Hogy adózunk ingóság és ingatlan eladásakor?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Eladtam a gyűjteményemet a neten, mennyi adót fizessek? Manapság egyre többeket érint a téma, ezért az RSM DTM segítséget nyúj azoknak, akik ingatlanjukat vagy valamilyen ingóságukat értékesítették.

Ahhoz, hogy ki tudjuk számolni a fizetendő adónkat, fontos már az elején megkülönböztetni két hasonló, de mégis eltérő fogalmat.

Bevétel és jövedelem. Bevétel alatt minden olyan összeget értünk, amelyet az eladott tárgyért cserébe kapunk. Ez általában a vételárat jelenti. Ezzel szemben a jövedelmet úgy kapjuk meg, hogy a bevételeinkből levonjuk az adott tárggyal kapcsolatban felmerült költségeinket. Ez akár azt is jelenti, hogy habár bevételünk keletkezik, azonban jövedelmünk nem. Erre a legtipikusabb példa a használt autónk értékesítése. Jellemzően a legtöbben drágábban veszik az autójukat, mint amennyiért később azt eladják. Ők fellélegezhetnek, hiszen ilyenkor a magasabb költségek miatt nem lesz jövedelmünk, amire adót kell fizetni.

Ha nem tudjuk meghatározni az adott tárggyal kapcsolatban felmerült költségeinket, vagyis nem tudjuk bizonyítani, hogy mennyiért vásároltuk, abban az esetben sem kell aggódni. A törvény értelmében ilyen esetben a bevételek 75 százaléka számolható el költségként.

Ezen fenti szabály alól kivételt képez az, ha az eladott ingatlant ajándékba kaptuk, és az ajándékozási illetékről a hatóság még nem hozott határozatot. Ha még nem kaptuk meg a határozatot, abban az esetben csak a bevétel 50 százaléka számolható el költségként, és később a határozat kézhezvételét követően önellenőrzéssel módosíthatjuk a bevallásunkat a ténylegesen felmerült költségekkel. Jellemzően ilyen esetben a költség az illeték kiszabásának alapjául vett érték. Azonban még ajándékozás esetén is van egy kivétel, mégpedig az, ha a hatóság nem szabott ki ajándékozási illetéket, mert például a szüleinktől kaptuk az eladott ingatlant. Ilyen esetben ismételten a bevétel 75 százaléka számolható el költségként.

Adózás szempontjából hasonló, de apró részletekben mégis eltérő az eladott ingatlanok és az ingóságok adózása. Ilyen hasonlóság például, hogy mindkét csoport esetén a bevételeinkből levonhatóak a költségek. Azonban mind az ingatlanok, mind pedig az ingóságok esetén előfordulnak speciális szabályok, amelyek egy része jobban, másik része kevésbé kedvez az adózónak.

Ingó vagyontárgy értékesítése

Amennyiben ingóságot értékesít úgy, hogy a bevételei meghaladják a költségeit, minden esetben jövedelme keletkezik, azonban nem minden esetben kell ezt az adót megfizetnie.

Ingóságok értékesítése esetén jelentős kedvezmény, hogy amennyiben az adott év során az összes értékesített ingóságból származó bevétele együttesen nem haladja meg a 600 000 forintot, abban az esetben nem kell megállapítani sem a jövedelmet, sem pedig annak adóját. Ez nem kizárólag azokra vonatkozik, akik az év során csak egy-egy dolgot értékesítenek, hanem azokra is, akik gazdasági tevékenység keretében adnak-vesznek ingóságokat. Vagyis a rendszeresen vaterázóknak sem kell 600 000 forint bevételig adót fizetniük.

Ezen összeg felett azonban külön szabályok vonatkoznak azokra, akik az értékesítést gazdasági tevékenységként végzik, illetve azokra, akik csak egyszer-egyszer adnak el valamilyen ingóságot.

Kezdjük az egyszeri értékesítőkkel. Az ő esetükben a jövedelemre 16 százalék személyi jövedelemadót kell fizetniük. Azonban a törvény szerint az első 32 000 forint adót nem kell megfizetniük. Így könnyen ki is található, hogy amennyiben 200 000 forintnál alacsonyabb a jövedelem, abban az esetben nem kell adót fizetni.

Szerencsére könnyítésként az e fölötti jövedelmet elérők esetén sem kell az első 32 000 forint adót megfizetni, vagyis ha 1 millió forint jövedelmet szerzünk, aminek a 16 százalékos adója 160 000 forint lenne, abban az esetben is csak 128 000 forintot kell megfizetnünk.

Bonyolítja a helyzetet, ha valaki gazdasági tevékenység végzése keretében kereskedik. Gazdasági tevékenységnek minősül például az, ha saját maga által készített termékeket értékesít, vagy rendszeresen haszonszerzés céljából kereskedik.

Az ő általuk értékesített tárgyak esetén már 1 forint jövedelem után is meg kell fizetniük az adót, rájuk nem vonatkozik a 32 000 forintos kedvezmény szabálya. A gazdasági tevékenység keretében értékesítők esetén a 16 százalékos személyi jövedelemadó-(szja) terhen felül további 27 százalékos egészségügyi hozzájárulás (eho)-fizetési kötelezettségük is keletkezik, azonban kedvezményt ők is kapnak. Az ő esetünkben a kiszámított jövedelem 78 százaléka után kell csak megfizetni az adókat.

   

Ingatlan értékesítése

Ingatlanok értékesítése esetén, ha keletkezik jövedelmünk, minden esetben adófizetési kötelezettségünk is lesz, hacsak valamilyen kedvezmény végett nem tudjuk azt 0-ra csökkenteni. Ingatlanok esetén nem érvényesül sem a 600 000 forintos bevételi értékhatár kedvezménye, sem pedig a 32 000 forintos adókedvezmény.

Azonban az ingatlanok esetén is van olyan kedvezmény, amellyel mentesülünk az adófizetés alól. Az ingatlanok adóalapjának csökkentési lehetősége attól függ, hogy hány évig birtokoljuk az adott ingatlant. Az ingatlanok esetén lakások (lakóházak) esetén magasabbak a kedvezmények, mint más ingatlanoknál.

Lakások esetén az alábbi kedvezményeket érvényesíthetjük:

Vásárlástól eltelt évek száma	Kedvezmény mértéke (%)
Vásárlás éve, és az azt követő 1. év	0
Vásárlást követő 2. év	10
Vásárlást követő 3. év	40
Vásárlást követő 4. év	70
Vásárlást követő 5., és minden további év	100

Az egyéb ingatlanok esetén a lakástól eltérően az alábbi kedvezmények érvényesíthetőek.

Vásárlástól eltelt évek száma	Kedvezmény mértéke (%)
Vásárlás éve, és az azt követő 5. évig	0
Vásárlást követő 6. év	10
Vásárlást követő 7. év	20
Vásárlást követő 8. év	30
Vásárlást követő 9. év	40
Vásárlást követő 10. év	50
Vásárlást követő 11. év	60
Vásárlást követő 12. év	70
Vásárlást követő 13. év	80
Vásárlást követő 14. év	90
Vásárlást követő 15., és minden további év	100

Az ingatlanok esetén is különbség van a gazdasági tevékenység keretében történő értékesítés, és nem gazdasági tevékenység keretében történt értékesítések között. Míg az egyszeri értékesítések esetén a vásárlástól eltelt évek alapján csökkentett összegű jövedelem után 16 százalék személyi jövedelemadót kell megfizetni, addig a gazdasági tevékenység keretében történő ingatlan értékesítések után, az ingóságokhoz hasonlóan, a kiszámított jövedelem 78 százaléka után kell megfizetni a 16 százalék személyi jövedelemadót és a 27 százalék egészségügyi hozzájárulást, melyre nincs befolyással a vásárlástól eltelt évek száma.

A bejegyzés szerzője Hegedűs Sándor, az RSM DTM Hungary Zrt. adóüzletág vezetője. Az RSM DTM blog az Adó Online szakmai partnere.

2014. május 14.: Közösségi ügyletek áfája

A külföldi vonatkozású ügyletek számlázását, áfarendszerbeli kezelését érintő szabályozás könnyebb értelmezése, az azok között történő hatékonyabb eligazodás érdekében 2014. május 14-én szakmai konferenciát és konzultációt szervezünk. Tegye fel kérdéseit szakértő előadónknak, dr. Sike Olgának,  a NAV főosztályvezető-helyettesének, jöjjön el  szakmai konferenciánkra! Helyszín: Best Western Hotel Hungária, 1074 Budapest Rákóczi út 90. Bővebb információk és jelentkezés itt

---