Így kell adóznia az eladott lakás után


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem adókötelezettségére vonatkozó szabályok az elmúlt években nem változtak jelentősen, mégis érdemes feleleveníteni a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (a továbbiakban: Szja tv.) vonatkozó rendelkezéseit, mivel az ingatlanpiac várva várt élénkülése nyomán várhatóan többen fognak ingatlanértékesítésből származó jövedelmet bevallani.


1. Az ingatlanértékesítéshez kapcsolódó fogalmak

Az Szja tv. 3. § 29. pontja határozza meg az ingatlan, a 31. pont pedig a vagyoni értékű jog fogalmát. A rendelkezés szerint ingatlan: a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, kivéve a földingatlan tulajdonosváltozása nélkül értékesített lábon álló (betakarítatlan) termést, terményt (pl. lábon álló fa).

Vagyoni értékű jognak pedig a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga minősül.

Szorosan kapcsolódik a témához a termőföld, a lakótelek és a lakás fogalma is.

Termőföld: a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld, azaz a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.

Lakóteleknek minősül: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek, ha arra a településszerkezeti terv, a helyi építési szabályzat szerint lakás építhető, valamint az ingatlan-nyilvántartásban a lakással együtt nyilvántartott földrészlet, továbbá az a földrészlet, amelyet lakáshoz tartozó földhasználati jog terhel.

Az Szja tv. vonatkozásában lakás: az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény, valamint az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény, ha készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri, továbbá az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lévő lakóház.

2. A jövedelem megállapítása

2.1. A jövedelem szerzési ideje

Mind az adókötelezettség, mind a bevallás szempontjából lényeges annak meghatározása, hogy a magánszemély mikor szerezte a jövedelmét.

Új szolgáltatásokkal bővült az Adó Online:
  • díjmentes cikk és szaklap értesítő
  • kérdés-válasz szolgáltatásunk kényelmesebb használata
  • egyedi szaklap ajánlatok

Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották. Szerződés hiányában a szerzést igazolhatja okirat, bírósági vagy hatósági határozat is.

2.2. Az ingatlan szerzési időpontja

Az ingatlan, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának azt a napot kell tekinteni, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre nem kötelezett vagyoni értékű jog szerzési időpontjának az erről szóló szerződés szerinti időpontot kell tekinteni. Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökség megnyíltának napja.

Ha jogi személy 1989. január 1. napja előtt értékesített ingatlant a magánszemély részére, az ingatlan megszerzésének időpontja a szerződéskötés napja.

A földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlan szerzési időpontja.

Ingatlanlízing esetében, ahol az ingatlan tulajdonjoga a futamidő végén vételi jog gyakorlása útján száll át a magánszemélyre, az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell szerzési időpontnak tekinteni.

Különös adózási módok az áfa rendszerében

Kiskönyvtár az áfáról címet viselő sorozatunk 5. kötete a különös adózási módok elméleti szabályanyagának a magyarázatán túl konkrét példák bemutatásával segíti az adózók mindennapos hatékony jogalkalmazását.

További információ és megrendelés >>

Épített ingatlanok esetében nem ilyen egyszerű a helyzet. Az ingatlan tulajdonban tartásának időszakában, 2007. december 31-ét követően az ingatlanon létesített épített ingatlan (épület, épületrész, építmény, építményrész) esetében, valamint a megszerzéskor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan helyiségei hasznos alapterületének hat négyzetmétert meghaladó növelése esetében a szerzést az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjával kell azonosnak tekinteni.

Ezt a szabály kell alkalmazni a megszerzéskor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan helyett létesített újjáépített, leválasztott, megosztott épített ingatlan esetében is.

Épített ingatlan esetében szerzési időpontként választható a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg az említett időpont előtt meglévő épített ingatlan bevételrésze tekintetében a szerződés ingatlanügyi hatósághoz való benyújtásának időpontja és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés bevételrésze tekintetében az az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontja. A bevétel a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összeggel arányosan megosztható.

Dr. Székely Zsuzsanna, az Adó Szaklap 2015/4-5. számában megjelent cikkében példákkal is illusztrálja az egyes ingatlantípusok megszerzése után befizetendő szja összegét.


Kapcsolódó cikkek

2024. február 28.

A magyar adórendszer modernizációja: az eÁFA-bevallás

Az eÁFA-rendszer 2024-es magyarországi bevezetése új korszakot nyitott az adóbevallások terén. Ez az innovatív, digitális megoldás jelentős változást hozott az ÁFA-bevallás folyamatában, amely megkönnyítheti a vállalkozások és könyvelők munkáját. S bár az új lehetőségek használata még önkéntes, várható, hogy hamarosan felváltja a hagyományos ÁNYK nyomtatványokat. Ennek ismeretében pedig minden vállalkozásnál érdemes elkezdeni a felkészülést az eÁFA-„konform” ügyviteli folyamatok és nyilvántartások kialakítására.

2024. február 27.

Karbonvám kötelezettség – még pár nap és lejár a határidő

Az importáruk karbonintenzitását ellensúlyozó mechanizmus (CBAM) egy olyan rendszer, amelyet az Európai Unió hozott létre a kibocsátási kockázat csökkentése érdekében. A CBAM célja, hogy az uniós országokba behozott termékek szén-dioxid-kibocsátását megfelelően számontartsa és ellensúlyozza. Az első CBAM adatszolgáltatási kötelezettség határideje eredetileg január 31. volt, de ezt végül kitolták 30 nappal, így van még pár nap felkészülni – foglalja össze az Adó Online-nak eljuttatott közleményében a Niveus Consulting Group.

2024. február 27.

Cafeteriával kapcsolatos 2024-es változások

A SZÉP-kártya két speciális szabálya már nem hatályos az év elejével; a 2024-es módosítások inkább a könyvelői, bérszámfejtői oldalt érintik. A részletekről friss videónkban dr. Kovács Ferenc okleveles adószakértő, az Adó szaklap főszerkesztője beszél.