Ingatlanok bérbeadása az áfa rendszerében III.

Szerző: Molnár Péter
Dátum: 2019. március 5.
Címkék: ,
Rovat:
Amikor ingatlanok bérbeadásával foglalkozunk, mindenképpen ki kell térni a közüzemi díjak továbbszámlázásnak kérdésére, illetve a helyes teljesítési időpont meghatározására.

A teljesítési időpont meghatározása során abból kell kiindulnunk, hogy a bérbeadást folyamatosan végezzük, vagy eseti jelleggel. Amennyiben eseti jelleggel végezzük, azaz a bérlet konkrét eseményre, időpontra szól, akkor a bérbeadás tényleges megvalósulásának időpontja lesz a teljesítés időpontja az Áfa tv. 55. § alapján. Viszont ha a bérbeadás folyamatosan valósul meg, akkor az Áfa tv. időszaki elszámolásra vonatkozó szabályai (Áfa tv. 58. §) alapján kell meghatározni a teljesítési időpontot.

Mivel jelen cikk kereteit jóval meghaladná az időszaki elszámolás szabályainak részletesen ismertetése, ezért csak a legfontosabb rendelkezésekre térünk ki.

Alapvetően három eset lehetséges, az első – a főszabály -, amikor az időszaki elszámolás teljesítés időpontja az elszámolási időszak utolsó napja lesz, ha a fizetési határidő megegyezik az időszak utolsó napjával.

Például „A” Kft. bérbe adja ingatlanát „B” Zrt-nek. Az elszámolási időszak legyen 2018. szeptembere. A bérbeadó szeptember 5-én állítja ki a számlát, aminek esedékessége 2018.09.30, ezek alapján – a főszabályt alkalmazva – a teljesítés időpontja is 2018.09.30 lesz.

A második eset, amikor az időszakra vonatkozó ellenérték esedékessége is és a bizonylat kelte is megelőzi az időszak utolsó napját, akkor a bizonylat kelte lesz a teljesítés időpontja.

Az előbbi példából kiindulva, ha a számla kelte marad szeptember 5, de a fizetés esedékessége egy nappal előbbre jön (2018.09.29), akkor életbe lép a kiegészítő szabály, és a teljesítés időpontja 2018.09.05 lesz.

A harmadik eset a fizetés esedékességéhez telepíti a teljesítés időpontját. Ez a szabály akkor lép be, ha fizetési határidő átlépi az elszámolási időszakot. A jogalkotó azonban itt beavatkozik a felek szabad döntésébe, ugyanis ha a fizetési határidő 60 nappal lépné túl az elszámolási időszakot, akkor a 60. napon beáll a teljesítés időpontja (kvázi ez a negyedik eset).

Korábbi példánál maradva, ha a 2018 szeptember időszakra vonatkozó számlát a bérbeadó pl. október 5-én állítja ki és fizetési határidőként október 27-ét jelöli meg, akkor ez az időpont lesz a teljesítési időpont is.

A mindennapi gyakorlat során gyakran találkozunk olyan bérbeadással, amelynek során a bérleti díjat külföldi fizetőeszközben határozzák meg, kérdésként merülhet fel, ilyenkor mikori árfolyamon kell a konverziót elvégezni, a válasz a számla kelte szerinti árfolyamot használjuk az átváltás során.

Hosszúra nyúlt témánk lezáráshoz közeledve, térjünk ki pár gondolat erejéig a közüzemi díjak továbbterhelésének kérdéséhez. Nagyon fontos tisztában lenni a bérbeadott ingatlanhoz kapcsolódó közüzemi és egyéb (pl. karbantartási) díjak áfa-kezelésével, hiszen ahogy alább látni fogjuk nagyon tanulságos esetek is létrejöhetnek. Amikor a bérbeadó a közüzemi díjakat is továbbterheli, valójában két szolgáltatást nyújt a bérlőjének. Az egyikben saját jogon számláz, a másik esetben (közüzemi díjak) viszont ő rendeli meg a szolgáltatást a bérlő javára, azaz közvetített szolgáltatást nyújt megrendelője részére. Ennek kapcsán nagyon fontos leszögezni, hogy a közüzemi számlák a bérbeadó nevére érkeznek, azaz a mérőórák nem lettek a bérlő nevére átírva. Ilyen esetben vizsgálni kell, hogy a két szolgáltatás hogyan viszonyul egymáshoz, van-e köztük olyan amelyik „erősebb”, vagy „alárendelt” a másikhoz képest. A mindennapos gyakorlat szerint a bérlet tekinthető erősebb szolgáltatásnak, és a közüzemi díjak továbbszámlázása járulékos szolgáltatásnak fog minősülni és az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerint osztani fogja a főszolgáltatás áfa-kulcsát. Ennek az a következménye, ha például távhőt terhel tovább a bérbeadó, akkor az elveszti kedvezményes adókulcsát ebben a konstrukcióban és ha a bérbeadó adókötelezettséget választott, akkor az is fel fogja venni a normál kulcs 27%-os adómértékét.

Ez akkor is így lesz, ha a felek külön számlában kívánják „egyszerűsíteni” a helyzetet. A fő- és járulékos szolgáltatás szabálynak ott van még nagyon fontos vetülete, ha a bérbeadó a főszabályt követve adómentesen végzi a bérbeadását, akkor a közüzemi díjak is adómentesen lesznek továbbszámlázva, viszont ebben az esetben a bérbeadó nem helyezheti levonásba a szolgáltatók által kiszámlázott díjak áfa-tartalmát.

Utolsó csavarként pedig annyival egészítsük ki a fenti logikai sort, hogy ha a mérőórák átírása megtörténik és azok a bérlő nevére kerülnek, akkor már nem beszélhetünk közvetített szolgáltatásról, vagy fő és járulékos szolgáltatásról, azok normál megrendelések lesznek a bérlő oldaláról.

A szerző Molnár Péter független adótanácsadó.


Kapcsolódó cikkek:


Ingatlanok bérbeadása az áfa rendszerében I.
2019. január 16.

Ha ma valaki vállalkozik arra, hogy Budapestre felülről tekint le, akkor nem tudja nem észrevenni, hogy mennyi toronydaru emelkedik ki a földből. Sorra épülnek az irodaházak, lakóparkok. Ha nem is csak emiatt, de ennek apropóján érdemes körüljárni az ingatlanok bérbeadásának témáját, tekintve, hogy sok olyan helyzet állhat elő, amelynek helytelen kezelése adóhiányt is eredményezhet.

Ingatlanok bérbeadása az áfa rendszerében II.
2019. január 28.

A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatással ne bánjunk könnyelműen, mert ez nemcsak a szállodai, panziós esetleg kemping típusú szolgáltatást takarja, hanem benne foglaltatik az üdülőház, ifjúsági-turista szálló, stb is. Szintén beletartozik az üdülők szálláshely-szolgáltatása, a magánszálláshelyek idegenforgalmi célú hasznosítása is. Az ingatlan- és garázsbérlés együttese sem egyszerű eset.