Ingatlan adózási tudnivalók magánszemélyeknek

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Az ingatlanok olyan vagyontárgyak, amelyek megszerzése vagy átruházása esetén a szerzőnél és az átruházónál egyaránt vagyonváltozás történhet. A magánszemélyek vagyongyarapodása bizonyos esetekben adókötelezettséggel jár. Az Adó szaklap 2011/5 számában megjelent cikk a vonatkozó szabályokat ismerteti.

Az ingatlan szerzéséhez jellemzően nem kapcsolódik személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség. Nem kell a szerzéssel összefüggésben adót fizetni, ha az a szokásos piaci értéken történő vásárlással, magánszemélytől ajándékozással, illetve örökléssel történik. (Egyenes ági családtagok közötti ajándékozás, öröklés esetén illetéket sem kell fizetni.)

Az ingatlanszerzés akkor jár adókötelezettséggel, ha nem magánszemélytől vagy magánszemélytől ellenértékként (pl. egyéni vállalkozói munka fejében) kap ingyenesen vagy a szokásos piaci értéknél olcsóbban ingatlant. Ilyenkor a szokásos piaci érték minősül bevételnek, amelynek adókötelezettségét a felek (a magánszemély és az átruházó) között fennálló jogviszony és a szerzés körülményeinek figyelembevételével kell meghatározni (a példa szerinti esetben egyéni vállalkozói bevételként kell figyelembe venni).

Ingatlan átruházásával összefüggésben a magánszemélynek, akkor kell adót fizetnie, ha a tulajdonában levő ingatlant annak szerzésétől számított meghatározott időtartamon belül adja el. Lakás, lakóház esetében a szerzés évét követő ötödik évtől nincs adókötelezettség, míg más ingatlan esetében az adókötelezettség a szerzés évét követő tizenötödik évben szűnik meg. Az adóköteles időszakon belül eladott ingatlanért kapott ellenértékből számított jövedelem – meghatározott kivételekkel – nem része az összevont adóalapnak (nem kell „bruttósítani”), a fizetendő adó pedig 2011-től 16 százalék.

Fontos tudni, hogy az adókötelezettség a magánszemélyt illetőségétől függetlenül terheli a Magyar Köztársaság területén fekvő ingatlan átruházása esetén. A belföldi illetőségű magánszemélyt akkor is terheli az adókötelezettség, ha a jövedelem olyan állam területén fekvő ingatlan átruházásából származik, amellyel a Magyar Köztársaságnak nincs egyezménye a kettős adóztatás elkerüléséről. Ebben az esetben azonban az adókötelezettséget az összevont adóalapba tartozó egyéb jövedelemre vonatkozó rendelkezések szerint kell teljesíteni.

Az öt-, illetve tizenöt éves adóköteles időszakot az eladott ingatlan megszerzésének időpontjától kell számítani. Fontos változás, hogy amennyiben az ingatlan tulajdonban (birtokban) tartásának időszakában – 2007. december 31-ét követően – épületet, épületrészt, építményt, építményrészt létesítettek, a meglévő épített ingatlant újjáépítették, megosztották, annak egy részét leválasztották, vagy hasznos alapterületét hat négyzetmétert meghaladó mértékben növelték, a szerzés időpontjának meghatározására a magánszemélynek két lehetősége van. Választhatja, hogy az utolsó használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozat jogerőre emelkedésének időpontjától számítja a szerzést követő adóköteles időszakot, vagy a bevételt a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányosan megosztja.

A 2008. január 1-jét megelőzően szerzett ingatlanokra az előbbi szabályoktól eltérő átmeneti rendelkezés is alkalmazható. Eszerint az ingatlanon a 2008-2010-re eső szerzési időponttal megvalósult ráépítés, létesítés, alapterület-növelés szerzési időpontjának meghatározására a 2008-2010-ben történt eladás esetén választhatóak az Szja-tv. 2007. december 31-én hatályos korábbi rendelkezései, de ekkor az adóköteles időszak lakás, lakóház esetében is tizenöt év.

Surányi Imréné írása kimerítő részletességgel foglalkozik az átruházásból származó bevétel meghatározásával, a bevételből levonható költségekkel, a szerzési érték megállapításával. Kitér arra is, hogy 2011-től külön szabályok vonatkoznak az örökölt, ajándékba kapott ingatlanok szerzési értékére. Ismerteti a közös tulajdon átruházásával és a lakáslízing ügyletből származó jövedelemmel kapcsolatos szabályokat, továbbá a kedvezményeket, mentességeket különös tekintettel a lakásszerzés átmeneti kedvezményére.

---