Örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlan bérbeadása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Fontos változás történt az örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlanok bérbeadásánál elszámolható értékcsökkenési leírást érintően. Tekintettel a 2014. évi bevallásra, illetve a leírási alap 2015. évi meghatározásának új szabályára, ismertetjük a tudnivalókat.

Az egyéni vállalkozóként és – tételes költségelszámolás esetén – a nem egyéni vállalkozóként ingatlant bérbeadók egyaránt a Szja törvény egyéni vállalkozókra vonatkozó 11. számú melléklete szerint számolhatják el az ingatlan értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a beruházási költség alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása).

Ez a bérbeadásból származó jövedelem megállapításánál a következőket jelenti:

A Szja törvény 1. számú melléklet II./2./c) pontjának rendelkezései alapján az értékcsökkenési leírás alapja a beruházási költség, amelynek fő eleme a beszerzési ár.

A 2014. december 31-éig hatályos rendelkezés szerint az épület, építmény beszerzési áraként Szja törvénynek az ingatlanszerzésre fordított összegre vonatkozó rendelkezéseit kellett alkalmazni. Ezt az összeget növeli az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el.

Ennek alapján a 2014. évi bérbeadásnál az örökléssel, ajándékozással szerzett ingatlan megszerzésére fordított összeg az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték [Szja törvény 62. § (2) bekezdésének f) pont], illetve, ha az illetékügyi hatóság nem szabott ki illetéket (pl. szülőtől örökölt, ajándékba kapott lakás esetében):

öröklésnél a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték [Szja törvény 62. § (2) bekezdésének ga) pont],
ajándékozásnál – az ajándékba kapott ingatlan átruházása esetén – az átruházásból származó bevétel 75 százaléka [Szja törvény 62. § (2) bekezdésének gb) pont] (vagyis ajándékba kapott ingatlan bérbeadása esetén – mivel nem történt átruházás – illeték-kiszabás hiányában megszerzésére fordított összegről nem beszélhetünk).

Mindezek alapján, a 2014. évi bérbeadásából származó jövedelem bevallása során a bevétellel szemben tételes költségelszámolás keretében az értékcsökkenési leírás elszámolása a következők szerint lehetséges:

Amennyiben

az örökléssel, ajándékozással összefüggésben történt illeték-kiszabás, az értékcsökkenési leírás alapja az illeték-kiszabáshoz figyelembe vett érték, valamint a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el);
az örökléssel összefüggésben nem történt illeték-kiszabás, az értékcsökkenési leírás alapja a hagyatéki leltárban feltüntetett, vagy a hagyatéki eljárás során az ingatlan értékeként feltüntetett egyéb érték, valamint a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el);
az ajándékozással összefüggésben nem történt illeték-kiszabás, megszerzésére fordított összeg hiányában a szerzési érték nulla, ezért értékcsökkenési leírást nem, illetve csak a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás alapján (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el) lehet érvényesíteni.

A 2015. január 1-jétől hatályos rendelkezés szerint az ingatlan (épület, építmény) beszerzési áraként a megszerzésre fordított, igazolt kiadás vehető figyelembe. Ezt az összeget növelni kell az értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadással, feltéve, hogy azt az adózó korábban költségként nem számolta el. Az ingyenesen szerzett tárgyi eszköz után értékcsökkenési leírás nem számolható el.

Ez azt jelenti, hogy örökölt, ajándékba kapott ingatlan (lakás) bérbeadása esetén 2015-ben már csak a bérbeadó által felújításra, értéknövelő beruházásra fordított, számlával igazolt kiadás alapján (feltéve, hogy azt költségként nem számolta/számolja el) lehet érvényesíteni értékcsökkenési leírást.

Nem változott:

Lakás (lakóingatlan) bérbeadása esetén a leírási kulcs a leírási alap 2 százaléka.

Figyelembe kell venni továbbá, hogy a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület (lakás) esetén az értékcsökkenési leírást időarányosan, illetve területarányosan kell számítani. Ez azt jelenti, hogy ha a bérbeadás nem egész évre vonatkozik és/vagy a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének egy részére valósul meg (például esetenként szállás célú hasznosítás esetén) az előzőek szerint meghatározott értékcsökkenési leírás összegéből

a bérbeadás időszakára eső időarányos részt (naponta 365-öd részt),
a bérbe adott (hasznosított) alapterület négyzetméterrel arányos részét,
ha pedig az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe véve kiszámított részt lehet érvényesíteni [Szja törvény I. számú melléklet II./4./b) pont].

Az értékcsökkenési leírás összegének megállapításához a Szja törvény 5. számú mellékletben foglaltak szerint tárgyi eszköz-nyilvántartást kell vezetni [Szja törvény I. számú melléklet II./2./e) pont].

---