Ingatlanvásárlás – Eldőlni látszik, hogy nettó vagy bruttó az illetékalap


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Áfát is tartalmazó ingatlanvételár esetén a gyakorlatban számos esetben merült fel a kérdés: az ingatlan bruttó vagy nettó vételárát kell-e megjelölni forgalmi értékként az illeték kiszabása tekintetében. Még ha ez hivatalosan még mindig nem lett megerősítve, eldőlni látszik a kérdés – szerencsére a nettó vételár javára. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda összefoglalója.

Az talán senkinek sem újdonság, hogy ingatlanszerzés esetén, főszabályként, az ingatlan forgalmi érétkének a 4%-át meg kell fizetni vagyonszerzési illetékként. Aki vett már ingatlant, annak pedig valószínűleg a „B400 adatlap” sem idegen: ez az a nyomtatvány, amelyen a vevő megjelöli az adóhatóság felé, hogy szerinte mennyi is az ingatlan forgalmi értéke. A forgalmi értéket végső soron a NAV állapítja meg – a vagyonszerző a B400-as nyomtatványon csak nyilatkozik arról, hogy szerinte mi lenne a helyes összeg. Ezt pedig az adóhatóság vagy elfogadja vagy, ha indokoltnak látja, eltérhet attól.

Bruttó vagy nettó?

De milyen értéket is jelöljünk meg a B400-as nyomtatványon? Természetesen ésszerű lehet a vételárból kiindulni, hiszen ezen az áron cserélt gazdát az ingatlan, tehát ez a piaci ára. Nem ennyire egyértelmű már azonban, hogy ha a vételár áfát is tartalmaz, akkor az áfamentes, nettó vagy az áfával növelt, bruttó értéket kell-e megadni piaci értékként. Márpedig ez nagyon nem mindegy. Ennek már akár egy 5% áfával vásárolt lakásnál is jelentősége van, de ha az áfa mértéke 27%, úgy ez akár komoly illetékkülönbséget is indukálhat.

Az ügyben 2012-ben már a Kúria is megnyilvánult, de ítéletében egy sokféleképpen értelmezhető fogódzót adott. A Kúria kimondta ugyanis, hogy „a forgalmi érték fogalma és meghatározása független kell, hogy legyen mind a vételár áfatartalmától, mind pedig az adó viselésének rendjétől”. Hogy ez a gyakorlatban pontosan mit jelent, az elég homályos, de a döntés inkább a nettó ár illetékalapként való szerepeltetésére ad támpontot, ami pedig értelemszerűen az adózónak kedvező.

Az adóhatóság gyakorlata

„Hiába nyúlik vissza a Kúria döntése immár több mint tíz évre, az adóhatóság gyakorlatában azóta sem alakult ki egyértelmű álláspont, hogy a bruttó vagy a nettó értéket kell-e figyelembe venni” – magyarázza Bihari Levente, a Jalsovszky szenior ügyvéde. A közelmúlt tapasztalatai alapján ugyanakkor úgy tűnik, hogy ha az adózó a nettó árat szerepelteti a B400-as beadványon, azt az adóhatóság végső soron jó eséllyel el fogja fogadni. Az utóbbi időben több olyan esettel is találkoztunk, amikor függetlenül attól, hogy társaság volt az áfával terhelt ingatlan vevője (aki az áfa összegét le tudja vonni és ezért számára a vételár nettó összege jelent igazából költséget), vagy pedig magánszemély (aki az áfát nem tudja levonni, ezért nála a teljes költség az áfával növelt összeg), az adóhatóság egyetértett azzal, hogy az illetéket az ingatlan nettó vételárára vetítve kell megfizetni.

Fel kell azonban arra készülni, hogy a NAV ezt a kedvezményt nem feltétlenül adja meg automatikusan. Azaz, ha az adózó a nettó összeget írja be a B400-as bevallásra, úgy a NAV még mindig rendszeresen felszólítja, hogy tisztázza az eltérést az adásvételi szerződés és a B400 nyomtatvány adatai között. „Míg egy tapasztatlan adózó ilyen esetben könnyen megfutamodhat és gyorsan átírhatja az addig nettóként szerepeltetett vételárat a bruttó összegre, addig egy felkészült vevő kifejtheti érveit a nettó összeg szerepeltetése mellett – ez utóbbi esetben pedig jellemzően a NAV is fejet hajt az érvelés előtt és beletörődik abba, hogy a nettó vételár alapján szabja ki az illetéket” – zárja a szakértő.

Forrás: Jalsovszky Ügyvédi Iroda


Kapcsolódó cikkek

2024. április 19.

A vélelmezett értékesítőkre vonatkozó szabályok alkalmazása – forgatókönyvek (8. rész)

A vélelmezett értékesítők minősége szinte kimeríthetetlen tárházát jelenti a témával foglalkozó cikkeknek. A következőkben olyan konkrét forgatókönyvekkel fogunk foglalkozni, amelyek a vélelmezett értékesítőkre vonatkozó rendelkezések alkalmazására vonatkoznak. Ezek a forgatókönyvek sematikusan mutatják be, hogy a vélelmezett értékesítővé váló elektronikus felületekre az áfa, és adott esetben a vám tekintetében milyen feladatok hárulnak.

2024. április 18.

A személyi jövedelemadójuk 1+1 százalékát felajánlók milliárdokról dönthetnek

Legtöbben személyi jövedelemadójuk 1+1 százalékát gyermekek gyógyítására és állatmenhelyekre szánják, a támogatott szervezeteknek óriási segítséget jelentenek az adóforintok, a felajánlók évről évre milliárdok sorsáról dönthetnek – hívta fel a figyelmet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) csütörtökön az közleményben.

2024. április 18.

A közhatalmi tevékenység és az áfa

Az általános forgalmi adó elveit és rendszerét vizsgálva, mindig meg kell állapítani, hogy az ügyletben résztvevő felek adóalanynak minősülnek-e, illetve tevékenységük gazdasági tevékenységnek minősül-e, ugyanis, csak ebben az esetben merülhet fel áfafizetési kötelezettség.