Nyakunkon az ingatlanadó: ki mikor mennyit fizet?


Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A kormány először tavaly jelentette be az új adófajta bevezetését, azóta számtalan találgatás, kiszivárogtatott hír, kalkuláció, csúszásról szóló pletykák és egy lemondott államtitkár jelzi az új adófajta közeledtét, ám a kormány konkrét döntést mind a mai napig nem hozott az ügyben. Ki fizet majd és mi alapján? Marad–e a luxusadónál bevezetett értékövezetes rendszer? A kereskedelmi ingatlanokra is kiterjed majd az ingatlanadó?

Az ingatlanadóval kapcsolatban rengeteg kérdés merül fel, melyekre a kormány érdemi válasszal egyelőre nem szolgált. Korábban az egyetlen biztos pontnak a bevezetés céldátuma, 2008 számított, az elmúlt hónapokban azonban több lap is tudni vélte, hogy az ingatlanadó csúszik. A május 10-i ˝Ingatlanadó Kerekasztal˝ keretében összegyűjtik, mit lehet tudni az ingatlanadóról és mit nem.

Ki, mi alapján, mennyit?

Ki fizet? A legkézenfekvőbb kérdésre sem kaptunk még hivatalos választ, ám alapvetően úgy tűnik, hogy mindenki vagy majdnem mindenki. Tavaly októberben Katona Tamás PM-s államtitkár száján a 9.5 milliós értékhatár csúszott ki, amit a minisztérium később cáfolt (és amely kijelentés Katona székébe került). A sajtóhoz szintén októberben eljuttatott dokumentumok már arról számolnak be, hogy mindenki fizet 2008-tól ingatlanadót, mely sávos kulcsokkal operál majd, a legalsó értékhatár 10 millió forint lenne, ebben az esetben 1.5 ezrelék adót vetnének ki a lakásra, házra, nyaralóra. A legfelső sávban, 100 millió forintnál értékesebb ingatlanoknál pedig 1.5 százalékos kulcsot állapítanának meg. Arról viszont egyik variáció sem szólt, hogy az ingatlanadó sávosan progresszív vagy lépcsős konstrukcióban kerül majd megvalósításra.

Mennyit ér az ingatlanunk?

Az ingatlanadó esszenciális és legvitatottabb problematikája vitán felül az ingatlanok értékmeghatározása. Az egyik alternatíva a luxusadónál megalkotott értékövezetes rendszer, mely azonban jelenlegi formájában gyakorlatilag használhatatlan. Hatalmas előnye ugyanakkor, hogy rendkívül költséghatékony, s a rendszer aránytalanságait és alapvető hibáit kijavítva még akár működőképessé is tehető.

Öröklés adó- és illetékmentesen

Egy másik út az a piaci érték értékbecslők által történő megállapítása, ez a rendszer az USA-ban gyakorlatilag évszázadok óta működik. Az Egyesült Államokban az értékbecslők lehetnek állami hivatalnokok vagy erre szakosodott vállalatok alkalmazottai is, ez önkormányzatonként eltérő. Az ingatlan értékét két tényező alapján állapítják meg; az egyik az épület állapota, értéke (mennyit költöttek a felújítására, milyen műszaki tartalom húzódik meg az ingatlan mögött, stb.), a másik a telek értéke, melyet értelemszerűen nagyrészt az elhelyezkedés határoz meg. Véleményünk szerint ez a megoldás a legkevésbé valószínű, hiszen hatalmas többletköltséggel jár és az értékbecslői háttér közel sem annyira biztosított, mint Amerikában.

Érdemes fontolóra venni a Lengyelországban működő rendszert is, melynek lényege, hogy minden ingatlan után egyaránt ugyanannyit kell fizetni. Az adó mértékét négyzetméterenként határozzák meg, azaz az adó kizárólag méretben tesz különbséget az ingatlanok között. Lengyelországban az adó mértéke mindössze kb. 44 ft/négyzetméter évente, azaz egy 100 nm-es lakás után csak 4,400 forint adót kell fizetni. Ennél valamivel szofisztikáltabb a cseh példa, ott 3 alapvető értékkategóriát állítottak fel (városi, megyei, falusi).

A lengyel rendszer hatalmas előnye, hogy még az értékövezetes megoldásnál is költséghatékonyabb és még kevesebb vitára, ellentmondásra ad okot. Emellett ez a rendszer a legalkalmasabb arra, hogy a ˝fiskális igényeknek˝ megfelelően könnyedén változtassa az adó mértékét, hiszen rendkívűl egyszerű a befolyó adóbevételek kalkulációja. Az eredetileg említett 60 milliárdos bevételtervet pl. számításaink szerint kb. 200 ft/nm/év-es mértékű adóval lehetne elérni, mely jellemzően 10-20 ezer forintos adóterhet jelentene évente egyénenként.

Kereskedelmi ingatlanok: hatalmas kérdőjel

Bár elvileg nem biztos, hogy az üzleti célú ingatlanokra is kiterjed majd az ingatlanadó, ám a konvergenciaprogram soraiból erre lehetett következtetni. A kereskedelmi célú (irodák, raktárak, bevásárlóközpontok, hotelek) ingatlanok megadóztatásáról azonban még annyi információnk sem áll rendelkezésre, mint a lakóingatlanok esetében. Sem az adó mértékéről, sem az ingatlanok értékmeghatározásáról nem árult el semmiféle használható információt a kormányzat. Pozitív fejleménynek tekinthetjük ugyanakkor, hogy információink szerint megindulhat a konzultáció az ingatlanszakma és a Pénzügyminisztérium között az ingatlanadó témájában. A Pénzügyminisztériumot felkereső szakmai bizottság ugyan nem láthatta a tervezetet, de a minisztérium nyitott arra, hogy valós párbeszédet kezdjen a kereskedelmi ingatlanok területén jártas szakemberekkel, felhasználva a piaci tapasztalatokat a jobb szabályozás érdekében.

Csúszik, nem csúszik?

A konvergenciaprogramban a 2008-as bevezetési dátumot jelölte meg a Pénzügyminisztérium és ezt azóta többször is megerősítették, ám tény, hogy az Országgyűlés egyelőre még nem foglalkozott az ingatlanadó kérdésével. A kormány törvényalkotási programja szerint áprilisban, munkaterve szerint júniusban kellene döntést hozni, de elképzelhető, hogy csak a második félévben tűzik napirendre a kérdést. Az ingatlanadó ráadásképpen koalíciós vita tárgyát is képezi, (az SZDSZ eredeti állásfoglalása szerint csak egy átfogó adóreform részeként hajlandó foglalkozni az ingatlanadó bevezetésével) s felröppentek olyan hírek is mi szerint az ingatlanadó bevezetése csúszik. Ezt azonban a PM a szokásos gyakorlatnak megfelelően cáfolta, így ebben a kérdésben sem vagyumk okosabbak, mint tavaly októberben.

Mennyi folyhat be?

Az ingatlanadóból befolyó állami bevételek meghatározására szintén több spekuláció is született az elmúlt hónapokban. Különböző sajtóértesülések szerint három koncepció létezik (merült fel) kormányzati körökben. Az egyik csak azt tartalmazza, hogy az összes ingatlanhoz kapcsolt adót (kommunális, építmény, telek, luxus) kiváltják eggyel, így 60 milliárdos lesz a bevétel. A második 100-110 milliárdos bevétellel számol, a harmadik 150-200 milliárddal, amely azonban az adórendszer átalakítására is szükség lenne, ez utóbbira azonban egyre kevesebb esély van. Ennél a pontnál érdemes megjegyezni, hogy a tavaly bevezetett luxusadó egyértelmű bukást hozott, 2006-ban Budapesten (luxusadó szempontból gyakorlatilag az egyetlen szignifikáns város) mindössze kb. 100 millió forintos bevételt hozott, ami igazán szerény eredménynek tekinthető, különösen ha figyelembe vesszük az új adófajta költségvonzatát.

Forrás: PrivátBankár



Kapcsolódó cikkek

2022. december 7.

Adócsalás vádjában bűnösnek találták Donald Trump két cégét

Adócsalás, valamint üzleti adatok éveken át tartó meghamisítása vádjában bűnösnek talált egy New York-i esküdtszék kedden Donald Trump volt amerikai elnökhöz köthető két vállalatot. Donald Trump szerint a cége elleni eljárás politikailag motivált “boszorkányüldözés”.