Termőföldnek nem minősülő ingatlan bérbeadása

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra. A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

A közteher-viselési kötelezettségekkel összefüggő, 2010. január 1-jétől hatályos változások a magánszemély ingatlan-bérbeadásból származó jövedelmére vonatkozó rendelkezéseket is érintik. Surányi Imréné cikke a termőföldnek nem minősülő ingatlan magánszemély által történő bérbeadása esetén szükséges személyi jövedelemadó és egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettséggel kapcsolatos szabályokat ismerteti az Adó szaklap 2010/8. számában.

Adószámot kell kiváltani

Termőföldnek nem minősülő ingatlan (ház, lakás, szoba, iroda, raktár, garázs stb.) magánszemélyként – nem egyéni vállalkozóként – történő bérbeadása (díjfizetés ellenében használatának átengedése) esetén a magánszemélynek adószámot kell kiváltania, és a bérleti díjról számlát (vagy más számviteli bizonylatot) kell kiállítania.
Az Szja-törvény nem tesz különbséget a termőföldnek nem minősülő ingatlan, ingatlanrész használata átengedésének (pl. tartós bérlet, lakásbérlet, ideiglenes szállás) különböző jogcímei között. Ezért a személyi jövedelemadó szempontjából – feltéve, hogy a használatot átengedő magánszemély nem egyéni vállalkozó – fő szabályként az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemre vonatkozó rendelkezések (Szja-törvény 74. §) az irányadók akkor is, ha a használat átengedése üdülés, pihenés céljából történő szálláshelynyújtás által valósul meg. Ilyen esetben a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009. (X. 20.) kormányrendeletben előírt feltételeknek is meg kell felelni.
A bérleti díjból származó bevétel külön adózó jövedelem
Az Szja-törvény fő szabálya szerint a magánszemély termőföldnek nem minősülő ingatlan-bérbeadásából származó bevétel külön adózó jövedelemnek minősül. A bérbeadó által viselt költségek – például a nevére számlázott közüzemi díjak – bérlő által történő megtérítése is a bevétel része. Költség nem számolható el, a fizetendő adó a bevétel 25 százaléka [Szja-tv. 74. § (1) bekezdés].

Ha a jövedelem (vagyis ebben az esetben a bevétel) az adóévben az egymillió forintot meghaladja, és az eho alól nem mentesül, a magánszemély a hozzájárulás-fizetési felső határ mértékéig 14 százalékos egészségügyi hozzájárulás (eho) fizetésére is kötelezett [Eho-tv. 3. § (3) bekezdés e) pont; (5) bekezdés]. A 14 százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulást addig kell megfizetni, amíg a magánszemély által megfizetett egészségbiztosítási járulék/egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint a 14 százalékos eho alapját képező jövedelmek (például osztalék, árfolyamnyereség) után megfizetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege nem éri el a 450 ezer forintot. Az Eho-törvény 11/A § (1) bekezdése szerint a hozzájárulás-fizetési felső határ eléréséről a magánszemély nyilatkozhat a kifizető számára, mely esetben a kifizetőt nem terheli eho levonási kötelezettség. Mentes a százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás alól az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem, ha a lakásbérleti jogviszony tárgyát képező lakás a bérbeadó állandó lakóhelye, kivéve, ha a bérbeadó a lakást saját vállalkozása, vagy vele együtt élő közeli hozzátartozója (élettársa) vállalkozása részére adja bérbe.

A bérlőnek, ha kifizetőnek minősül, az szja-t és – ha fizetni kell – az ehót a számla vagy bizonylat szerinti (adóalap-kiegészítéssel nem növelt) összegből le kell vonnia, és a kifizetést követő hónap 12-éig kell bevallania és befizetnie. Nem kell az adót levonnia a kifizetőnek akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy ingatlan-bérbeadási tevékenységét egyéni vállalkozóként végzi, valamint – a társasház kivételével – közös tulajdonban lévő ingatlannak tulajdontársak közössége által történő bérbeadása esetén. Ha a bérleti díj nem kifizetőtől származik, vagy a kifizető bármely ok miatt az adót nem vonta le, illetőleg az eho levonására nem volt lehetőség, az adót és az ehót a magánszemélynek kell megállapítania, és negyedévenként az adózás rendjéről szóló törvénynek az adóelőlegre vonatkozó rendelkezései szerint kell megfizetnie [Szja-tv. 74. § (6) bekezdés; Eho-tv. 11. § (2) és (8) bekezdés].

A magánszemélynek a jövedelmet (bevételt) és a levont adót, ehót a személyi jövedelemadó-bevallásában kell bevallania. Ha saját maga kötelezett az adó és az eho megállapítására/megfizetésére, negyedéves bontásban az egyes negyedévekre vonatkozó befizetési kötelezettségét ugyancsak a személyi jövedelemadó-bevallásában kell bevallania. Az eho estleges túlvonása/túlfizetése esetén, vagy ha nem történt meg annak a törvény szerinti mértékű megfizetése, a visszajáró, illetve befizetendő összeg (ideértve, ha azt 6 százalékkal növelten kell megfizetni) az adóbevallás alapján igényelhető vissza, illetőleg fizethető be [Szja-tv. 13. § (2) bekezdés; Eho-tv. 11. § (8) bekezdés; 11/A § (3)–(4) bekezdés].

Az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó szabályok választása

A törvény fő szabályától eltérően a magánszemély választhatja, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó adóévi valamennyi bevételére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adózási szabályokat alkalmazza [Szja-tv. 74. § (7) bekezdés]. Ebben az esetben az igazolt költségeit elszámolhatja, vagy 10 százalék költséghányadot érvényesíthet. Az így megállapított jövedelmet 27 százalék adóalap-kiegészítéssel növelve az összevont adóalapba kell beszámítani. Az adó mértéke az összevont adóalap nagyságától függően 17 százalék, az 5 millió forintot meghaladó rész után 32 százalék [Szja-tv. 16–18. §; 29. §; 30. §].

Ha az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adózási szabályok szerint megállapított jövedelem az adóévben ehoköteles és az egymillió forintot meghaladja, a magánszemélynek ebben az esetben is az Eho-törvény 3. § (3) bekezdésének e) pontjában meghatározott mértékig 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást (ehót) kell fizetnie.
Az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adózási szabályok választására a magánszemélynek két lehetősége van: az adóév végén az adóbevallásban vagy az adóév elejétől kezdődően.

A fizetővendéglátásra vonatkozó külön rendelkezés a tételes átalányadózás

Fontos hangsúlyozni, hogy az elkülönült adózás helyett az önálló tevékenység szerinti adózás választása a nem egyéni vállalkozó magánszemély valamennyi termőföldnek nem minősülő ingatlan-bérbeadásából (szállásadásából) származó bevételére vonatkozik. Ugyanakkor a törvény külön rendelkezéseket is tartalmaz arra a bevételre, amely üdülés, pihenés céljából történő használat közvetlenül magánszemély(ek)nek (ugyanazon magánszemélynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra) – az Szja-törvény fogalmi meghatározása szerint „fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély” által – történő átengedéséből származik. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély számára – ha a tevékenységét a saját tulajdonában, haszonélvezetében lévő egy, nem szálláshely-szolgáltatás rendeltetésű lakásban vagy üdülőben folytatja – az ebből származó bevételre/bevételrészre további választási lehetőség a tételes átalányadózás is [Szja-tv. 57/A §; Eho-tv. 4. § (4) bekezdés]. A tételes átalányadózás tárgyévre vonatkozó választása a megelőző évre vonatkozó adóbevalláshoz fűzött nyilatkozattal tehető meg (Art. 5. számú melléklet 1. pont].

A tételes átalányadó évi összege szobánként 32 ezer forint. A tételes átalányadót negyedévenként egyenlő részletekben, az adózás rendjéről szóló törvény rendelkezései szerint (a negyedévet követő hó 12-éig), illetve a tevékenység megszüntetése esetén a megszüntetés napját követő 15 napon belül kell megfizetni.
A tételes átalányadózás választása a magánszemélyt nem mentesíti az őt más jogszabály előírása szerint terhelő kötelezettségek (így különösen a számlaadási és a nyugtaadási kötelezettség) teljesítése alól. Kötelező továbbá a tevékenységgel kapcsolatos valamennyi bizonylatot az e törvényben foglalt szabályok szerint megőrizni. Tételes átalányadózás választása esetén kötelező adóbevallást benyújtani [Szja-tv. 13. § (1) bekezdés c) pont].

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást jogszerűen választotta, de a választást követően bekövetkezett változás miatt már nem felel meg a választás bármely feltételének, akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén a változás bekövetkezése negyedévének első napjától kezdődően megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia. Ilyenkor a magánszemélynek a tételes átalányadó összegéből az adóév megelőző negyedévére (negyedéveire) jutó arányos részt kell tételes átalányadóként megfizetnie.

Ha a magánszemély a tételes átalányadózást nem választhatta volna jogszerűen, akkor a fizetővendéglátó tevékenysége révén az adóévben megszerzett bevételének adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia.
A fizetővendéglátásból származó bevételre választott tételes átalányadózás a nem egyéni vállalkozó magánszemélynek más bérbeadásból (szállásadásból) is – pl. 90 napot meghaladó szállásadásból, utazási irodának történő szobakiadásból – származó bevételei összességére nem zárja ki az elkülönült vagy az önálló tevékenység szerinti adózás közötti választás lehetőségét.
A tételes átalányadózást választó magánszemély által fizetendő százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás a tételes átalányadó 20 százaléka, amelyet a tételes átalányadóval együtt kell megfizetni [Eho-tv. 4. § (4) bekezdés; 11. § (8) bekezdés].

Surányi Imréné cikke teljes terjedelemben az Adó szaklap 2010/8. számában olvasható

Forrás: Adó szaklap 2010/8. szám

---