Mikor illetékköteles a megvásárolt céges ingatlan?

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ingatlannal rendelkező társaságok adásvételével kapcsolatban az adótörvények számos speciális szabályt tartalmaznak. Hogy értelmezendő a 75 százalékos szabály? Hogyan kezeljük az aktív időbeli elhatárolásokat? Milyen illetékkedvezmények vannak? A BDO írása példák segítségével tisztáz minden részletet.

A belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság fogalma

A belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság fogalmát az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (’Itv.’) 102. § o) pontja határozza meg. Ezzel kapcsolatban szeretnénk felhívni a figyelmet, hogy az illetéktörvény szerinti belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság definíciója nem egyezik a társasági adó törvény szerinti ingatlannal rendelkező társaság definíciójával, ezért ingatlannal rendelkező társaságok adás-vétele esetén az egyes törvényi definícióknak való megfelelőséget az egyes adónemeknél külön-külön meg kell vizsgálni.

Az Itv. rendelkezései alapján belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak minősül az a gazdálkodó szervezet, melynek a mérlegében kimutatott eszközök (ide nem értve a pénzeszközöket és a pénzköveteléseket) mérleg szerinti értékének összegéből a belföldön fekvő ingatlan(ok), mérleg szerinti értéke több mint 75 százalék, vagy olyan gazdálkodó szervezetben (ingatlantulaj donnal rendelkező gazdálkodó szervezetben) rendelkezik legalább 75 százalékos – közvetett vagy közvetlen-részesedéssel, melynek a mérlegében kimutatott eszközök (ide nem értve a pénzeszközöket és a pénzköveteléseket) mérleg szerinti értékének összegéből a belföldön fekvő ingatlan(ok) mérleg szerinti értéke több mint 75 százalék ,azzal hogy
– mérleg alatt a vagyonszerzést megelőzően rendelkezésre álló utolsó beszámolóban elfogadott mérleget, ennek hiányában a nyitó mérleget kell érteni,
– a közvetett részesedés arányát úgy kell meghatározni, hogy a megszerzett gazdálkodó szervezet tulajdonában álló gazdálkodó szervezetben (köztes vállalkozásban) fennálló tulajdoni hányadot meg kell szorozni a köztes vállalkozásnak az ingatlantulajdonnal rendelkező gazdálkodó szervezetben fennálló tulajdoni hányadával,
– több köztes vállalkozás esetén a köztes vállalkozásonként megállapított közvetett részesedések arányait össze kell adni,
– ha a megszerzett gazdálkodó szervezet és az ingatlantulajdonnal rendelkező gazdálkodó szerv ezet között több gazdálkodó szervezetből álló tulajdonosi láncolat (köztes tulajdonosi láncolat) áll, az e szervezeteket összekötő tulajdoni részesedések szorzatát – több köztes tulajdonosi láncolat esetén a láncolatonként megállapított szorzatok összegét – kell a közvetett részesedés arányának tekinteni,
– a részesedés arányának meghatározásakor a közvetlen és közvetett részesedéseket együttesen kell figyelembe venni.

Az idézett jogszabályhely esetében a számvitelről szóló 2000. évi C. törvényt kell az Itv. háttérjogszabályának tekinteni, s az e szerint elkészített mérleg, beszámoló, illetve az azokban feltüntetett eszközök alapul vételével kell az ingatlanok értékének a teljes eszközállományhoz viszonyított arányát meghatározni. Az ingatlanok arányának meghatározása során a törvény szövege alapján a pénzeszközök és pénzkövetelések összegét figyelmen kívül kell hagyni.

Szeretnénk felhívni a figyelmet arra, hogy a mérlegben eszközként szerepelnek az aktív időbeli elhatárolások is, melyek összege az adóalany működésétől függően évről–évre akár jelentősen változhat is. Tekintettel azonban arra, hogy az aktív időbeli elhatárolások nem tartoznak az Itv. által figyelmen kívül hagyni rendelt tételek közé, így a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társasággá minősítéshez szükséges 75%-os ingatlanarány meghatározásánál az aktív időbeli elhatárolások is figyelembe vehetőek.

Illetékkötelezettség keletkezése

Belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban történő vagyonszerzés után akkor kell az illetéket megfizetni, ha

a) a vagyonszerző, illetve -magánszemély vagyonszerző esetén- annak házastársa,bejegyzett élettársa, gyermeke, szülője,

b) az a) pontban felsoroltak – önálló vagy együttes – többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezet,

c) az a) és b) pontban felsoroltakkal a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezet, tulajdonában álló vagyoni betétek aránya önállóan vagy együttesen eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75%-át.

Itt arra hívnánk fel a figyelmet, , hogy illetékkötelezettség keletkezik akkor is, ha a 75%-os részesedés nem egy, hanem több egymás utáni vásárlás nyomán valósul meg.. Ebben azesetben az illetékkötelezettség azzal a vásárlással keletkezik, melynek nyomán  75 százalék fölé emelkedik a részesedési arány..

Az illetékkötelezettség alapja a megszerzett ingatlan forgalmi , azaz piaci értékének a megszerzett vagyoni betétek arányában képviselt része.

Az illeték mértéke a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Amennyiben a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betétet szabályozott ingatlanbefektetési társaság szerzi meg, akkor az Itv.-ben előírt egyéb feltételek teljesítése mellett kedvezményes 2% os illetékmérték alkalmazható.

A fentiekben bemutatott illetékkötelezettségek alól az Itv. kivételeket is megfogalmaz. Az Itv. előírásai alapján illetékmentesség alkalmazható, amennyiben

a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése kedvezményezett részesedéscsere illetve kedvezményezett eszközátruházás keretében történik,

– amennyiben a vagyoni betét átruházása kapcsolt vállalkozások között történik,

– illetve amennyiben a vagyonszerzés egyenes ági rokonok vagy házastársak között történik, illetve amennyiben a vagyonszerzés házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származik.

A fentiekben bemutatott szabályokat a következőkben néhány példán keresztül szemléltetjük:

Példa 1

Magánszemély belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban 80%-os részesedéssel rendelkezik. A részesedését házastársára ruházza. Tekintettel arra, hogy a házastársak közötti vagyonátruházás illetékmentes, ezért a vagyonszerzés nem jár illetékfizetési kötelezettséggel.

Példa 2

’A’ magánszemély 80 % – os tulajdonában van ’B’ társaság, míg 60 %-os tulajdonában van ’C’társaság. ’B’ és C’társaságok célja ’D’ társaságban részesedés szerzése. ’D’ társaság belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságnak minősül. ’B’ társaság ’D’ társaság vagyoni betétjének 20%-át, míg ’C’ társaság’D’ társaság vagyoni betétjének 30% -át szerzi meg.

Tekintettel arra, ’B’ és ’C’ társaság kapcsolt vállalkozásoknak minősülnek, ezért az általuk megszerzett vagyoni betétek arányát össze kell adni a 75%-os korlát vizsgálatakor. Mivel azonban jelen esetben a két társaság által megszerzett vagyoni betétek összesen 50% -ot tesznek ki, ezért a vagyonszerzés után illetékfizetési kötelezettség nem keletkezik.

Példa 3

A fenti példa esetében ’B’ társaság megszerzi ’D’ társaság vagyoni betétjének további 30%-át. Ebben az esetben, tekintettel arra, hogy a ’B’ és ’C’ társaságok által már összesen megszerzett vagyoni betétek aránya meghaladja a 75% – ot, illetékfizetési kötelezettség fog keletkezni.

Példa 4

Magánszemély belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban 100%-os részesedéssel rendelkezik. A részesedését testvérére átruházza. Tekintettel arra, hogy a testvérek nem minősülnek egyenes ági rokonoknak , ezért illetékmentesség nem alkalmazható.

A cikk szerzője Kiss Zsófia, a BDO Magyarország senior tanácsadója és Kertész Gábor tax partner. A BDO Magyarország az Adó Online szakmai partnere.

---