Ingatlan áfa újratöltve

Az utóbbi időben jelentősen megváltoztak az ingatlanokkal kapcsolatos áfaszabályok, melyek ismerete nemcsak az építőipari cégeknek, illetve az ingatlant értékesítőknek, hanem az ilyen számlát befogadóknak is kulcsfontosságú. Az Áfa kalauz legfrissebb számában áttekinti az ingatlanokkal kapcsolatos áfa szabályokat.

Releváns jogszabályok: – 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról – 2000. évi C. törvény a számvitelről

Az is lehet új ingatlan, ami nem az

Talán meglepő, de az új szabályok szerint már azok az épületek is lehetnek adózási szempontból új ingatlanok, amelyek valójában nem is újak. A titok a funkcióváltásban keresendő. 2023. január 1-jétől az új ingatlan fogalma kibővült az alábbi esetekkel: – Minden olyan már meglévő, rendeltetésszerűen használatba vett ingatlan is új ingatlannak minősül egy átalakítást/átépítést követően 2 évig, amelynek az átalakítás/átépítés következtében megváltozik a rendeltetése, vagy az önálló rendeltetési egységeinek (albetéteinek) száma, és amely rendeltetésének változásáról, illetve rendeltetési egységeinek száma változásáról hatósági bizonyítványt állítanak ki. A 2 évet ezen átalakított ingatlanoknál a hatósági bizonyítvány kiállításától kell számolni. A gyakorlati alkalmazáshoz azonban először érdemes tisztázni, hogy mi is minősül ingatlannak az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) ugyan nem definiálja az ingatlan fogalmát, az értelmező rendelkezések között, csupán a lakóingatlan *  (Áfa tv. 259. § 12. pont) fogalma kerül meghatározásra. Ezen kívül a tárgyi eszközök *  (Áfa tv. 259. § 21. pont) közé kerül besorolásra az ingatlan, ám annak további meghatározása nélkül. Az ingatlan fogalmát tehát mögöttes jogszabályokból kell levezetnünk. Ebben sincs azonban egyszerű helyzetünk, hiszen még maga a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény sem tartalmazza az ingatlan definícióját.

Mögöttes jogszabályként megemlíthető a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény 26. § (2) bekezdése szerinti meghatározás: „Az ingatlanok között kell kimutatni a rendeltetésszerűen használatba vett földterületet és minden olyan anyagi eszközt, amelyet a földdel tartós kapcsolatban létesítettek. Az ingatlanok közé sorolandó: a földterület, a telek, a telkesítés, az épület, az épületrész, az egyéb építmény, az üzemkörön kívüli ingatlan, illetve ezek tulajdoni hányada, továbbá az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok, függetlenül attól, hogy azokat vásárolták vagy a vállalkozó állította elő, illetve azok saját tulajdonú vagy bérelt ingatlanon valósultak meg. Az ingatlanok között kell kimutatni a bérbe vett ingatlanokon végzett és aktivált beruházást, felújítást is.”

A jogelmélet azonban egységes abban, hogy ingatlannak azok a dolgok minősülnek, amelyek állaguk sérelme nélkül egyáltalán nem, vagy csak jelentős értékvesztéssel helyezhetők át másik helyre. Az ingatlan fogalmának meghatározásához tehát vissza kell nyúlnunk az uniós szabályokhoz, mégpedig a tagállamokban egységesen, további hazai átültetés nélkül közvetlenül érvényes rendeleti szabályokhoz. A közös hozzáadottértékadó-rendszerről szóló 2006/112/EK irányelv végrehajtási intézkedéseinek megállapításáról szóló 282/2011/EU végrehajtási rendelet (a továbbiakban: Héa-vhr.) 13b. cikke szerint, a 2006/112/EK tanácsi irányelv a közös hozzáadottértékadó-rendszerről (a továbbiakban: Héa-irányelv) alkalmazásában az alábbiak tekintendők „ingatlannak”: a) a föld bármely meghatározott területe, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, amely tulajdonjog tárgyát képezheti, és amely birtokba vehető; a „föld” fogalma széles körű, mivel a föld, akár a földfelszínen vagy a földfelszín alatt, magában foglalja a talajt és mindent, ami rajta van, továbbá ami alatta van, vagyis az altalajt. A talaj a föld bármely meghatározott területe lehet, ideértve azt is, amelyet víz borít, vagyis a tengereket, óceánokat, folyókat, tavakat és egyéb belvízi utakat. A föld felszínén „ingatlannak” minősül, ami a talajhoz kapcsolódik, beleépül vagy benne gyökerezik (például a fák és növények, amíg a földhöz kapcsolódnak).

– A „tulajdonjog” és a „birtoklás” fogalmához a termékértékesítésnek a Héa-irányelv 14. cikkében szereplő fogalom meghatározásához. „Termékértékesítés” a birtokba vehető dolog átengedése, amely tulajdonosként való rendelkezésre jogosít fel. Az ingatlanokra vonatkozó tulajdonjogot és birtokjogot általában tulajdonilap, illetve hivatalos nyilvántartásban szereplő bejegyzés képviseli.

– Az elidegeníthetetlen ingatlanokra, például a köztulajdonra is kiterjed e cikk (például tavak, belvízi utak, kikötők, közparkok), még akkor is, ha a rájuk vonatkozó tulajdonjog nem átengedhető. Azon kívül, hogy a hatóságok döntései miatt jogállásuk idővel megváltozhat, olyan szolgáltatásnyújtás tárgyát is képezhetik (például építési munkák, kitermelésre vonatkozó engedélyek), amelyek ingatlanhoz kapcsolódó szolgáltatásnak minősülnek.

b) bármely épület vagy építmény, amely tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített, és amelyet nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani;

– Az épület tetővel és falakkal rendelkező (ember alkotta) szerkezet, például ház vagy gyár. Az „építmény” fogalma tágabb, és más olyan (ember alkotta) szerkezetekre is kiterjed, amelyek általában nem tekinthetők épületnek. Építmények lehetnek építőmérnöki munkák, például utak, hidak, repülőterek, kikötők, gátak, gázvezetékek, víz- és csatornahálózatok, valamint ipari létesítmények, például energiaipari létesítmények, szélerőművek, finomítók stb. Az épületek és építmények minden alkotóelemükkel együtt ingatlannak minősülnek. Az „alkotóelem” nem csupán az épület vagy építmény szerkezetére utal, hanem minden beépített alkotóelemre, amely az épület vagy építmény szerves részét képezi, vagy állandó jelleggel be van építve, és az épülettel vagy építménnyel egy egységet alkot abban az értelemben, hogy ezen alkotóelemek nélkül az épület vagy építmény nem lenne befejezve, vagy integritása megváltozna. Azonban, csupán azok az épületek és építmények minősülhetnek „ingatlannak”, amelyek tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe vannak rögzítve, és amelyeket nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani (Lásd a Bíróság C–315/00. sz., Rudolf Maierhofer és C532/11. sz., Leichenich ügyben hozott ítéletét).

– Épületnek minősül minden, a földhöz rögzített vagy a földön létesített építmény, ezért attól függetlenül, hogy az épület befejezett-e vagy nem (például, ha nincs teteje vagy ablakai, mint például az ősi műemlékeknek). Ez vonatkozik azokra az épületekre is, amelyek építése folyamatban van, amelyek az építési munkák elvégzése és a szerkezetnek a földhöz vagy földbe rögzítése után ingatlanná válnak. Egy ilyen szerkezet még akkor is ingatlan minősül, ha nem lakható vagy nem használható rendeltetésszerűen.

– Ugyanez vonatkozik az építményekre is. A Héa-vhr. az épületeket és építményeket is említi, míg a Héa-irányelv csupán a földhöz vagy a földbe rögzített szerkezetekkel foglalkozik. Ezért függetlenül attól, hogy a szerkezet épületnek vagy építménynek minősül-e, az alapján kell eldönteni, hogy ingatlannak minősül-e, hogy az érintett szerkezet a földhöz vagy a földbe rögzített-e.

– „Tengerszint fölött vagy alatt a földhöz vagy a földbe rögzített” és „nem lehet könnyen lebontani vagy elmozdítani” kitételek értelmezése. Az Európai Unió Bírósága ítélkezési gyakorlatának megfelelően ahhoz, hogy valamely épületet vagy építményt a héaszabályok alkalmazása szempontjából ingatlannak lehessen tekinteni, nem szükséges, hogy azt elválaszthatatlanul hozzárögzítsék a talajhoz.

Azt kell ellenőrizni, hogy a rögzítés eszközei könnyen, vagyis erőfeszítések és nem elhanyagolható költségek viselése nélkül eltávolíthatóak-e. A Bíróság szerint a rögzítés eszközei nem könnyen eltávolíthatók, ha erőfeszítések és nem elhanyagolható költségek viselése nélkül nem távolíthatóak el.

c) az épület vagy építmény szerves részét alkotó bármely olyan alkotóelem, amelyet már beépítettek, és amely nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve, mint például az ajtók, ablakok, tetők, lépcsők és liftek;

– Az épületek és építmények minden egyes alkotóelemükkel együtt minősülnek ingatlannak. A „szerves” azt jelenti, hogy az alkotóelem nélkül az épület vagy építmény nincs befejezve. Minden olyan, egyébként ingóságnak minősülő alkotóelemet ingatlannak kell tekinteni, amely egy épület vagy építmény szerves részét képezi.

– Egy alkotóelem „beépítése” az épületbe vagy építménybe azt jelenti, hogy az épületben vagy építményben használatra készen helyezik el vagy rögzítik. Általában az alkotóelemet hozzákapcsolják vagy hozzárögzítik az épülethez vagy építményhez, vagy egyszerűen elhelyezik benne, és amelyeket legtöbbször el lehet távolítani vagy ki lehet cserélni. Azt, hogy milyen alkotóelem nélkül nem lehet az épület vagy építmény befejezve, természetesen az épület vagy építmény jellegétől függ. A szerkezet felhasználása és célja határozza meg, hogy mely alkotóelemek képezik annak szerves részét.

– A befejező alkotóelemek olyan alkotóelemek, amelyek beépítése nem az épület vagy építmény keretét adja (nem járulnak hozzá az épület vagy építmény szilárdságához vagy stabilitásához), hanem az épületet vagy építményt kiegészítik vagy felszerelik. Amennyiben ezek a befejező alkotóelemek hozzájárulnak az épület vagy építmény fő szerkezetének felépítéséhez és ezáltal az épület vagy építmény rendeltetésszerűen használható, akkor ingatlannak minősülnek.

– Meg kell jegyezni, hogy az, hogy egy alkotóelem az épület vagy építmény szerves részét képezi, nem jelenti azt, hogy az alkotóelem nélkül az épület vagy építmény nem minősülne ingatlannak. Csupán azt jelenti, hogy amint beépítik őket az épületbe vagy építménybe, ezek is ingatlannak minősülnek, mivel az épületet vagy az építményt kiegészítik. Egy ajtók vagy ablakok nélküli ház is háznak minősül, de az ajtók és ablakok beépítése hozzájárul az épület befejezéséhez, vagyis annak a lakhatóvá tételéhez, ezért ezeket az ingatlan részének kell tekinteni.

d) az épületbe vagy építménybe állandó jelleggel beépített bármely olyan alkotóelem, felszerelés vagy gép, amely az épület vagy építmény lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolítható el.”

– Az „állandó jelleggel beépített” kifejezés használata nem feltétele az alkalmazásnak, inkább segítség annak megértésében, hogy egy épületbe vagy építménybe beépített alkotóelem eltávolítása milyen körülmények között okozhatja az épület vagy építmény lerombolását vagy megváltoztatását. Sőt, az alkalmazás során döntő jelentőségű, hogy a tartósan beépített alkotóelem eltávolítása biztosan kárt okozna-e az épületben vagy építményben.

– Egy épület vagy építmény lerombolása és megváltoztatása egyaránt utal az épületnek vagy építménynek azon részére, amelyhez az alkotóelem kapcsolódik, valamint az épület vagy építmény többi részére is. Az épületek és építmények tekintetében a „lerombolás” általában olyan kár okozásával járó cselekvést vagy folyamatot jelent, amely hatására az épület vagy építmény már nem létezik vagy nem javítható meg, komoly károk vagy alapvető fizikai változás következik be. A „megváltoztatás” kevésbé drasztikus változást jelent. Legtöbbször az épület vagy építmény jellegének vagy összetételének általában viszonylag kicsi, de jelentős megváltozását jelenti. Ilyen lehet bármi, ami egy alkotóelemnek egy épülethez vagy építményhez való hozzákapcsolásával, majd eltávolításával jár.

A négy kategóriából álló lista kimerítő jellegű. Elképzelhető, hogy bizonyos termékek több kategóriába is tartozhatnak, azonban ingatlan csak az lehet, amely a négy kategóriából legalább az egyikbe beletartozik.

Jancsa-Pék Judit írásában olvashat még az átalakítással/átépítéssel megújuló ingatlanokról, az új ingatlanná minősítés jelentőségéről, az építőiparral összefüggő fordított adózás áfaszabályairól, valamint az ingatlanértékesítés szabályairól.

Az Áfa-kalauz friss, 2024/5-ös számában a vagyonvédelmi szolgáltatások áfájának levonhatóságáról olvashat, és kérdésekre adott szakértői válaszokat is talál.

---