáshoz való rendelése, és főleg ennek indokoltsága, mindenesetre a számviteli szabályok így írják elő, ráadásul a társasházak esetében itt van a visszaélések egyik, a közös költség értelmezéséhez kapcsolódó és sokszor alkalmazott technikája, ezért is lényeges ennek a kérdésnek az érdemi vizsgálata. A Tht. 47. § foglalkozik a költségvetéssel (leegyszerűsítve a várható költségek tervével), amelyben szerepel egy újabb, a közös költséghez kapcsolódó fogalom, mégpedig a közös költség hozzájárulás. Mivel ez csak egy terv, és így nem kapcsolódik hozzá valós felhasználás, ezt csupán a közös költségre fizetett előlegként lehet értelmezni, amit természetesen – a társasház közös tulajdonban lévő részeinek (és állagának) hatékony fenntartása érdekében – a tulajdonosoknak kvázi előre, ütemezetten kell befizetniük, vagy a tényleges költségek felmerülésével egyidőben (vagyis amikor jön a számla), hogy ne legyenek a társasháznak likviditási problémái.

Mint talán már most is érzékelhető, a két fogalom (közös költség, illetve közös költség hozzájárulás) pontos értelmezése, illetve esetleges összemosása, „félreértelmezése” magában hordozza a konfliktusok, sőt, az ebből származó visszaélések lehetőségét is.

A megtervezett hozzájárulást természetesen be kell fizetni, és bár csupán előlegként szolgál a későbbi költségekre (hiszen azoknak a tényleges felmerülése, illetve a felmerülés pontos ideje és összege az esetek többségében előre nem ismerhető), de a befizetési kötelezettség így is egyfajta, bár időleges teherként jelenik meg a tulajdonosok számára, még abban az esetben is, ha ez nem a végleges összeg, hiszen a már említett Tht. 24. § szakszerű értelmezése szerint csak a valós, ténylegesen felmerült költség terheli – véglegesen – a tulajdonost. A probléma csupán annyi, hogy a számviteli szabályok pontos ismerete és értelmezése nélkül mindez nem biztos, hogy mindenki számára ilyen egyértelmű, márpedig a Tht. hivatkozott jogszabályhelye (a közös költség fogalma kapcsán) mindezt nem fogalmazza meg „közérthetően”, nem szerepel benne a „végleges teher”.

A közös költség hozzájárulás megtervezése, a társasház éves költségvetése részeként

A korábban már hivatkozott Tht. 47. § határozza meg a költségvetés pontos tartalmát (leegyszerűsítve fenntartási elemenként), amellyel kapcsolatban egyrészt kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, másrészt (többek között) a közös tulajdonban lévő elemek fenntartási költségeihez való hozzájárulás a tulajdonosok nevének feltüntetésével szereplő összegeit (pl. lakások szerinti bontásban). Ez így rendben is van, legalábbis a közös költség hozzájárulás megtervezése szempontjából, és persze abban az esetben, ha a tervezett „fenntartási elemek” (pl. üzemeltetés, karbantartás, felújítás) megtervezése szakszerű és jogszerű.

A költségvetésben, vagyis a tervben a tervezett (várható) költségek nem költség, hanem kiadás néven szerepelnek, ami a költség hivatalos fogalmának ismeretében érthető, hiszen a terv és a tényleges kiadás (pl. pénzfelhasználás) két külön kategória, mindenesetre a várható kiadások költségnemenként történő előírása mutatja a kapcsolatot, hiszen a költségnemek a költségek fajtáinak a hivatalos számviteli gyűjtőfogalma.

A közös költség későbbi elszámolása szempontjából érdemes felvetni azt a kérdést, hogy mi van akkor, ha nem készül jogszerű, a Tht. 47. § eltérést nem engedő előírásainak megfelelő költségvetés, vagy bár készül, de az nem felel meg a jogszabályi előírásoknak. Kell-e a tulajdonosoknak ilyenkor hozzájárulást fizetni, és milyen jogi alapon? Mikor és mennyit kell fizetniük? Izgalmas lehet ez a felvetés annak ismeretében, hogy a költségvetésnek a Tht. előírásainak megfelelően, és a számviteli előírásokkal összhangban szigorúan naptári évenként és egy naptári évre vonatkozóan kell készülnie. És különösen izgalmas ez a felvetés annak a fényében is, hogy a költségvetés hiánya, illetve a jogszerűség esetleges hiánya nem a tulajdonosok „bűne”, hiszen ők még fizetnek is azért, hogy azt az illetékes (a Tht. szerint a közös képviselő, illetve az intézőbizottság) jogszerűen elkészítse, mint ahogy erre kötelezi is őt (őket) a Tht. 48. § előírása. Hogyan fognak ilyen esetben majd később elszámolni az illetékesek a közös költséggel, vagyis a tulajdonosok pénzével?!

A közös költséggel való elszámolás, a társasház éves elszámolásának részeként

A Tht. 48. § határozza meg tételesen az éves elszámolás elemeit.

1) A jogszabály kiemeli a számviteli szabályok kötelező alkalmazását, illetve azt hogy az elszámolásnak a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján kell készülnie.

2) Jelentős kérdés a tervezett és tényleges kiadások költségnemenként történő bemutatásának az előírása. Az egyértelmű költségek és a terv között itt akár már nagyságrendi különbségek is lehetnek.

3) Újabb jelentős kérdés a tényleges kiadások bemutatásának a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban előírt szabálya szerinti bontásban történő előírása, ami elvileg szinkronban van a tervezéssel (vagyis a tulajdonosok nevének feltüntetésével és pl. lakások szerinti bontásban), de a szakszerű (és talán nem közérthető) megfogalmazás miatt ez nem olyan egyértelmű, mint a költségvetésben volt.

4) És végül, a vizsgált témánk szempontjából legfontosabb kérdés, hogy az elszámolásnak tételesen tartalmaznia kell (mégpedig a tulajdonostársak neveinek feltüntetésével) a közös költséghez való hozzájárulás előírását és teljesítését.

Míg tehát a Tht. 24. § kógens előírása szerint a tulajdonosokat csak a tényleges költség arányos része terheli, addig ennek az elszámolása a nem közérthető megfogalmazás miatt sok esetben elmarad, és csupán a hozzájárulási kötelezettséggel és annak teljesítésével számolnak el, hiszen az egyértelmű.

A fentiek következményeiről, valamint arról, hogy egy társasház közösségének hol, és miért pont ott húzódik a tűréshatára, a cikk folytatásában olvashat.

A cikk szerzője A cikk szerzője Krapecz Imre főiskolai docens (Budapesti Metropolitan Egyetem Gazdaságtudományi Intézete), a Magyar Könyvvizsgálói Kamara Oktatási Központjának oktatója.



Kapcsolódó cikkek

2022. november 30.

Elektronikusan számlázni nem kell félnetek jó lesz

Tapasztalataink szerint még mindig rengeteg aggály, rossz beidegződés és téves feltevés kapcsolódik az elektronikus számlázáshoz a magyarországi adózók körében. Pedig nem csak a kapcsolódó jogszabályi környezet enyhült, de a magyar adóhatóság hozzáállása is sokkal támogatóbbá vált az elmúlt évek során. Cikksorozatunk első részében az elektronikus számlázás jogszabályi hátterét vizsgáljuk meg!

2022. november 11.

Bizonytalan nyereségadópozíciók kezelése az IFRS-ben

Aki valaha készített adóbevallást, annak nem kell magyarázni, hogy a bizonytalanság – különösen az értelmezési bizonytalanság – mennyire gyakran jelentkezik az adózás területén. Néha a jogszabályok értelmezése vezet nem egyértelmű eredményre, néha a tranzakció összetett és újszerű jellege adja fel a leckét a szakembereknek. Nem vitás, hogy azt is el kell fogadni a területen munkálkodóknak, hogy olyan adórendszert és jogi környezetet építeni nem lehet, ahol ez a bizonytalanság teljesen elkerülhető.