Az 5 százalékos kedvezményes áfamérték alkalmazása lakások, parkolók értékesítése és használati jogának átengedése esetén
Egy belföldi áfaalany társaság többlakásos lakóingatlan felépítésére irányuló beruházást valósít meg. A társaság a lakóingatlan tulajdonosaként társasházat alapít és kiárusítja a kialakított lakásokat. A társaság a lakások értékesítése mellett bizonyos esetekben külön helyrajzi számmal (albetétszámmal) rendelkező parkolókat, illetve parkolóhelyeket is értékesít, más esetekben pedig a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók meghatározott tulajdoni hányadait értékesíti. A vevők úgy is dönthetnek, hogy a lakás megvásárlásával egyidejűleg a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultságot szereznek. A lakások, valamint a parkolók és parkolóhelyek fenti módon megvalósuló értékesítése esetén alkalmazható-e a kedvezményes 5 százalékos áfamérték?
A lakások értékesítésének adómértéke
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 82. § (2) bekezdésében, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50–51. pontjában és 59. pontjában foglalt szabályok értelmében kedvezményes 5 százalékos adómérték alkalmazandó
– az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű lakásnak, valamint a 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű egylakásos lakóingatlannak az értékesítésére; továbbá
– az épített környezet átalakításáról és védelméről szóló, 1997. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Étv.) meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) vagy jb) alpontja alá tartozó lakás értékesítésére irányuló ügyletek esetében.
Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpontjai alá azok a lakások/lakóingatlanok tartoznak, amelyek első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel-tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év, vagy beépítése az Étv. szerinti egyszerű bejelentés alapján valósult meg, és a beépítés tényét igazoló hatósági bizonyítvány kiállítása és az értékesítés között még nem telt el 2 év.
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében, az áfatörvény alkalmazásában lakóingatlannak tekintendő a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan – azzal, hogy nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség, még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.
Az áfatörvény szerinti lakóingatlan-fogalom értelmezése a kedvezményes 5 százalékos adómérték alkalmazása szempontjából bír relevanciával. A kedvezményes 5 százalékos adómérték az áfatörvény hivatkozott rendelkezései alapján olyan egylakásos és többlakásos lakóingatlanok értékesítése esetében alkalmazandó, amelyeknek az összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150, illetve 300 négyzetmétert. Az Áfa tv. 259. § 13/A. pontja alapján az áfatörvény alkalmazásában összes hasznos alapterület alatt az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 1. számú mellékletének 2016. január 1-jén hatályos 34., 46., 46a. és 88. pontjai által meghatározott alapterületet kell érteni.
Külön helyrajzi számon (albetétszámon) lévő parkolóhelyek értékesítése
Abban az esetben, ha a vevő a lakásingatlan tulajdonjoga mellett a saját döntése, illetve választása alapján, vagy automatikusan a külön helyrajzi számmal rendelkező parkolóhely tulajdonjogát is megszerzi, akkor az áfatörvény alkalmazásában úgy kell tekinteni, hogy az eladó a lakásingatlan mint áfatörvény szerinti lakóingatlan értékesítése mellett a parkolóhely mint lakóingatlannak nem minősülő, beépített új ingatlan értékesítésére irányuló ügyletet is teljesít a vevő részére. Ez utóbbi ügyletre vonatkozóan az eladónak elkülönítve kell szerepeltetnie az Áfa tv. 169. §-a szerinti kötelező tartalmi elemeket a vevő részére kibocsátott számlában.
Ebből következően, amennyiben a lakásingatlan értékesítése 5 százalékos adómérték alá tartozik, úgy az eladó a lakásingatlanra, illetve a lakásingatlanhoz tartozó telekrészre jutó nettó ellenérték összegére 5 százalékos, a parkolóhelyre jutó nettó ellenérték összegére 27 százalékos mértékű áfát köteles felszámítani.
A társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók tulajdoni hányadainak értékesítése
A többlakásos lakóingatlanok építésére és az azokban kialakított lakások értékesítésére irányuló általános gyakorlat szerint az eladó jellemzően az újonnan létrehozott lakásingatlanok értékesítését megelőzően egyszemélyi alapítással társasházat létesít. A közös területek olyan módon válnak az eladó és a vevők közös tulajdonává, hogy az eladó a lakások értékesítésével összefüggésben a közös területek meghatározott hányadát is eladja a vevőknek, vagyis a közös területeknek a lakásokra jutó hányadai is lakások értékesítésére irányuló ügyletek tárgyát képezik (hiszen a polgári jogi szabályok alapján ezek együttesen minősülnek önálló ingatlannak).
Ebből következően a lakások és az azokra jutó közös területek tulajdoni hányadának az eladása az áfatörvény alkalmazásában együttesen lakásingatlanok értékesítésére irányuló ügyletekként értelmezhetők, és így az eladónak nem kell külön számlát kibocsátania a közös területek értékesítéséről. A közös területek meghatározott tulajdoni hányadainak az értéke az újonnan létrehozott lakások értékesítésére irányuló ügyletek adóalapjának a részét képezik és azokra a lakásingatlanok értékesítésére alkalmazandó 5 százalékos vagy 27 százalékos adómértéknek megfelelő összegű áfát kell felszámítani.
A társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő, de adott lakáshoz „tartozó” parkolók értékesítését is a fenti módon kell megítélni, vagyis ezek értéke a lakásingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek adóalapjának a részét képezik, vagyis azokkal azonos adómérték alá esnek.
Társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultság átengedése
A társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultság biztosításának, illetve átengedésének a megítélése attól függ, hogy az a lakásingatlan beszerzése mellett opcionálisan választható, vagy a lakásingatlan beszerzésével együtt minden esetben átengedésre kerül.
Ha a vevő szabadon dönthet arról, hogy a lakásingatlan beszerzése mellett a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatra vonatkozó jogosultságot is meg kívánja szerezni, akkor a használati jog átengedése a lakásingatlan értékesítése mellett önálló ügyletként megvalósuló szolgáltatásnyújtásnak minősíthető, amelyre vonatkozóan az eladónak elkülönítve kell szerepeltetnie az Áfa tv. 169. §-a szerinti kötelező tartalmi elemeket a vevő részére kibocsátott számlában.
Ebből következően, amennyiben a lakásingatlan értékesítése 5 százalékos adómérték alá tartozik, úgy az eladó a lakásingatlanra, illetve a lakásingatlanhoz tartozó telekrészre jutó nettó ellenérték összegére 5 százalékos, a parkolók, parkolóhelyek kizárólagos használatára vonatkozó jogosultságra jutó nettó ellenérték összegére pedig 27 százalékos mértékű áfát köteles felszámítani.
Ha a vevő a lakásingatlan beszerzésével együtt a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő parkolók, parkolóhelyek használatra vonatkozó kizárólagos jogosultságot is automatikusan megszerzi, akkor az áfatörvény alkalmazásában úgy kell tekinteni, hogy az eladó a lakásingatlan értékesítésére irányuló ügylet keretében az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti, a lakásingatlan értékesítésével azonos adójogi megítélés alá eső járulékos mellékszolgáltatásként a használati jogosultságot is átengedi.
Ebből következően az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján a használati jogosultság átengedésének a díja a lakásingatlan értékesítésének adóalapját képezi, vagyis azzal azonos, 5 százalékos, vagy 27 százalékos adómérték alá esik. (2022. december 15.)
Hivatkozott jogszabályhelyek:
– Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja) és jb) alpont
– Áfa tv. 259. § 13/A. pont
